مستأجران از وديعههاي ميلياردي ميگويند
سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها قرار بود در سالي كه هزينههاي زندگي فشار بيشتري بر خانوارها وارد كرده، مانعي در برابر جهش هزينه مسكن باشد؛ اما نشانههاي بازار اجاره از شكاف ميان اين سياست و واقعيت حكايت دارد.
سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها قرار بود در سالي كه هزينههاي زندگي فشار بيشتري بر خانوارها وارد كرده، مانعي در برابر جهش هزينه مسكن باشد؛ اما نشانههاي بازار اجاره از شكاف ميان اين سياست و واقعيت حكايت دارد.
در حالي كه قراردادهاي مشمول مصوبه بايد با حداكثر ۲۵ درصد افزايش تمديد شوند، مستأجران از مطالبه وديعههاي سنگين، افزايش اجارههاي ماهانه و حتي پيشنهاد تخليه در صورت ناتواني مالي خبر ميدهند؛ شرايطي كه اين پرسش را مطرح ميكند كه آيا سياست كنترل اجاره توانسته است واقعاً از مستأجران حمايت كند يا صرفاً سقفي براي قراردادها تعيين كرده است؟ بازار اجاره در ماههاي اخير تحت تأثير افزايش هزينههاي زندگي، رشد قيمت مسكن و كاهش قدرت خريد خانوارها، به يكي از مهمترين دغدغههاي اقتصادي تبديل شده است. براي بسياري از خانوارها، تمديد قرارداد ديگر يك فرآيند ساده سالانه نيست؛ بلكه به معناي بازنگري كامل در بودجه خانوار و حتي تصميمگيري درباره ادامه سكونت در محله فعلي است. در همين شرايط، مصوبه سران سه قوه براي حمايت از مستأجران، تمديد يكساله قراردادهاي مشمول را در صورت درخواست مستأجر پيشبيني كرده و سقف افزايش اجارهبها و قرضالحسنه را ۲۵ درصد تعيين كرده است. اما اجراي اين سياست در بازار با يك پرسش اساسي مواجه است: وقتي توان پرداخت خانوار كمتر از هزينه پيشنهادي مسكن است، تعيين سقف قانوني تا چه اندازه ميتواند مانع افزايش فشار بر مستأجر شود؟
فاصله ميان قانون و واقعيت بازار
مشكل بازار اجاره تنها به ميزان افزايش اجارهبهاي درجشده در قرارداد محدود نميشود. تركيب «وديعه و اجاره» به مالكان اين امكان را ميدهد كه تغييرات هزينه را در قالبهاي مختلف به مستأجر منتقل كنند. در واقع، براي مستأجر تفاوت چنداني ندارد كه فشار مالي از طريق افزايش اجاره ماهانه ايجاد شود يا مطالبه وديعه بيشتر؛ آنچه اهميت دارد، مبلغي است كه بايد براي حفظ محل سكونت خود تأمين كند. از همين رو، ارزيابي موفقيت مصوبه ۲۵ درصدي نيز نميتواند صرفاً بر اساس درصد درجشده در قراردادها انجام شود. بايد ديد خانوارها در زمان تمديد قرارداد با چه ميزان افزايش واقعي در هزينه مسكن مواجه ميشوند.
روايت بازار از پشت درهاي بنگاهها
بررسيهاي ميداني و روايت برخي مستأجران از فرآيند تمديد قرارداد نشان ميدهد كه در مواردي، فاصله ميان سقف قانوني و مطالبات مطرحشده در بازار قابل توجه است.
به گزارش مهر، يكي از مستأجران ساكن منطقه پيروزي تهران كه قراردادش در پايان شهريورماه به پايان ميرسد، ميگويد سال گذشته براي يك واحد حدود ۱۵ سال ساخت، ۱۵۰ ميليون تومان وديعه و ماهانه ۱۲ ميليون تومان اجاره پرداخت كرده است. به گفته او، واحد پاركينگ و انباري ندارد و تنها از آسانسور برخوردار است. با نزديك شدن به زمان تمديد قرارداد، مالك براي ادامه سكونت درخواست افزايش يك ميليارد توماني وديعه را مطرح كرده است. اين مستأجر ميگويد در صورت ناتواني از تأمين اين مبلغ، مالك پيشنهاد پرداخت ماهانه ۳۰ ميليون تومان اجاره را داده است؛ رقمي كه حتي از درآمد ماهانه اين مستأجر كه حدود ۲۸ ميليون تومان اعلام شده، بيشتر است. او همچنين با اشاره به پرسوجو از مشاوران املاك منطقه ميگويد، برآورد آنها براي چنين واحدي حدود ۷۰۰ ميليون تومان رهن كامل و حداكثر حدود ۱۷ ميليون تومان اجاره بوده است. اين مورد البته نميتواند بهتنهايي نماينده كل بازار اجاره تهران باشد، اما نمونهاي از چالشهايي است كه مستأجران هنگام تمديد قرارداد با آن مواجه ميشوند؛ چالشي كه نشان ميدهد فاصله ميان قدرت پرداخت خانوار و قيمتهاي پيشنهادي بازار ميتواند بسيار بيشتر از يك افزايش ۲۵ درصدي باشد.
وقتي درآمد از اجاره عقب ميماند
مهمترين بخش بحران اجاره را شايد بتوان در نسبت درآمد خانوار با هزينه مسكن مشاهده كرد.در نمونه مطرحشده، اجاره پيشنهادي ۳۰ ميليون توماني تقريباً تمام درآمد ماهانه مستأجر را ميبلعد. در چنين شرايطي، حتي اگر افزايش قيمت مسكن در يك چارچوب قانوني بررسي شود، خانوار عملاً توان تأمين هزينه را ندارد. اين مساله در سطحي گستردهتر نيز اهميت دارد. خانوار علاوه بر اجاره يا اقساط مربوط به مسكن، هزينههاي خوراك، حملونقل، درمان، آموزش و ساير مخارج روزمره را نيز دارد. بنابراين هر ميزان افزايش هزينه مسكن، مستقيماً از ساير بخشهاي سبد مصرفي خانوار كم ميكند. در نتيجه، مساله بازار اجاره فقط «چند درصد افزايش» نيست؛ بلكه سهم مسكن از درآمد خانوار اهميت بيشتري پيدا كرده است.
نمونهاي از تغيير نقشه اجاره در تهران
يكي از نكات قابل توجه در روايتهاي ميداني، گسترش فشار اجاره به محلههايي است كه پيش از اين براي خانوارهاي متوسط گزينههاي قابل دسترستري محسوب ميشدند. منطقه پيروزي نمونهاي از اين وضعيت است. اين منطقه در مقايسه با مناطق شمالي و برخوردار تهران، در رده محلههاي گرانتر پايتخت قرار نميگيرد؛ اما افزايش هزينههاي اجاره باعث شده بخشي از خانوارها براي ادامه سكونت در آن نيز با مشكل مواجه شوند. اگر خانواري از محلهاي مانند پيروزي نيز به دليل افزايش وديعه و اجاره ناچار به جابهجايي شود، احتمالاً مقصد بعدي او منطقهاي ارزانتر خواهد بود؛ منطقهاي كه ممكن است فاصله بيشتري از محل كار داشته باشد يا از نظر كيفيت و امكانات مسكن در سطح پايينتري قرار گيرد. به اين ترتيب، افزايش هزينه اجاره فقط يك فشار مالي نيست و ميتواند الگوي جابهجايي خانوارها در شهر را نيز تغيير دهد.
آيا مصوبه ۲۵ درصدي شكست خورده است؟
آيا مصوبه ۲۵ درصدي شكست خورده است؟ پاسخ به اين سوال هنوز به دادههاي جامع درباره ميزان رعايت سقف قانوني، تعداد تخلفات و نحوه اجراي مصوبه نياز دارد. بنابراين نميتوان صرفاً بر اساس چند روايت ميداني گفت كه مصوبه شكست خورده است.اما ميتوان گفت نشانههايي از شكاف ميان سياست و واقعيت بازار وجود دارد. مصوبه زماني ميتواند اثر واقعي داشته باشد كه مستأجر بتواند بدون ترس از تخليه، قرارداد خود را تمديد كند و در عين حال افزايش هزينه در محدوده تعيينشده باقي بماند. اگر در عمل مستأجر با مطالبه وديعههاي سنگين يا افزايش شديد اجاره مواجه شود، اثربخشي سياست كاهش پيدا خواهد كرد. از سوي ديگر، اگر نظارت بر بازار صرفاً بر قراردادهاي رسمي متمركز باشد اما فرآيند مذاكره، تخليه و يافتن خانه جديد كنترل نشود، ممكن است بخشي از فشار از قرارداد موجود به مرحله قبل يا بعد از آن منتقل شود.سقف ۲۵ درصدي ميتواند براي بخشي از مستأجران يك حاشيه امن ايجاد كند، اما به نظر ميرسد بهتنهايي قادر به حل بحران بازار اجاره نيست. تا زماني كه رشد هزينه مسكن از رشد درآمد خانوار فاصله داشته باشد، هر افزايش اجاره ميتواند براي بخشي از مستأجران سنگين باشد؛ حتي اگر اين افزايش از نظر قانوني مجاز باشد. از سوي ديگر، كنترل پايدار بازار اجاره نيازمند افزايش عرضه مسكن است تا قدرت انتخاب مستأجران بيشتر شود. در بازاري كه مستأجر گزينههاي محدودي براي انتخاب دارد، قدرت چانهزني او نيز كاهش مييابد. در نهايت، شايد مهمترين معيار براي سنجش موفقيت سياست ۲۵ درصدي، نه آنچه در متن مصوبه نوشته شده، بلكه چيزي باشد كه يك خانوار هنگام تمديد قرارداد تجربه ميكند: چقدر بايد پول بيشتري بپردازد، آيا توان پرداخت آن را دارد و اگر ندارد، چه گزينهاي پيش روي اوست؟ فاصله ميان اين سه سوال و پاسخهاي آنهاست كه مشخص ميكند سقف ۲۵ درصدي واقعاً يك ابزار حمايتي موثر بوده يا تنها توانسته بخشي از بحران بازار اجاره را روي كاغذ مديريت كند.
