بازي شهرداري در زمين بورس
صندوق‌هاي املاك و مستغلات در رقابت با دلار، طلا و بازار فيزيكي مسكن عملكردي ناهمگون ثبت كردند؛ در حالي كه برخي صندوق‌ها توانستند از تورم عمومي پيشي بگيرند، بخش عمده اين ابزارها از بازارهاي موازي و حتي بازار فيزيكي مسكن عقب ماندند.
صندوق‌هاي املاك و مستغلات در رقابت با دلار، طلا و بازار فيزيكي مسكن عملكردي ناهمگون ثبت كردند؛ در حالي كه برخي صندوق‌ها توانستند از تورم عمومي پيشي بگيرند، بخش عمده اين ابزارها از بازارهاي موازي و حتي بازار فيزيكي مسكن عقب ماندند. براساس گزارش صداي بورس، بازار مسكن در اقتصاد ايران همواره يكي از اصلي‌ترين پناهگاه‌هاي دارايي خانوارها در برابر تورم بوده است؛ بازاري كه افزايش قيمت زمين، هزينه ساخت و رشد تقاضاي سرمايه‌اي، طي سال‌هاي گذشته آن را به يكي از مهم‌ترين مقاصد حفظ ارزش پول تبديل كرده است. با اين حال، ورود مسكن به بازار سرمايه از مسير صندوق‌هاي املاك و مستغلات، تاكنون نتوانسته تصويري يكدست و قابل اتكا از اين دارايي ارايه كند. بررسي عملكرد بازارها در يك بازه هفت‌ماهه، از ابتداي بهمن‌ماه تا بيست‌وهشتم مردادماه، نشان مي‌دهد ميان بازارهاي سنتي مانند دلار و طلا، بازار فيزيكي مسكن و ابزارهاي بورسي اين بخش، واگرايي قابل توجهي شكل گرفته است. در اين ميان، برخي صندوق‌هاي املاك رشدهاي چشمگيري را ثبت كرده‌اند، اما گروهي ديگر نه‌تنها از تورم عمومي عقب مانده‌اند، بلكه با كاهش ارزش سرمايه سرمايه‌گذاران مواجه شده‌اند.
دلار و طلا؛ معيارهاي تورمي بازار
براي ارزيابي جايگاه صندوق‌هاي املاك و مستغلات، ابتدا بايد عملكرد بازارهاي موازي را بررسي كرد؛ بازارهايي كه در اقتصاد ايران معمولا به عنوان معيارهاي حفظ ارزش پول و سنجش انتظارات تورمي شناخته مي‌شوند. دلار امريكا در اين بازه از ۱۴۵ هزار و ۵۰۰ تومان به ۱۸۷ هزار تومان رسيد. اين افزايش، معادل بازدهي حدود ۲۸.۵ درصدي است؛ رشدي كه نشان مي‌دهد فشارهاي تورمي و انتظارات مربوط به آينده اقتصاد، همچنان در بازار ارز فعال بوده است.
در بازار فلزات گرانبها نيز طلاي ۱۸ عيار از حدود ۱۵ ميليون و ۸۵۰ هزار تومان به ۱۹ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان رسيد و بازدهي ۲۱.۸ درصدي را به ثبت رساند. سكه تمام‌بهار آزادي نيز با رشد ۱۹.۲ درصدي، از ۱۵۷ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان به ۱۸۸ ميليون و ۲۶۰ هزار تومان افزايش يافت. مجموع اين ارقام نشان مي‌دهد سرمايه‌گذاران در اين دوره، با بازاري مواجه بوده‌اند كه در آن دارايي‌هاي تورمي، بسته به ويژگي‌هاي خود، بين ۲۰ تا ۳۰ درصد رشد كرده‌اند. بنابراين، هر ابزار سرمايه‌گذاري كه در اين بازه بازدهي كمتر از اين محدوده ثبت كرده باشد، از منظر حفظ قدرت خريد، عملا بخشي از ارزش واقعي سرمايه را از دست داده است.
«كليد»؛ ستاره صندوق‌هاي املاك
در ميان صندوق‌هاي املاك و مستغلات، «صندوق كليد» بهترين عملكرد را ثبت كرد. ارزش اين صندوق در بازه مورد بررسي ۴۰.۳ درصد افزايش يافت؛ بازدهي‌اي كه حتي از رشد دلار نيز بيشتر است و آن را به يكي از موفق‌ترين ابزارهاي بورسي در حوزه املاك تبديل مي‌كند.
عملكرد صندوق كليد از چند منظر قابل توجه است. نخست آنكه اين صندوق توانسته در بازاري كه با محدوديت نقدشوندگي و ركود معاملاتي روبه‌رو است، بازدهي بالاتري از بازارهاي سنتي مانند ارز و طلا به دست آورد. دوم آنكه رشد ۴۰ درصدي آن نشان مي‌دهد سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي املاك الزاما به معناي پذيرش بازدهي پايين‌تر از بازار فيزيكي نيست، بلكه تركيب دارايي‌ها، كيفيت املاك موجود در پرتفوي، شيوه مديريت و ميزان استقبال معامله‌گران مي‌تواند عملكرد صندوق‌ها را به‌طور محسوسي از يكديگر متمايز كند. پس از صندوق كليد، «صندوق امين شهر» با بازدهي ۲۵ درصدي در جايگاه دوم قرار گرفت. اين صندوق تقريبا همسطح با رشد بازار ارز حركت كرد و توانست در بخش قابل توجهي از دوره، ارزش سرمايه سرمايه‌گذاران را در برابر تورم حفظ كند. با اين حال، عملكرد ساير صندوق‌ها تصوير متفاوتي ارايه مي‌دهد. «صندوق ارزش مسكن» با بازدهي ۱۵.۸ درصدي، پايين‌تر از رشد دلار، طلا و سكه قرار گرفت. «صندوق كاشانه» تنها ۴.۸ درصد رشد كرد و بازدهي «صندوق تامين» نيز به ۲.۹ درصد محدود شد. چنين بازدهي‌هايي در شرايط تورمي، از منظر اسمي مثبت به‌نظر مي‌رسند، اما در عمل نمي‌توانند قدرت خريد سرمايه‌گذاران را حفظ كنند. ضعيف‌ترين عملكرد نيز به «صندوق ملك آتي» تعلق داشت كه با بازدهي منفي ۴ درصدي مواجه شد. اين يعني سرمايه‌گذاران اين صندوق در پايان دوره، نه‌تنها از رشد بازارهاي موازي بهره‌مند نشدند، بلكه با كاهش اسمي ارزش دارايي خود نيز روبه‌رو شدند.
سقوط «تسه»
و نشانه‌هاي ركود تقاضاي مصرفي
واگرايي در بازار مسكن بورسي، در معاملات اوراق تسهيلات مسكن يا «تسه» شديدتر است. اين اوراق كه براي دريافت تسهيلات خريد مسكن مورد استفاده قرار مي‌گيرد، در ابتداي دوره حدود ۱۳۸ هزار تومان معامله مي‌شد، اما در ادامه با افتي ۳۷.۷ درصدي به حدود ۸۶ هزار تومان رسيد. اوراق تسه از اين جهت اهميت دارد كه قيمت آن تا حدودي بازتاب‌دهنده ميزان تقاضا براي دريافت وام مسكن است. وقتي قيمت اين اوراق كاهش مي‌يابد، مي‌توان نشانه‌هايي از افت تقاضا براي استفاده از تسهيلات بانكي و كاهش توان خريد خانوارها را در آن مشاهده كرد. البته كاهش قيمت تسه را نمي‌توان تنها به ركود بازار مسكن نسبت داد. فاصله قابل توجه ميان قيمت واحدهاي مسكوني و سقف تسهيلات، نرخ سود وام، اقساط سنگين و كاهش قدرت خريد خانوارها، همگي در كاهش جذابيت اين اوراق نقش دارند. در واقع، حتي اگر قيمت اوراق كاهش يابد، اين افت لزومابه معناي ارزان‌شدن مسكن براي مصرف‌كننده نهايي نيست، بلكه مي‌تواند نشان دهد وام موجود ديگر نقش موثري در تامين مالي خريد خانه ندارد.
بازار فيزيكي؛ جلوتر از بورس
در سوي ديگر، داده‌هاي مربوط به معاملات قطعي واحدهاي مسكوني در تهران از رشد بيش از ۵۰ درصدي قيمت‌ها در بازار فيزيكي حكايت دارد. متوسط قيمت مسكن تهران كه در بهمن‌ماه سال گذشته حدود ۱۳۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع برآورد مي‌شد، اكنون در محدوده ۲۰۰ ميليون تومان قرار گرفته است. اين رشد، شكاف قابل توجهي ميان بازار فيزيكي و ابزارهاي بورسي مسكن ايجاد كرده است. اگر قيمت ملك در بازار واقعي بيش از ۵۰ درصد افزايش يافته باشد، صندوقي كه در همين دوره تنها چند درصد رشد كرده، عملا از دارايي پايه خود عقب مانده است. البته مقايسه مستقيم قيمت واحدهاي مسكوني با قيمت صندوق‌ها نيازمند احتياط است. صندوق‌هاي املاك و مستغلات، الزاما تمام ويژگي‌هاي بازار فيزيكي را به‌صورت لحظه‌اي منعكس نمي‌كنند. ارزش‌گذاري دارايي‌هاي صندوق معمولابا تاخير انجام مي‌شود و معاملات واحدهاي صندوق نيز ممكن است تحت تاثير كمبود نقدينگي، محدود بودن دامنه معاملات و رفتار سرمايه‌گذاران قرار گيرد. به بيان ديگر، قيمت بازار فيزيكي مسكن بر اساس معاملات محدود اما با ارزش بالا شكل مي‌گيرد، در حالي كه قيمت صندوق‌ها در بازار سرمايه، علاوه بر ارزش دارايي‌هاي پايه، به عرضه و تقاضاي واحدهاي صندوق، ميزان اعتماد سرمايه‌گذاران و چشم‌انداز نقدشوندگي آن بستگي دارد.
دوگانگي در بازار مسكن بورسي
مجموع اين تحولات نشان مي‌دهد بازار مسكن از مسير ابزارهاي بورسي، با نوعي دوگانگي مواجه شده است. از يك سو، صندوقي مانند كليد توانسته با ثبت بازدهي ۴۰.۳ درصدي، حتي از تورم دلاري نيز جلو بزند. از سوي ديگر، صندوق‌هايي مانند ملك آتي، تامين و كاشانه با بازدهي ضعيف يا منفي، از مهم‌ترين بازارهاي موازي عقب مانده‌اند. اين وضعيت نشان مي‌دهد در بازار صندوق‌هاي املاك نمي‌توان با يك حكم كلي درباره همه ابزارها اظهارنظر كرد. برخلاف دلار يا طلا كه قيمت دارايي پايه در بسياري از موارد معيار اصلي تصميم‌گيري است، در صندوق‌هاي املاك كيفيت دارايي‌هاي موجود، تركيب پرتفوي، محل املاك، نوع كاربري، درآمد اجاره‌اي، ارزش‌گذاري و مديريت صندوق اهميت بسيار زيادي دارد. به همين دليل، سرمايه‌گذاري در اين صندوق‌ها نيازمند بررسي دقيق‌تر از صرفا مشاهده بازدهي گذشته است. ميزان نقدشوندگي، فاصله قيمت بازار با ارزش خالص دارايي‌ها، درآمدهاي اجاره‌اي، بدهي‌هاي صندوق و برنامه مديران براي توسعه پرتفوي، از جمله عواملي است كه مي‌تواند در آينده عملكرد صندوق‌ها را تعيين كند.
«خانه‌ريز»؛ پاسخ به شكاف قدرت خريد
در چنين شرايطي، شهرداري تهران مدل تازه‌اي با عنوان «خانه‌ريز» را براي ورود سرمايه‌هاي خرد به بازار مسكن عملياتي كرده است. در اين طرح، هر خانه‌ريز معادل يك‌صدم مترمربع از يك ملك مشخص است و افراد مي‌توانند متناسب با توان مالي خود، اين واحدهاي كوچك را خريداري كنند و در ادامه سهم خود را افزايش دهند. بر اساس توضيحات ارايه‌شده، امكان انتقال و معامله اين دارايي‌ها نيز پيش‌بيني شده است. در عرضه اخير، خريد از يك‌صدم مترمربع تا كل واحد امكان‌پذير بوده و فروش ۸۸۰۰ خانه‌ريز در هفته نخست، از وجود تقاضا براي چنين ابزارهايي خبر مي‌دهد. با اين حال، نمي‌توان تولد خانه‌ريز را صرفا واكنشي مستقيم به عملكرد ضعيف صندوق‌هاي املاك دانست. ريشه اصلي اين طرح را بايد در شكاف فزاينده ميان قيمت مسكن و قدرت خريد خانوارها جست‌وجو كرد. رشد قيمت زمين، افزايش هزينه ساخت و تورم عمومي، در شرايطي رخ داده كه درآمد خانوارها با همان سرعت افزايش نيافته است. نتيجه آن، تبديل خريد يك واحد كامل به هدفي دست‌نيافتني براي بخش بزرگي از جامعه است. ايده خريد متري مسكن البته پيش‌تر نيز در بازار سرمايه مطرح شده بود. راه‌اندازي صندوق‌هاي املاك و مستغلات از سال ۱۴۰۱، امكان سرمايه‌گذاري غيرمستقيم و متري در بازار ملك را فراهم كرد، اما اين ابزار تاكنون نتوانسته به راهكاري فراگير براي جذب سرمايه‌هاي خرد تبديل شود. از اين منظر، تجربه بازار سرمايه مي‌تواند براي طراحان خانه‌ريز يك درس مهم باشد. تفاوت اين طرح با صندوق‌هاي املاك در آن است كه تلاش شده فرآيند خريد براي عموم مردم ساده‌تر و قابل فهم‌تر باشد و سرمايه‌گذار مستقيما سهمي از يك پروژه يا ملك مشخص را خريداري كند.
آزمون اصلي؛ نقدشوندگي و امنيت حقوقي
با وجود جذابيت اوليه خانه‌ريز، خريد متري مسكن الزاما به معناي خانه‌دارشدن نيست. اين ابزار ممكن است در عمل بيشتر به يك گزينه سرمايه‌گذاري تبديل شود تا راهكاري براي تامين سرپناه. موفقيت پايدار خانه‌ريز به چند عامل وابسته است: شفافيت در قيمت‌گذاري، مشخص‌بودن مالكيت، امنيت حقوقي، نحوه انتقال سهم، امكان فروش سريع و سازوكار تبديل تدريجي سهم‌ها به مالكيت واقعي. اگر سرمايه‌گذار نتواند در زمان نياز سهم خود را به‌راحتي بفروشد، مزيت اصلي اين ابزار يعني دسترسي به نقدشوندگي از بين خواهد رفت. در نهايت، بازار مسكن بورسي و طرح‌هايي مانند خانه‌ريز، هر دو پاسخي به يك مساله مشترك هستند: كوچك‌شدن قدرت خريد خانوارها و افزايش فاصله ميان درآمد و قيمت ملك. اما تجربه صندوق‌هاي املاك نشان مي‌دهد ورود يك ابزار جديد به بازار، به‌تنهايي ضامن موفقيت نيست. اين ابزار بايد همزمان از نقدشوندگي، شفافيت، مديريت حرفه‌اي و اعتماد عمومي برخوردار باشد. فروش اوليه خانه‌ريز نشانه‌اي از تقاضاي انباشته براي سرمايه‌گذاري خرد در بازار مسكن است، اما قضاوت درباره موفقيت نهايي آن به عملكرد اين طرح در دوره‌هاي بعد، توانايي ايجاد بازار ثانويه و ميزان تحقق وعده‌هاي مربوط به انتقال و مالكيت بستگي دارد.
