نقشه عجيب قيمت خانه در تهران
بازار مسكن تهران را ديگر نميتوان با يك عدد يا حتي يك ميانگين قيمت توضيح داد.
زهره علامي|
بازار مسكن تهران را ديگر نميتوان با يك عدد يا حتي يك ميانگين قيمت توضيح داد. فاصله قيمتها در مناطق مختلف پايتخت آنقدر زياد شده كه گويي خريدار در هر نقطه از شهر با بازاري متفاوت روبرو است؛ بازاري كه در جنوب آن، يك واحد حدود ۸۰ متري بيش از ۱۴ ميليارد تومان قيمت دارد و در شمال تهران، براي واحدي تقريباً هماندازه بايد ۱۵۹ ميليارد تومان پرداخت كرد.
بررسي ميداني «تعادل» از فايلهاي خريد و فروش خانه در جنوب، مركز، شرق، شمال و غرب تهران تصويري روشن از اين شكاف ارايه ميدهد. پنج واحد با متراژهايي بين ۷۰ تا ۷۸ متر، اما با قيمتهايي از ۱۴.۱ ميليارد تا ۱۵۹ ميليارد تومان؛ يعني اختلافي بيش از ۱۴۴ ميليارد تومان براي خانههايي كه از نظر متراژ تفاوت چنداني با يكديگر ندارند.
در چنين بازاري، اين پرسش مطرح ميشود كه وام مسكن تا چه اندازه ميتواند اين فاصله را براي خريداران جبران كند؟ سقف ۲.۴ ميليارد توماني تسهيلات خريد و جعاله براي زوجين در تهران، در برابر اين قيمتها رقم قابلتوجهي به نظر ميرسد؛ اما وقتي آن را كنار قيمت واقعي خانه در نقاط مختلف پايتخت قرار دهيم، مشخص ميشود سهم وام از هزينه خريد در بسياري از فايلها چندان بزرگ نيست.
جنوب تهران؛ كف قيمت هم بالاست
در جنوبشرق تهران و حوالي خيابان محلاتي، يك واحد ۷۸ متري با سال ساخت ۱۴۰۳، داراي آسانسور و پاركينگ، با قيمت ۱۴ ميليارد و ۱۰۰ ميليون تومان عرضه شده است.قيمت هر متر مربع اين واحد حدود ۱۸۰ ميليون و ۷۶۹ هزار تومان است.
در مقايسه با ساير فايلهاي مورد بررسي، اين واحد ارزانترين گزينه محسوب ميشود. اما حتي در همين بخش از بازار نيز قيمت يك واحد معمولي ۷۸ متري به بيش از ۱۴ ميليارد تومان رسيده است.
۷۵ متر، نزديك ۲۵ ميليارد تومان
در تهرانپارس، يك واحد ۷۵ متري با سال ساخت ۱۴۰۲، داراي پاركينگ، انباري، آسانسور و بالكن، ۲۴ ميليارد و ۸۰۰ ميليون تومان قيمت دارد.قيمت هر متر مربع اين واحد حدود ۳۳۰ ميليون و ۶۶۶ هزار تومان است. در اين فايل، ارزش ملك نسبت به نمونه محلاتي حدود ۱۰.۷ ميليارد تومان بيشتر است؛ در حالي كه متراژ دو واحد تنها سه متر تفاوت دارد. اين مقايسه بهخوبي نشان ميدهد كه براي خريدار، مساله فقط «چند متر خانه» نيست. محله، دسترسي، ارزش زمين و موقعيت شهري سهم بزرگي از قيمت نهايي را تعيين ميكنند.
۳۱ ميليارد براي يك خانه ۷۶ متري
در اميرآباد
در اميرآباد، يك واحد ۷۶ متري با پاركينگ، آسانسور، انباري و بالكن با قيمت ۳۱ ميليارد و ۳۰۰ ميليون تومان عرضه شده است، قيمت هر متر مربع اين آپارتمان ۴۱۱ ميليون و ۸۴۲ هزار تومان اعلام شده است. اين فايل از نظر متراژ تقريباً مشابه واحد محلاتي است؛ اما قيمت آن بيش از ۱۷ ميليارد تومان بيشتر است.
۲۵،۷ ميليارد براي يك واحد ۷۷ متري
در پونك
در غرب تهران، يك واحد ۷۷ متري در يكي از برجهاي پونك قرار دارد كه حدود پنج سال از ساخت آن گذشته است. اين واحد با امكاناتي مانند لابي تشريفاتي ۲۰۰۰ متري، لابيمن ۲۴ ساعته، سالن بدنسازي، يوگا، TRX و ژيمناستيك، كافيشاپ و رستوران، فضاي سبز، جاده سلامت و آلاچيق، ۲۵ ميليارد و ۷۰۰ ميليون تومان قيمتگذاري شده است. قيمت هر متر مربع اين واحد حدود ۳۳۳ ميليون و ۷۶۶ هزار تومان است، قيمت اين واحد تقريباً ۱۱.۶ ميليارد تومان بيشتر از فايل محلاتي است؛ در حالي كه متراژ آن تنها يك متر كمتر است. وقتي قيمت يك متر به ۲.۲ ميليارد تومان ميرسد اما در شمال تهران، اعداد وارد محدودهاي كاملاً متفاوت ميشوند.يك واحد ۷۰ متري در اختياريه شمالي با امكاناتي مانند آشپزخانه نيمهفرنيش، بالكن و سالن اجتماعات، ۱۵۹ ميليارد تومان قيمت دارد.قيمت هر متر مربع اين ملك حدود ۲ ميليارد و ۲۷۱ ميليون تومان است.مقايسه اين واحد با فايل محلاتي شايد بهترين تصوير از شكاف طبقاتي بازار مسكن تهران باشد. متراژ دو واحد ۷۰ و ۷۸ متر است؛ يعني تنها هشت متر تفاوت دارند. اما قيمت كل آنها از ۱۴.۱ ميليارد به ۱۵۹ ميليارد تومان رسيده است.به بيان ديگر، قيمت كل واحد اختياريه بيش از ۱۱ برابر قيمت فايل محلاتي است. البته اين فايل در بخش بسيار گرانقيمت بازار قرار دارد و نميتوان آن را نماينده كل بازار تهران دانست؛ اما همين نمونه نشان ميدهد دامنه اختلاف قيمت در پايتخت تا چه اندازه گسترده شده است.
قيمت خانه از وام جلو زده است
اگر اين پنج فايل را كنار هم قرار دهيم، تصوير روشني از فاصله ميان قيمت مسكن و قدرت وامدهي بانكها به دست ميآيد. هرچه قيمت ملك بالاتر ميرود، سهم وام در تأمين هزينه خريد كوچكتر ميشود و در برخي مناطق، اين تسهيلات عملاً تنها بخش محدودي از سرمايه موردنياز خريدار را پوشش ميدهد.
حتي در ارزانترين نمونه اين مقايسه، يعني واحد ۷۸ متري محلاتي با قيمت ۱۴.۱ ميليارد تومان، وام ۲.۴ ميليارد توماني تنها حدود ۱۷ درصد از ارزش ملك را تأمين ميكند. در اميرآباد اين سهم به حدود ۸ درصد ميرسد و در فايل ۱۵۹ ميليارد توماني اختياريه، وام تنها حدود ۱.۵ درصد قيمت خانه را پوشش ميدهد.
البته افزايش سقف تسهيلات از يك منظر قابل دفاع است؛ چراكه در شرايط تورمي، ثابت ماندن مبلغ وام به معناي كاهش مداوم قدرت خريد آن است. مساله از جايي آغاز ميشود كه رشد تسهيلات از رشد قيمت مسكن عقب بماند. در اين حالت، حتي افزايش چندصد ميليون يا چند ميليارد توماني وام نيز لزوماً به معناي افزايش محسوس قدرت خريد خانوار نيست.
براي خريد خانهاي ۱۴ ميليارد توماني، وام ۲.۴ ميليارد توماني هنوز ميتواند بخشي از هزينه خريد را پوشش دهد. اما وقتي قيمت يك واحد به ۲۵ يا ۳۱ ميليارد تومان ميرسد، سهم وام به كمتر از ۱۰ درصد كاهش پيدا ميكند و بخش اصلي معامله همچنان بر دوش آورده خريدار باقي ميماند. در چنين شرايطي، وام بيشتر بيش از آنكه مشكل خانواري بدون پسانداز و دارايي را حل كند، به خانواري كمك ميكند كه از قبل سرمايه قابلتوجهي براي خريد در اختيار دارد. براي خانواري كه فاقد ملك، پسانداز بزرگ يا دارايي قابل تبديل به پول است، پرسش اصلي همچنان پابرجاست: چگونه بايد فاصله چندين ميليارد توماني ميان وام و قيمت خانه را پر كرد؟
هزينه خريد وام هم بالا رفته است
اين فاصله در شرايطي ايجاد شده كه هزينه دسترسي به خود تسهيلات نيز افزايش يافته است. قيمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» از ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان در ابتداي شهريور به ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان در ۱۸ شهريور رسيده؛ يعني حدود ۱۲ درصد رشد در همين بازه.
براي دريافت سقف ۲.۴ ميليارد توماني تسهيلات، حدود ۴۸۰۰ برگ اوراق مورد نياز است. با قيمت فعلي، متقاضي بايد نزديك به ۴۷ ميليون تومان تنها براي خريد اوراق پرداخت كند؛ هزينهاي كه پيش از آغاز بازپرداخت اقساط به مخارج خريد مسكن اضافه ميشود. اين رقم در برابر قيمت خانههايي كه از ۱۴ تا ۱۵۹ ميليارد تومان قيمتگذاري شدهاند، شايد چندان بزرگ به نظر نرسد، اما براي خانواري كه در حال تأمين آورده اوليه است، همين دهها ميليون تومان نيز هزينهاي اضافي است كه قدرت خريد را كاهش ميدهد. از سوي ديگر، مساله فقط هزينه اوليه دريافت وام نيست. نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد و قسط حدود ۵۱.۵ ميليون توماني در پنج سال نخست، نشان ميدهد خانوار بايد علاوه بر تأمين آورده خريد، توان بازپرداخت سنگين ماهانه را نيز داشته باشد.
تهران؛ متراژ مشابه، قيمتهاي كاملاً متفاوت
شايد مهمترين نكته اين مقايسه نه رقم وام باشد و نه حتي گرانترين فايل؛ بلكه فاصله شديد قيمت واحدهايي با متراژ تقريباً مشابه در نقاط مختلف تهران است. يك واحد ۷۸ متري در محلاتي ۱۴.۱ ميليارد تومان قيمت دارد، در حالي كه واحدي ۷۶ متري در اميرآباد ۳۱.۳ ميليارد تومان قيمتگذاري شده است. در اختياريه شمالي نيز يك واحد ۷۰ متري به ۱۵۹ ميليارد تومان رسيده است. يعني با وجود اختلاف تنها چند متر در مساحت، قيمت كل اين خانهها چندين برابر يكديگر است. همين موضوع نشان ميدهد بازار مسكن تهران تا چه اندازه قطبي شده و يك سقف ثابت براي وام نميتواند در تمام نقاط شهر اثر يكساني داشته باشد.
مساله مسكن، ديگر فقط «وام» نيست
پنج فايل فروش بررسيشده، با وجود تفاوت شديد قيمتها، يك پيام مشترك دارند: قيمت مسكن از قدرت وامدهي بانكها جلو زده است. در اين نمونهها، قيمت هر متر مربع از حدود ۱۸۰ ميليون تومان در محلاتي به بيش از ۲.۲ ميليارد تومان در اختياريه رسيده است؛ در حالي كه سقف تسهيلات براي خريدار، صرفنظر از اين اختلاف گسترده قيمت، محدود است. بنابراين اگر قرار است تسهيلات بانكي واقعاً به ابزار خانهدار شدن تبديل شود، صرفاً افزايش رقم وام كافي نيست. مساله بايد همزمان از سه طرف ديده شود: قيمت ملك، درآمد خانوار و هزينه تأمين مالي. در غير اين صورت، ممكن است سقف وام هر سال بزرگتر شود، اما خريدار همچنان پشت در بازار مسكن بماند. در بازاري كه يك واحد ۷۸ متري ۱۴ ميليارد تومان و واحدي ۷۰ متري ۱۵۹ ميليارد تومان قيمت دارد، مساله ديگر فقط «نداشتن وام» نيست؛ مساله، فاصله بزرگي است كه ميان وام و قيمت خانه ايجاد شده و بخش اصلي آن همچنان بايد از جيب خريدار تأمين شود.
