ساختوساز ۳۱،۸ درصد عقب نشست
بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ از دو سمت تحت فشار قرار گرفته است؛ از يك سو هزينه ساخت و قيمت نهادههاي ساختماني افزايش يافته و از سوي ديگر قدرت خريد خانوارها براي ورود به بازار كاهش پيدا كرده است.
بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ از دو سمت تحت فشار قرار گرفته است؛ از يك سو هزينه ساخت و قيمت نهادههاي ساختماني افزايش يافته و از سوي ديگر قدرت خريد خانوارها براي ورود به بازار كاهش پيدا كرده است. همزمان افت سرمايهگذاري در ساختمان، دشواري تأمين مالي پروژهها و طولاني شدن طرحهاي نيمهتمام، سمت عرضه را نيز با چالش مواجه كرده است. در اين شرايط، معاون وزير راه و شهرسازي معتقد است مساله مسكن فقط كمبود واحد نيست، بلكه شكاف ميان قيمت خانه و توان اقتصادي خانوارها به گره اصلي بازار تبديل شده است. البته وضعيت ساختوساز در سالهاي اخير هم يكدست نبوده است. در سال ۱۴۰۳، صدور پروانههاي ساختماني افزايش يافت و به گفته حبيبالله طاهرخاني، معاون وزير راه و شهرسازي، طي سال ۱۴۰۳، در صدور پروانههاي ساختماني با روندي با شتاب مواجه بوديم و بهويژه در بخش پروانههاي ساختماني شهري ركورد ۱۱ ساله شكسته شد و تعداد پروانهها به حدود ۵۲۳ هزار واحد مسكوني رسيد. اين روند اما در سال ۱۴۰۴ تداوم نداشت. او ميگويد: در سال ۱۴۰۴، تحت تأثير تحولات رخداده در كشور گرايش به سرمايهگذاري در حوزههاي مختلف از جمله بخش ساختمان و مسكن كاهش يافت. با وجود كاهش سرمايهگذاري، بخش ساختمان رشد منفي نداشت. معاون وزير راه و شهرسازي با استناد به آمار رسمي ميگويد: با وجود اين، بر اساس آمار رسمي مركز آمار ايران به عنوان مرجع رسمي آمارهاي اقتصادي، بخش ساختمان در سال گذشته رشد ۱.۴ درصدي را تجربه كرد. او در عين حال از تغيير تركيب سرمايهگذاري در اين بخش خبر ميدهد: سرمايهگذاري در ساختمانهاي نوساز كاهش يافته است. در مقابل در ساختمانهاي نيمهتمام، افزايش قابلتوجهي با هدف عرضه واحدهاي مسكوني رخ داد.
هزينه ساخت بالا رفت
معاون وزير راه و شهرسازي ميگويد: در ابتداي امسال با افزايش قابلتوجه قيمت بسياري از نهادههاي ساختماني مواجه شديم و متوسط رشد قيمت اين نهادهها به بيش از ۱۰۰ درصد رسيد. به گزارش ايسنا، اگرچه بخشي از اين رشد قيمت بعداً تعديل شد، اما اثر آن بر قيمت تمامشده ساختمان باقي مانده است. طاهرخاني تأكيد ميكند: اين افزايش قيمت زمينهساز تحولات بعدي بهويژه رشد قيمت مسكن شد؛ هرچند بخشي از اين افزايش قيمتها تعديل شد اما آثار آن همچنان بر افزايش قيمت مسكن در كشور باقي مانده است. در چنين شرايطي، سازنده با هزينه بالاتري پروژه را آغاز ميكند، اما در طرف مقابل، خانوار توان پرداخت قيمت جديد را ندارد. نتيجه اين شكاف، كاهش جذابيت سرمايهگذاري، كند شدن معاملات و افزايش فاصله ميان عرضه موجود و تقاضاي موثر است.
مسكن فقط كمبود عرضه نيست
معاون وزير راه و شهرسازي معتقد است نگاه صرفاً عرضهمحور به بازار مسكن نميتواند مشكل موجود را حل كند. او ميگويد: مساله مسكن در ايران فقط به موضوع عرضه مربوط نيست. به گفته او، افزايش غيرهدفمند عرضه مسكن لزوماً به حل مساله مسكن منجر نميشود. اين مقام وزارت راه و شهرسازي براي توضيح اين مساله به تجربه گذشته اشاره ميكند: تجربه سالهاي گذشته بهويژه در اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوايل دهه ۱۳۹۰ نشان داد كه عرضه گسترده مسكن در سطح كشور الزاماً دسترسي مطلوبتر شهروندان به مسكن را به دنبال نداشت. او درباره پيامد بخشي از سياستهاي گذشته ميگويد: نتيجه بخشي از اين سياستها افزايش تعداد واحدهاي خالي و عرضه واحدهايي بود كه با متوسط توان اقتصادي خانوارها تناسب نداشت. بنابراين مساله اصلي فقط ساخت خانه بيشتر نيست؛ بلكه بايد خانهاي ساخته شود كه با درآمد، نياز و قدرت خريد خانوار هدف تناسب داشته باشد.
قدرت خريد؛ گره اصلي بازار
معاون وزير راه و شهرسازي ميگويد: يكي از مسائل اصلي حوزه مسكن دشوارتر شدن دسترسي مردم به مسكن بهويژه در بيش از يك دهه اخير است. اصليترين دليل اين وضعيت نيز كاهش مستمر درآمد و توان اقتصادي خانوارها براي تأمين مسكن بوده است. اين مشكل در كلانشهرها جديتر است. او تأكيد ميكند: اين مساله در كلانشهرها و بهويژه پايتخت حادتر است. همزمان، افزايش مهاجرت براي دسترسي به فرصتهاي شغلي، تقاضاي مسكن را در شهرهاي بزرگ افزايش داده است. به گفته طاهرخاني، همچنين افزايش مهاجرت، عمدتاً با هدف دسترسي به مشاغل خدماتي، نياز و تقاضاي مسكن را در تهران و ديگر كلانشهرها افزايش داده است. در نهايت به گفته او تركيب افزايش تقاضا، رشد قيمت و كاهش توان خريد، موجب تشديد «ناترازي ميان عرضه مسكن و توان دسترسي مردم به مسكن در كلانشهرها و پايتخت» شده است.
تقاضاي جديد در راه است
بازار مسكن فقط تحت تأثير قيمت و درآمد نيست و تغيير ساختار خانوار نيز در سالهاي آينده تقاضاي جديد ايجاد خواهد كرد. طاهرخاني در اين باره ميگويد: موضوع مهم ديگري كه در جامعه در حال وقوع است و در يك دهه آينده بر بازار مسكن تأثير خواهد گذاشت، رشد خانوادههاي كوچك است. معاون وزير راه و شهرسازي ادامه ميدهد: گسترش اين نوع خانوادهها، هم تحت تأثير تحولات سبك زندگي و هم ناشي از تغييرات ساختار خانوارهاست. اين تغيير به اين معناست كه سياست مسكن بايد علاوه بر تعداد واحدها، به اندازه واحد، نوع مالكيت، اجارهنشيني و توان پرداخت خانوارها نيز توجه كند.
زمين؛ شرط لازم، نه راهحل كامل
معاون وزير راه و شهرسازي تأكيد ميكند: زمين يكي از مهمترين ابزارهاي اجراي سياست مسكن است اما واگذاري زمين بدون آمادهسازي، تأمين زيرساختها و ايجاد امكانات و زيربناهاي شهري بهتنهايي به تأمين مسكن منجر نخواهد شد. از نگاه او، زمين بايد به نقطهاي واگذار شود كه امكان ساخت واقعي وجود داشته باشد: زمين بايد بهگونهاي عرضه شود كه شهروندان، چه بهصورت انفرادي و چه در قالب گروههاي ساخت، پس از تحويل آن امكان آغاز عمليات ساختماني را داشته باشند. طاهرخاني درباره طولاني شدن فرآيند واگذاري نيز هشدار ميدهد: نميتوان از مردم با اميد و آرزو براي ساخت مسكن، مبالغي دريافت كرد، اما پس از گذشت چند سال عمليات اجرايي را آغاز نكرد يا حتي زمين مورد تعهد را تأمين نكرد. در دو سال گذشته، زمين در قالبهاي مختلف واگذار شده است. معاون وزير راه و شهرسازي ميگويد: در دو سال اخير ۹۶ هزار واحد زمين در قالب گروههاي ساخت به مردم واگذار شده و ۹۴ هزار واحد زمين نيز در حوزه مسكن كارگري و با مشاركت صاحبان صنايع تخصيص يافته است. با اين حال، او معيار موفقيت را تعداد زمينهاي واگذارشده نميداند: تكليف اصلي و قابل سنجش در حوزه سياست زمين اين است كه زمين واگذارشده، امكان شروع عمليات ساخت را داشته باشد. معاون وزير راه و شهرسازي تأكيد ميكند: صرف ارايه آمار درباره تعداد زمينهاي واگذارشده كافي نيست زمين زماني ارزشمند است كه قابليت تبديل شدن به مسكن را داشته باشد.
نقش محدود دولت در توليد كل مسكن، يكي از محورهاي سياست جديد وزارت راه و شهرسازي است. طاهرخاني ميگويد: حتي در اوج اجراي طرحهاي حمايتي مسكن دولت نتوانسته است بيش از حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از كل عرضه مسكن را بر عهده بگيرد. بنابراين بخش خصوصي همچنان بازيگر اصلي بازار است. معاون وزير راه و شهرسازي ميگويد: بنابراين بخش خصوصي نقش مهمي در بازار مسكن دارد و بايد موانع پيش روي اين بخش برطرف شود. در همين چارچوب، دولت به دنبال كاهش تصديگري است: دولت از ورود تصديگرايانه به بخش مسكن خودداري خواهد كرد. همچنين سياست واحدي براي تمام مناطق كشور در نظر گرفته نشده است. طاهرخاني ميگويد: نميتوان براي كل كشور يك نسخه واحد در حوزه مسكن ارايه كرد. به گفته او، در برخي مناطق مالكيت ميتواند اهميت بيشتري داشته باشد در برخي ديگر اجارهنشيني راهكار مناسبتري است و در بعضي مناطق نيز عرضه مسكن متناسب با الگوي مصرف يا واگذاري زمين ميتواند مورد استفاده قرار گيرد .
دهكهاي پايين؛ مشكل از آورده
شروع ميشود
يكي از مهمترين مشكلات پروژههاي حمايتي، ناتواني خانوارهاي كمدرآمد در تأمين آورده است. طاهرخاني ميگويد: يكي از گلوگاههاي اصلي، ناتواني خانوارهاي دهكهاي پايين در تأمين آورده نقدي در مواعد مقرر بود؛ تأخيري كه بهطور مستقيم به طولاني شدن پروژه و اصابت تعديل و تورم منجر ميشد. براي كاهش اين فشار، دولت تصميم گرفته بخشي از سهم آورده دهكهاي يك تا چهار را از محل داراييهاي خود تأمين كند. او ميگويد: در اين دولت تصميم بنيادين گرفته شد كه دولت در قالب مولدسازي اراضي و املاك مستقيم جايگزين تأمين سهم آورده متقاضيان دهكهاي يك تا چهار شود. به گفته معاون وزير راه و شهرسازي، پرداخت اين تسهيلات در سراسر كشور كليد خورده و در قالب مبالغ قرضالحسنه با بازپرداخت بلندمدت ۱۰ تا ۱۵ ساله پس از تحويل واحد در اختيار متقاضيان قرار ميگيرد تا فشار مالي از دوش خانوارها برداشته شود.
مساله امروز؛ ساخت خانه
يا خانهدار كردن مردم؟
بازار مسكن در ۱۴۰۵ با يك مساله چندلايه مواجه است؛ هزينه ساخت افزايش يافته، سرمايهگذاري در ساختمان جديد كاهش پيدا كرده، پروژههاي نيمهتمام به منابع مالي نياز دارند و در سوي ديگر، قدرت خريد خانوارها محدودتر شده است. در چنين شرايطي، افزايش تعداد واحدهاي مسكوني بهتنهايي نميتواند مشكل را حل كند. اگر قيمت واحدهاي جديد با درآمد خانوارها تناسب نداشته باشد، بخشي از عرضه از تقاضاي واقعي بازار فاصله خواهد گرفت. به همين دليل، سياست مسكن بايد همزمان زمين، زيرساخت، تسهيلات بانكي، هزينه ساخت، توان خريد خانوار و مشاركت بخش خصوصي را در نظر بگيرد. در نهايت، معيار موفقيت نه فقط تعداد خانههاي ساختهشده يا زمينهاي واگذارشده، بلكه تعداد خانوارهايي است كه بتوانند با درآمد خود به مسكن مناسب دسترسي پيدا كنند.
