حباب ترك خورده يا فقط بازار قفل شده است؟
چهار ماه پس از جهش كمسابقه قيمت مسكن در تهران، نشانههاي تازهاي از تغيير رفتار فروشندگان در بازار ديده ميشود؛ فايلهاي زيرقيمت بيشتر شده، قدرت چانهزني خريداران افزايش يافته و برخي مالكان براي فروش سريعتر حاضر به تخفيف شدهاند.
چهار ماه پس از جهش كمسابقه قيمت مسكن در تهران، نشانههاي تازهاي از تغيير رفتار فروشندگان در بازار ديده ميشود؛ فايلهاي زيرقيمت بيشتر شده، قدرت چانهزني خريداران افزايش يافته و برخي مالكان براي فروش سريعتر حاضر به تخفيف شدهاند. با اين حال، هنوز نميتوان از تركيدن حباب يا آغاز ريزش قيمت مسكن سخن گفت. بازار فعلاً در نقطهاي ايستاده كه قيمتها بالاست، اما معاملات قفل شده و فاصله ميان قيمت پيشنهادي و قيمت واقعي معامله در حال افزايش است.
بازار مسكن تهران وارد نيمه دوم شهريور شده، اما برخلاف انتظار برخي فعالان بازار، خبري از رونق معاملات پس از جهش شديد قيمتها نيست. آنچه بيش از هر چيز به چشم ميآيد، تغيير تدريجي رفتار فروشندگان است؛ مالكي كه چند ماه قبل حاضر نبود از قيمت اعلامي خود كوتاه بيايد، اكنون براي نقد كردن ملك انعطاف بيشتري نشان ميدهد.
اين تغيير رفتار را ميتوان نخستين نشانه فشار بر سمت عرضه دانست، اما هنوز براي نتيجهگيري درباره كاهش واقعي قيمتها زود است. چراكه آنچه در حال حاضر كاهش يافته، عمدتاً قيمت پيشنهادي يا حاشيه سود مورد انتظار فروشنده است، نه لزوماً قيمت نهايي معاملات.
بازار يك سيگنال متناقض ميفرستد
دادههاي مربوط به آگهيهاي مسكن در شهريور تصويري دوگانه از بازار ارايه ميدهد. از يك طرف، تخفيفها و انعطاف فروشندگان افزايش يافته و از طرف ديگر، قيمتهاي پيشنهادي همچنان در سطوح بالايي قرار دارند. براي نمونه، در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران، متوسط قيمت پيشنهادي در اواسط شهريور حدود ۱۴۵ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع اعلام شده كه نسبت به حدود ۱۳۷ ميليون تومان در ماه قبل افزايش داشته است. اين ارقام نشان ميدهد هنوز نميتوان از يك روند عمومي كاهش قيمت پيشنهادي در تهران سخن گفت. به بيان ساده، فروشنده همچنان تلاش ميكند ارزش اسمي دارايي خود را حفظ كند، اما خريدار ديگر حاضر نيست هر قيمتي را بپذيرد، اينجاست كه شكاف ميان «قيمت روي آگهي» و «قيمت قابل معامله» اهميت پيدا ميكند.ممكن است فروشندهاي آپارتمان خود را ۲۰ ميليارد تومان قيمتگذاري كند و در نهايت با ۱۸ ميليارد تومان بفروشد. در نگاه اول، قيمت ۱۰ درصد كاهش يافته است؛ اما اگر املاك مشابه پيش از آن نيز با حدود ۱۸ ميليارد تومان معامله ميشدهاند، نميتوان اين اتفاق را سقوط ۱۰ درصدي بازار دانست. براي تشخيص كاهش واقعي قيمت، بايد قيمت معاملات قطعي بررسي شود، نه صرفاً قيمت فايلهاي فروش.
آيا حباب مسكن در حال تخليه است؟
افزايش تخفيفها اين پرسش را ايجاد كرده كه آيا حباب بازار مسكن در حال تركيدن است؟پاسخ فعلاً منفي است.
براي آنكه بتوان از «تخليه حباب» سخن گفت، بايد چند اتفاق همزمان رخ دهد: قيمت معاملات واقعي كاهش پيدا كند، حجم معاملات در قيمتهاي پايينتر افزايش يابد، مدت ماندگاري فايلها تغيير معناداري داشته باشد و نسبت قيمت مسكن با متغيرهايي مانند درآمد خانوار، اجارهبها و هزينه ساخت تعديل شود.در شرايط فعلي، بخش قابل توجهي از اطلاعات بازار مربوط به قيمتهاي پيشنهادي است و نه قيمتهاي قطعي معامله.به گزارش ايسنا، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي نيز اخيراً بر همين تفاوت تأكيد كرده و گفته است قيمتهاي اعلامي در بنگاهها لزوماً بازتابدهنده قيمت واقعي معاملات نيست و تحليل بازار بايد بر مبناي معاملات واقعي انجام شود.اين نكته ميتواند كليد فهم وضعيت كنوني بازار باشد؛ بازاري كه در آن ممكن است قيمت اسمي بالا بماند، اما معامله واقعي با تخفيف انجام شود.
قيمت بالا، معامله پايين
آنچه امروز در بازار مسكن تهران ديده ميشود، بيش از آنكه به سقوط قيمت شباهت داشته باشد، نشانهاي از ركود تورمي است. هزينه زمين، مصالح ساختماني، دستمزد و ساير نهادههاي توليد افزايش پيدا كرده، اما قدرت خريد خانوارها همپاي قيمت مسكن رشد نكرده است. نتيجه، بازاري است كه در آن فروشنده نميخواهد از ارزش دارايي خود كوتاه بيايد و خريدار نيز توان پرداخت قيمتهاي پيشنهادي را ندارد.چندي پيش فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوهسازان، از كاهش چشمگير معاملات و افزايش قابل توجه هزينه ساخت سخن گفت و هزينه ساخت يك ساختمان پنجطبقه را در شرايط فعلي حدود متري ۶۰ ميليون تومان برآورد كرد. او همچنين از افزايش شديد قيمت برخي مصالح ساختماني خبر داد.اين مساله يكي از مهمترين موانع كاهش شديد قيمت مسكن محسوب ميشود. حتي اگر تقاضاي مصرفي كاهش يابد، سازنده همچنان با هزينه بالاي جايگزيني ساختمان مواجه است.بنابراين بازار در يك تناقض جدي قرار گرفته است: تقاضا ضعيف شده، اما هزينه توليد كاهش پيدا نكرده است.
چرا فروشنده حاضر به تخفيف شده است؟
افزايش تخفيفها را ميتوان حاصل چند عامل دانست: كاهش قدرت خريد، ركود معاملات، جذابتر شدن برخي بازارهاي رقيب و مهمتر از همه، نياز بخشي از مالكان به نقدينگي.ملك برخلاف بسياري از داراييها نقدشوندگي پاييني دارد. فروشندهاي كه به پول فوري نياز دارد، ممكن است حاضر شود بخشي از قيمت مورد انتظار خود را كنار بگذارد تا معامله انجام شود.بنابراين هر تخفيفي به معناي آن نيست كه فروشنده آينده بازار را نزولي ميبيند. گاهي تخفيف صرفاً بهاي تبديل يك دارايي غيرنقدشونده به پول نقد است.اين موضوع زماني اهميت بيشتري پيدا ميكند كه بدانيم بازار معاملات مسكن در تهران و ديگر شهرهاي بزرگ مدتهاست با كاهش قدرت خريد مواجه است.
بازار مسكن؛ گران اما كممعامله
فردين يزداني، پژوهشگر اقتصاد شهري و مسكن، در تحليلهاي اخير خود بر تأثير جريانهاي تورمي بر ارزش موجودي سرمايه در بخش مستغلات تأكيد كرده و همزمان از كوچك شدن اندازه بازار و قفلشدگي معاملات در شهرهاي بزرگ سخن گفته است.اين نگاه، تفاوت مهمي با تحليل ساده «گران شدن يا ارزان شدن مسكن» دارد.در اقتصاد تورمي، قيمت اسمي داراييها ممكن است افزايش پيدا كند، بدون آنكه الزاماً ارزش واقعي آنها به همان ميزان رشد كرده باشد. بنابراين بخشي از جهش قيمت مسكن ميتواند ناشي از افزايش عمومي سطح قيمتها و رشد ارزش اسمي داراييها باشد؛ از اين منظر، نميتوان هر افزايش قيمتي را حباب دانست. براي تشخيص حباب بايد ديد قيمت مسكن نسبت به درآمد خانوار، اجارهبها، هزينه ساخت، بازده ساير داراييها و شرايط اقتصاد كلان چگونه تغيير كرده است.
حباب يا افزايش واقعي هزينهها؟
در ميان كارشناسان اقتصاد مسكن درباره آينده بازار اتفاق نظر وجود ندارد. بيتالله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن، ريشه افزايش قيمتها را بيش از هر چيز در افزايش هزينه ساخت و كمبود عرضه ميداند. او هزينه ساخت هر مترمربع را در شرايط فعلي حدود ۶۰ ميليون تومان عنوان كرده است.بر اساس اين ديدگاه، حتي اگر قدرت خريد مردم كاهش يافته و معاملات وارد ركود شده باشد، افت شديد قيمت مسكن چندان محتمل نيست؛ چراكه هزينه ساخت و قيمت زمين همچنان بالاست و فروش ملك با قيمتهاي بسيار پايينتر براي سازنده صرفه اقتصادي ندارد. بنابراين تا زماني كه هزينه توليد كاهش پيدا نكند يا عرضه مسكن به شكل محسوسي افزايش نيابد، نميتوان انتظار داشت قيمتها به سرعت وارد مسير نزولي شوند.اما فردين يزداني از زاويه ديگري به بازار نگاه ميكند. از نظر او، براي تشخيص اينكه قيمت مسكن واقعاً حبابي شده يا نه، نميتوان فقط به هزينه ساخت يا كمبود عرضه نگاه كرد. بايد قيمت مسكن را در كنار ساير بازارهاي دارايي و متغيرهاي اقتصاد كلان قرار داد.به بيان ساده، گران شدن مسكن بهتنهايي به معناي وجود حباب نيست. اگر قيمت مسكن همزمان با تورم عمومي و افزايش ارزش ساير داراييها بالا رفته باشد، نميتوان تمام اين افزايش را حباب دانست. از سوي ديگر، اگر رشد قيمتها بدون پشتوانه تقاضاي واقعي يا سرمايهاي اتفاق افتاده باشد، احتمال وجود حباب بيشتر ميشود.بنابراين اختلاف اين دو ديدگاه در واقع بر سر يك سوال اساسي است: آيا قيمت مسكن بيشتر تحت تأثير افزايش هزينه و محدوديت عرضه بالا رفته، يا بخشي از رشد قيمتها ناشي از ارزشگذاري بيش از حد داراييها بوده است؟
اصلاح قيمت يا «اصلاح خاموش»؟
اكنون پرسش اصلي اين نيست كه آيا بازار مسكن در حال تركيدن است يا نه؛ پرسش مهمتر اين است كه آيا بازار در حال ورود به يك دوره اصلاح است؟شواهد فعلي از سقوط شديد قيمتها حمايت نميكند. در عين حال، افزايش تخفيفها و كاهش قدرت خريد نشان ميدهد شرايط براي فروشندگان مانند گذشته آسان نيست.سناريوي محتملتر براي ماههاي آينده، تداوم ركود معاملات همراه با افزايش قدرت چانهزني خريداران است. در چنين وضعيتي ممكن است قيمتهاي پيشنهادي همچنان بالا باقي بمانند، اما فاصله آنها با قيمت نهايي معاملات بيشتر شود.اگر اين روند ادامه پيدا كند، بازار ميتواند وارد نوعي «اصلاح خاموش» شود؛ يعني قيمت اسمي ملك كاهش شديدي نداشته باشد، اما ارزش واقعي آن در مقايسه با تورم عمومي به تدريج افت كند.در اين سناريو، مسكن لزوماً ارزان نميشود؛ بلكه پول گرانتر و قدرت خريد كمتر ميشود و ملك براي مدت طولانيتري بدون مشتري ميماند.
