سقف اجاره‌بها؛ مُسكن كوتاه‌مدت يا پاك‌كردن صورت‌مساله؟

در حالي كه بازار اجاره مسكن طي سال‌هاي اخير به يكي از مهم‌ترين كانون‌هاي فشار بر معيشت خانوارهاي شهري تبديل شده، رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران از تغيير روندي سخن مي‌گويد كه در نگاه نخست مي‌تواند نشانه‌اي از آرام‌تر شدن بازار باشد؛ به گفته كيانوش گودرزي مهاجرت اجاره‌نشينان تهراني به شهرهاي پيراموني تكرار نشده و بسياري از مالكان نيز نرخ‌هاي خود را پايين‌تر از سقف رسمي افزايش داده‌اند.  با اين حال، در بازاري كه از يك سو با رشد هزينه‌هاي زندگي و قيمت مسكن و از سوي ديگر با ضعف قدرت خريد و نبود آمارهاي دقيق مواجه است، نمي‌توان كاهش مهاجرت مستأجران را به‌تنهايي نشانه بهبود دانست. در اين شرايط پرسش اصلي اينجاست: آيا بازار اجاره واقعاً آرام گرفته يا بحران مسكن صرفاً شكل تازه‌اي به خود گرفته است؟ رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران، در گفت‌وگو با ايرنا با اشاره به سقف افزايش اجاره‌بها در تهران در سال ۱۴۰۴ گفت: زماني كه اعلام شد سقف افزايش اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد است، همان موقع نيز تأكيد كردم نيازي به اين اعلام نيست، زيرا بسياري از مالكان خودشان كمتر از اين عدد را رعايت مي‌كنند و حتي اكنون نيز افزايش‌ها معمولاً پايين‌تر از سقف رسمي است. اين اظهارنظر در شرايطي مطرح مي‌شود كه تجربه سال‌هاي گذشته نشان داده بود افزايش اجاره در پايتخت، مستأجران كم‌درآمدتر را به سمت شهرهاي اطراف سوق مي‌دهد.  گودرزي نيز با اشاره به همين روند مي‌گويد: در سال‌هاي گذشته، زماني كه اجاره‌بها در تهران افزايش پيدا مي‌كرد، بخشي از مستأجران به اسلامشهر، رباط‌كريم و پرند منتقل مي‌شدند و در اين مناطق افزايش‌هاي ۴۰ درصدي در اجاره‌بها هم مشاهده مي‌شد اما امسال چنين وضعيتي ديده  نشد.

   كاهش مهاجرت  نشانه آرامش يا ناتواني در جابه‌جايي؟

مهم‌ترين نكته در اين روايت، تبديل يك شاخص منفي به نشانه‌اي از ثبات است. اينكه مستأجران كمتري از تهران به حاشيه شهر مهاجرت كرده‌اند، الزاماً به اين معنا نيست كه فشار اجاره كاهش يافته است. ممكن است بخشي از خانوارها اساساً ديگر توان پرداخت هزينه‌هاي جابه‌جايي، وديعه جديد، كميسيون بنگاه، هزينه اسباب‌كشي و تطبيق با محل جديد را نداشته باشند. به بيان ديگر، مهاجرت نكردن لزوماً معادل بهتر شدن شرايط نيست. ممكن است مستأجري كه در گذشته با افزايش اجاره از تهران خارج مي‌شد، امروز به دليل نبود گزينه مناسب، كاهش مصرف، كوچك‌تر كردن فضاي زندگي يا استفاده از پس‌انداز خود در همان محله باقي بماند.

 بنابراين براي ارزيابي واقعي وضعيت بازار، صرفاً بايد به آمار جابه‌جايي نگاه نكرد؛ بلكه سهم اجاره از درآمد خانوار، ميزان افزايش دستمزد در برابر رشد اجاره، كاهش متراژ واحدهاي مورد تقاضا و ميزان تمديد قراردادها نيز بايد بررسي شود.

گودرزي علت اصلي كاهش مهاجرت مستأجران را رفتار مالكان مي‌داند و مي‌گويد: علت اصلي اين موضوع آن است كه بسياري از مالكان با توجه به شرايط اقتصادي كشور، خودشان اجاره را با ملاحظه بيشتري تعيين كردند و همين مساله مانع از خروج گسترده مستأجران از تهران شد. اين توضيح البته يك ضعف اساسي دارد: اگر قرار باشد تعادل بازار اجاره بيش از آنكه بر سياست عمومي و سازوكارهاي اقتصادي تكيه كند، به «ملاحظه» مالكان وابسته باشد، نمي‌توان از يك راه‌حل پايدار سخن گفت. بازار مسكن با توصيه اخلاقي يا رفتار خيرخواهانه تثبيت نمي‌شود؛ بلكه به افزايش عرضه، كاهش هزينه توليد، سياست زمين، رشد درآمد واقعي خانوار و نظام اطلاعاتي شفاف نياز دارد.

     سقف رسمي؛ ابزاري كه بدون ضمانت اجرا محدود مي‌ماند

موضوع ديگر، خود سياست سقف اجاره‌بهاست. تعيين سقف ۲۵ درصدي در تهران، اگرچه با هدف حمايت از مستأجران انجام مي‌شود، اما در صورت نبود نظارت موثر و ضمانت اجرايي، ممكن است بيشتر جنبه اعلامي پيدا كند. از سوي ديگر، اگر بازار به‌طور طبيعي در بسياري از قراردادها كمتر از اين سقف حركت كرده باشد، اين پرسش مطرح است كه سهم واقعي سياست‌گذار در كنترل قيمت چه ميزان بوده است. گودرزي نيز اساساً معتقد است اعلام سقف ضرورت چنداني ندارد و تأكيد مي‌كند كه بسياري از مالكان خودشان كمتر از رقم رسمي افزايش مي‌دهند. اما اين ادعا نيازمند داده است؛ داده‌اي كه خود او در بخش ديگري از اظهاراتش، نبود آن را يكي از مشكلات اصلي بازار مي‌داند. رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران با انتقاد از وضعيت آماري بازار مي‌گويد: متأسفانه ما هيچ آمار قابل اتكايي در اين زمينه نداريم و بارها نيز اين موضوع را پيگيري كرده‌ايم، اما هنوز امكان دسترسي لازم به داده‌هاي رسمي فراهم نشده است. اينجا يك تناقض مهم نمايان مي‌شود. چگونه مي‌توان درباره رعايت سقف اجاره، كاهش مهاجرت مستأجران يا كمتر شدن رشد اجاره با اطمينان سخن گفت، در حالي كه آمار قابل اتكايي براي سنجش همين گزاره‌ها وجود ندارد؟ اتكا به مشاهدات ميداني مشاوران املاك مي‌تواند براي فهم روندهاي بازار مفيد باشد، اما جايگزين داده‌هاي جامع و قابل راستي‌آزمايي نيست.

     تهران يك بازار نيست

گودرزي درباره تفاوت‌هاي منطقه‌اي نيز مي‌گويد: در برخي مناطق تهران افزايش قيمت محسوس بوده، اما به دليل گستردگي بازار نمي‌توان براي همه نقاط يك عدد مشخص و واحد اعلام كرد. اين بخش از اظهارات او قابل توجه است. بازار مسكن تهران اساساً يك بازار يكپارچه نيست. ميان مناطق شمالي، مركزي، جنوبي و حتي محله‌هاي مجاور يكديگر تفاوت جدي در قيمت، نوع ساختمان، متراژ، امكانات، تقاضا و قدرت خريد وجود دارد. بنابراين اعلام يك نرخ واحد براي كل تهران، مي‌تواند واقعيت بازار را پنهان كند. اما همين تفاوت منطقه‌اي يك پيامد مهم نيز دارد: اگر بخشي از خانوارها به دليل افزايش قيمت از مناطق گران‌تر به مناطق ارزان‌تر تهران رانده شوند، الزاماً در آمار مهاجرت به حاشيه شهر ديده نمي‌شوند. ممكن است مهاجرت به جاي آنكه از تهران به اسلامشهر يا پرند باشد، از يك محله به محله‌اي ديگر اتفاق بيفتد. در نتيجه، كاهش مهاجرت برون‌شهري به‌تنهايي نمي‌تواند شاخص مناسبي براي سنجش رفاه مستأجران باشد.

     فايل‌هاي نوساز و «شاخص‌سازي» قيمت

بخش ديگري از اظهارات گودرزي به نقش سازندگان خرد در شكل‌دهي انتظارات قيمتي مربوط است. او مي‌گويد: برخي سازندگان خرد با انتشار فايل در فضاي مجازي، قيمت‌ها را شاخص‌سازي مي‌كنند و همين موضوع به تورم انتظاري دامن مي‌زند. اين روش نادرست است و نياز به بازنگري دارد. اين هشدار از اين جهت اهميت دارد كه در بازار كم‌معامله‌اي مانند مسكن، قيمت‌هاي پيشنهادي مي‌توانند بيش از گذشته بر ذهنيت فعالان اثر بگذارند. با اين حال، نسبت دادن تورم انتظاري صرفاً به فايل‌هاي منتشرشده در فضاي مجازي، ساده‌سازي مساله است. قيمت زمين، مصالح ساختماني، دستمزد، هزينه تأمين مالي، مقررات ساخت‌وساز و چشم‌انداز تورم عمومي، همگي در شكل‌گيري قيمت نهايي نقش دارند. در واقع، فايل گران‌قيمت مي‌تواند معلول تورم باشد، نه لزوماً علت آن. اگر هزينه ساخت و زمين بالا رفته باشد، نمي‌توان صرفاً با حذف فايل‌هاي گران از فضاي مجازي، قيمت مسكن را كاهش داد.

     زمين؛ ريشه‌اي كه همچنان دست‌نخورده  باقي مانده است

گودرزي در مهم‌ترين بخش اظهارات خود، مساله زمين را عامل اساسي فشار قيمت مي‌داند و مي‌گويد: بخش مهمي از فشار قيمت در بازار مسكن به زمين برمي‌گردد و اگر دولت بتواند كنترل زمين و توسعه بافت فرسوده را به‌درستي دنبال كند، مي‌توان اميدوار بود بخشي از قيمت‌ها تعديل شود.

اين گزاره نسبت به راه‌حل‌هاي كوتاه‌مدت، به ريشه مساله نزديك‌تر است. با اين حال، «كنترل زمين» خود مفهومي مبهم است. دولت بايد مشخص كند منظور از كنترل، افزايش عرضه زمين، تغيير كاربري، توسعه حمل‌ونقل عمومي و شهرهاي پيراموني، نوسازي بافت فرسوده يا جلوگيري از سوداگري زمين است. هر كدام از اين سياست‌ها آثار متفاوتي بر بازار دارند. تجربه نيز نشان داده كه ساخت مسكن بدون توجه به مكان، دسترسي، اشتغال و زيرساخت، الزاماً به معناي حل بحران مسكن نيست. خانه ارزان اما دور از محل كار و خدمات شهري مي‌تواند هزينه ديگري را به خانوار تحميل كند و همان مساله مهاجرت به حاشيه را در شكلي متفاوت بازتوليد كند. در نهايت، گزارش وضعيت اجاره تهران نمي‌تواند فقط بر اين گزاره استوار باشد كه «مستأجران كمتر به حاشيه رفته‌اند». مساله اصلي اين است كه مستأجر امروز با چه سهمي از درآمد خود اجاره مي‌پردازد و براي ادامه زندگي در شهر چه چيزهايي را از سبد مصرفي خود حذف كرده است. آنچه از سخنان رييس اتحاديه املاك تهران به دست مي‌آيد، تصويري از بازاري است كه شايد از يك شوك مهاجرتي گسترده فاصله گرفته باشد، اما همچنان با كمبود داده، رشد قيمت، تورم انتظاري، فشار زمين و ضعف عرضه مناسب روبروست. بنابراين «رعايت سقف اجاره» اگر هم توانسته باشد در كوتاه‌مدت از شدت جابه‌جايي مستأجران بكاهد، نمي‌تواند به‌تنهايي نشانه سلامت بازار تلقي شود. بحران اجاره زماني واقعاً مهار شده است كه مستأجر نه از سر ناچاري در تهران بماند و نه براي يافتن خانه ارزان‌تر مجبور به مهاجرت شود؛ بلكه بتواند با درآمد خود، مسكن متناسب با نيازش را در بازار رسمي و شفاف تهيه كند. تا رسيدن به چنين نقطه‌اي، كاهش مهاجرت به حاشيه تهران بيشتر يك «نشانه قابل بررسي» است تا سندي قطعي بر موفقيت سياست كنترل اجاره.