۳ ضلع بحران مسكن؛ جيب خانوار، توان بانك و زمين نامناسب
«طرح جامع مسكن» كه قرار است نسخه سياستگذاري اين بخش را براي سالهاي پيشرو تعيين كند، در شرايطي بازنگري ميشود كه بخش مهمي از پيشفرضهاي نسخه قبلي ديگر اعتبار سابق را ندارد؛ از توان مالي خانوارها و ظرفيت محدود دولت و شبكه بانكي گرفته تا تغيير ساختار جمعيتي و الگوي تقاضا. كارشناسان معتقدند اگر قرار باشد بازنگري صرفاً به تغيير اعداد، اهداف ساخت و برنامههاي اجرايي محدود شود، طرح جديد نيز ممكن است در نهايت به تكرار همان سياستهايي برسد كه در سالهاي گذشته نتوانستند مساله مسكن را حل كنند.
«طرح جامع مسكن» كه قرار است نسخه سياستگذاري اين بخش را براي سالهاي پيشرو تعيين كند، در شرايطي بازنگري ميشود كه بخش مهمي از پيشفرضهاي نسخه قبلي ديگر اعتبار سابق را ندارد؛ از توان مالي خانوارها و ظرفيت محدود دولت و شبكه بانكي گرفته تا تغيير ساختار جمعيتي و الگوي تقاضا. كارشناسان معتقدند اگر قرار باشد بازنگري صرفاً به تغيير اعداد، اهداف ساخت و برنامههاي اجرايي محدود شود، طرح جديد نيز ممكن است در نهايت به تكرار همان سياستهايي برسد كه در سالهاي گذشته نتوانستند مساله مسكن را حل كنند.
نشست بررسي نتايج اوليه طرح جامع مسكن جديد نيز بيش از آنكه تصويري از يك نسخه كاملاً متفاوت ارايه دهد، صحنه طرح پرسشهاي اساسي درباره سياستهاي گذشته بود؛ اينكه آيا همچنان ميتوان با اتكا به زمين خام، تسهيلات بانكي و افزايش ساختوساز به بحران مسكن پاسخ داد، در حالي كه قدرت خريد خانوارها كاهش يافته، منابع مالي دولت و بانكها محدود است و تركيب خانوارهاي ايراني نيز تغيير كرده است. در اين نشست، تقريباً همه كارشناسان بر يك نكته مشترك تأكيد داشتند: بازنگري واقعي در طرح جامع مسكن بايد از بازنگري در مفروضات آن آغاز شود، نه صرفاً تغيير اهداف و اعداد.
مساله فقط كمبود خانه نيست
در اين نشست محمود اولاد، مجري طرح جامع مسكن، يكي از مهمترين تغييرات مورد نياز را فاصله گرفتن از سياستهاي يكسان براي همه مناطق و گروههاي اجتماعي دانست. به گفته او، نياز مسكن كشور بايد بر اساس تحولات اقتصادي، اجتماعي و جمعيتي و با توجه به تفاوتهاي منطقهاي تعيين شود.اولاد تأكيد كرد: نميتوان همچنان يك نسخه واحد را براي همه مناطق و گروههاي اجتماعي در نظر گرفت.اهميت اين جمله زماني بيشتر ميشود كه شرايط اقتصادي خانوارها را در كنار آن قرار دهيم. خانواري كه در يك كلانشهر با هزينه بالاي زمين و حملونقل زندگي ميكند، الزاماً نياز و توان متفاوتي از خانواري در يك شهر كوچك يا منطقه كمجمعيت دارد. بنابراين، سياستي كه تنها بر تعداد واحدهاي ساختهشده تمركز كند، ممكن است از نظر آماري موفق به نظر برسد، اما از نظر اجتماعي و اقتصادي الزاماً موفق نباشد.
زمين ارزان؛ راهحل يا انتقال هزينه؟
يكي از مهمترين نقدهاي مطرحشده در اين نشست به سياست زمين مربوط بود. غلامرضا سلامي، اقتصاددان، صراحتاً نسبت به تداوم الگوي توزيع گسترده زمين خام هشدار داد.او گفت: «هر زميني براي سكونت مناسب نيست» و تأكيد كرد هزينه ايجاد زيرساخت، خدمات و دسترسي به مراكز شهري ممكن است مزيت اوليه زمين ارزان را از بين ببرد.اين شايد يكي از كليديترين درسهايي باشد كه سياستگذار مسكن بايد از تجربه سالهاي گذشته بگيرد. ارزان بودن زمين در نقطه شروع، الزاماً به معناي ارزان بودن مسكن در نقطه پايان نيست. اگر زمين از شبكه حملونقل، مدرسه، درمان، اشتغال و ساير خدمات شهري فاصله داشته باشد، هزينهاي كه در ابتدا از قيمت زمين حذف شده، ممكن است بعدها به شكل هزينه زيرساخت، زمان رفتوآمد و هزينه حملونقل به خانوار تحميل شود.از اين منظر، سياست زمين نبايد صرفاً با مترمربع سنجيده شود. پرسش اصلي اين است كه زمين كجاست و چه كيفيتي براي سكونت دارد؟سلامي البته زمين را همچنان يك ابزار مهم براي حمايت از اقشار كمدرآمد ميداند، اما معتقد است شيوه استفاده از آن بايد تغيير كند. به گفته او، ارزش افزوده زمين ميتواند براي كاهش سهم زمين در هزينه نهايي مسكن و تأمين هزينه آمادهسازي و زيرساخت به كار گرفته شود.
بانك ديگر ناجي بازار مسكن نيست
در كنار زمين، تأمين مالي نيز يكي ديگر از پايههاي مدل سنتي سياست مسكن است؛ مدلي كه انتظار داشت بانكها بخش بزرگي از منابع مورد نياز ساخت و خريد مسكن را تأمين كنند.اما غلامرضا سلامي در اين نشست بر يك واقعيت مهم دست گذاشت و گفت: دولت منابع كافي براي پاسخگويي به نياز مسكن ندارد، نظام بانكي نيز ظرفيت تأمين مالي گسترده را ندارد و خانوارها توان پرداخت اقساط سنگين را از دست دادهاند.اين سه محدوديت، عملاً مثل سه ضلع يك مثلث، سياستگذار را در تنگنا قرار ميدهند. اگر دولت منابع كافي ندارد، بانكها ظرفيت تأمين مالي گسترده ندارند و درآمد خانوار نيز اجازه تحمل اقساط سنگين را نميدهد، نميتوان همان نسخه قبلي را با ارقام بزرگتر تكرار كرد.به همين دليل، تأمين مالي مسكن در طرح جديد بايد از يك ابزار صرفاً بانكي به مسالهاي چندلايه تبديل شود؛ از بودجه عمومي و سرمايهگذاري خصوصي گرفته تا سياستهاي زمين، اجاره، ساختوساز و حمايت مستقيم از گروههاي هدف.به گزارش ايسنا، علي فرنام نيز همين مساله را از زاويه ديگري مطرح كرد و گفت: هر برنامه مسكن بايد از ابتدا تكليف منابع مالي و بودجهاي خود را مشخص كند.اين جمله شايد سادهترين معيار براي سنجش هر طرح جديد مسكن باشد: پيش از اعلام هدف ساخت، بايد معلوم شود پول اجراي آن از كجا خواهد آمد.
متقاضي امروز، خانوار ديروز نيست
اما حتي اگر زمين و منابع مالي فراهم شود، يك پرسش مهمتر باقي ميماند: قرار است چه نوع مسكني ساخته شود؟علي سرزعيم، اقتصاددان، تغييرات جمعيتي را يكي از مهمترين دلايل ضرورت بازنگري در سياست مسكن ميداند. افزايش زندگي يكنفره، تجرد قطعي، طلاق، سالمندي و كاهش تمايل به فرزندآوري، به معناي تغيير تركيب تقاضاست.او بر ضرورت توجه به «واحدهاي كوچكتر» و اهميت محل استقرار مسكن، بهويژه دسترسي به مراكز شهري و حملونقل عمومي، تأكيد كرده است.اين تغيير، يكي از جديترين چالشهاي سياست مسكن است. اگر بخش قابلتوجهي از تقاضاي آينده را خانوارهاي كوچك، افراد تنها و سالمندان تشكيل دهند، توليد واحدهاي بزرگ در مناطق كمدسترسي لزوماً با نياز آينده بازار منطبق نخواهد بود.به اين ترتيب، طرح جامع مسكن جديد بايد از يك پرسش قديمي فاصله بگيرد: چند واحد مسكوني لازم داريم؟ و به پرسش دقيقتري برسد: چه نوع مسكني، براي چه گروهي، در چه مكاني و با چه قدرت خريدي نياز داريم؟
مسكن بدون اقتصاد كلان قابل طراحي نيست
كمال اطهاري، صاحبنظر حوزه مسكن و شهري، مساله را يك گام فراتر برده و بر پيوند سياست مسكن با اقتصاد كلان تأكيد كرده است.به گفته او، مسكن را نميتوان جدا از اقتصاد كلان سياستگذاري كرد.اين نكته از آن جهت اهميت دارد كه حتي بهترين سياستهاي زمين، ساخت يا تسهيلات، در صورت تداوم بيثباتيهاي اقتصادي، تورم و كاهش قدرت خريد خانوارها، با محدوديت جدي مواجه خواهند شد.فردين يزداني نيز معتقد است نياز مسكن در سالهاي آينده بايد در قالب سناريوهاي مختلف اقتصادي بررسي شود. اين رويكرد ميتواند يكي از نقاط قوت طرح جديد باشد؛ زيرا به جاي آنكه يك عدد ثابت براي نياز مسكن تعيين شود، سناريوهاي مختلف رشد اقتصادي، درآمد خانوار، تورم و توان مالي دولت در نظر گرفته ميشود.در واقع، نياز مسكن يك عدد مستقل و ثابت نيست؛ نياز موثر به مسكن به توان خريد نيز وابسته است.
خطر بزرگتر: فاصله ميان طرح و اجرا
با اين حال، شايد مهمترين هشدار نشست نه درباره زمين بود و نه درباره وام؛ بلكه درباره اجراي سياستها بود.
اطهاري تأكيد كردكه تصويب قانون بهتنهايي به معناي حل مساله نيست و براي اجراي موثر سياستها، نهادهاي لازم و شرايط تحقق آنها نيز بايد شكل بگيرد.اين نقطه، احتمالاً تعيينكنندهترين آزمون طرح جامع مسكن جديد خواهد بود. ايران در سالهاي گذشته كمبود طرح و قانون نداشته است؛ مساله اصلي اغلب در تبديل سياست روي كاغذ به برنامه اجرايي پايدار بوده است.اگر طرح جديد نيز در نهايت به مجموعهاي از اهداف، اعداد و تكاليف قانوني تبديل شود، بدون آنكه منابع مالي، نهاد اجرا، تقسيم كار ملي و محلي و سازوكار ارزيابي عملكرد آن مشخص باشد، تفاوت چنداني با نسخههاي قبلي نخواهد داشت.
طرح جامع جديد؛ آزمون عبور از گذشته
مجموع ديدگاههاي مطرحشده در اين نشست نشان ميدهد كه مساله مسكن در ايران ديگر با يك نسخه ساده قابل حل نيست. نه ميتوان همه مشكل را به كمبود زمين نسبت داد، نه ميتوان بانك را موتور نامحدود تأمين مالي فرض كرد و نه ميتوان ساختار خانوار و تقاضاي امروز را با الگوي يك دهه قبل سنجيد.نسخه جديد مسكن، اگر قرار است واقعاً جديد باشد، بايد سه تغيير اساسي را بپذيرد: مسكن بايد با اقتصاد كلان هماهنگ شود؛ سياست زمين بايد از واگذاري زمين خام به مديريت مكان و ارزش زمين تغيير كند؛ و تقاضاي مسكن بايد بر اساس جامعه واقعي امروز و فرداي ايران تعريف شود.در غير اين صورت، خطر آن وجود دارد كه «طرح جامع مسكن» جديد تنها نسخه تازهاي از همان سياستهاي قديمي باشد؛ با اين تفاوت كه اينبار، زمين كمتر، منابع مالي محدودتر و خانوارها كمتوانتر از گذشتهاند. مساله امروز ديگر صرفاً ساختن خانه نيست؛ ساختن مسكني است كه مردم بتوانند در آن زندگي كنند، توان پرداخت هزينهاش را داشته باشند و شهر نيز توان پشتيباني از آن را داشته باشد. اين همان نقطهاي است كه سياست مسكن بايد از «توليد واحد» عبور كند و به «تأمين سكونت» برسد.
