وقتي سقف اجاره، عرضه را تهديد ميكند
بازار اجاره در ايران در ميانه دو مطالبه متضاد گرفتار شده است؛ از يك سو مستأجران زير فشار افزايش هزينههاي مسكن، خواهان كنترل و مهار اجارهبها هستند و از سوي ديگر، مالكان ميگويند اگر بازدهي سرمايهگذاري در بازار اجاره محدود شود، ممكن است ترجيح دهند ملك خود را عرضه نكنند يا سرمايهشان را به بازارهاي ديگر منتقل كنند.
بازار اجاره در ايران در ميانه دو مطالبه متضاد گرفتار شده است؛ از يك سو مستأجران زير فشار افزايش هزينههاي مسكن، خواهان كنترل و مهار اجارهبها هستند و از سوي ديگر، مالكان ميگويند اگر بازدهي سرمايهگذاري در بازار اجاره محدود شود، ممكن است ترجيح دهند ملك خود را عرضه نكنند يا سرمايهشان را به بازارهاي ديگر منتقل كنند.
در چنين شرايطي، سياست تعيين سقف اجاره اگرچه با هدف حمايت از مستأجران اجرا ميشود، اما ميتواند در صورت بيتوجهي به سمت عرضه، به كاهش فايلهاي اجارهاي و در نهايت افزايش فشار بر مستأجران منجر شود؛ معادلهاي كه حالا نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز نسبت به آن هشدار داده است. داود بيگينژاد، با اشاره به افزايش تقاضا در بازار اجاره در فصل تابستان، بر ضرورت ورود دولت به سمت عرضه تأكيد كرده است. به گفته او، زماني كه وارد فصل تابستان ميشويم، يعني در انتهاي بهار و ابتداي تابستان، بازار اجاره با «پيك تقاضا» مواجه ميشود و دولت بايد در چنين شرايطي واحدهايي را كه در اختيار دارد وارد بازار كند تا بتواند نقش تنظيمگري خود را ايفا كند.اين ديدگاه يك تفاوت مهم ميان «كنترل قيمت» و «تنظيم بازار» ايجاد ميكند. كنترل قيمت تلاش ميكند نرخ نهايي را محدود كند، اما تنظيم بازار علاوه بر قيمت، بر ميزان عرضه نيز تمركز دارد. اگر عرضه كافي وجود نداشته باشد، حتي بهترين سياستهاي قيمتي نيز ممكن است با محدوديتهاي جدي مواجه شوند.
قانون چه ميگويد؟
بخش ديگري از اظهارات نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران به نحوه تعيين نرخ اجاره مربوط است. او به ماده ۸ قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها اشاره ميكند و ميگويد بر اساس اين ماده، وزارت راه و شهرسازي بايد سامانهاي را در اختيار قرار ميداد تا سابقه ملي واحدهاي مسكوني در آن ثبت شود.به گفته بيگينژاد، قرار بوده بر مبناي اطلاعات ثبتشده در اين سامانه، ميزان افزايش يا حتي كاهش اجارهبها و درصد مشخص آن تعيين شود و قراردادها نيز بر همان اساس منعقد شوند.او تأكيد ميكند: آنچه مالكان محترم ميپذيرند و توافقي كه در بازار شكل ميگيرد، بايد با آنچه در سامانه ثبت شده مطابقت داشته باشد.بيگينژاد براي توضيح سازوكار مورد اشاره خود مثالي ميزند: اگر در سامانه براي يك ملك افزايش ۱۵ درصدي مبلغ اجاره تعيين شده باشد، با توجه به قيمتها و اعداد و ارقام موجود در بازار، ما نيز موظف هستيم بر اساس وظايفي كه قانون براي ما تعريف كرده، قانون و ضوابط مربوطه را اعلام و اجرا كنيم.
توافق خارج از سامانه؛ نقطه مبهم بازار
يكي از چالشهاي مهمي كه در اين ميان مطرح ميشود، توافقهايي است كه ممكن است خارج از فرآيندهاي رسمي انجام شوند. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در اين باره ميگويد: البته اگر طرفين خارج از سامانه و ثبتهاي رسمي، توافق ديگري انجام دهند، بايد بررسي شود كه قانونگذار اين نوع توافق را تا چه اندازه به رسميت شناخته و آيا چنين توافقي از نظر قانوني قابل پذيرش است يا خير. اين ابهام ميتواند يكي از نقاط حساس سياست كنترل اجاره باشد.
هرچه فاصله ميان نرخ تعيينشده از سوي سياستگذار و شرايط واقعي بازار بيشتر شود، احتمال شكلگيري توافقهاي غيررسمي نيز بيشتر خواهد شد. در چنين شرايطي، اجراي قانون به تنهايي كافي نيست و سياستگذار بايد بتواند ميان نرخهاي مصوب و واقعيت اقتصادي بازار نيز تناسب ايجاد كند.
سقف اجاره حمايت از مستأجر يا فشار بر مالك؟
بيگينژاد درباره آثار تعيين سقف اجارهبها بر رفتار مالكان ميگويد: اگر مالكان بخواهند خارج از درصدهاي مشخصشده، اجارهبها را افزايش دهند، براي اين موضوع نيز ضمانتهاي اجرايي و جرايمي در نظر گرفته شده است.با اين حال، او تأكيد ميكند كه اتحاديه مشاوران املاك خود را نه موافق و نه مخالف اين سياست ميداند و توضيح ميدهد: ما در اتحاديه نه موافق و نه مخالف اين موضوع هستيم، بلكه تلاش ميكنيم نگاه كارشناسي و ميداني خود را نسبت به آثار چنين تصميماتي ارايه كنيم.اين نگاه كارشناسي دقيقاً به همان نقطهاي بازميگردد كه سياستگذاري بازار اجاره بايد به آن توجه كند: حمايت از مستأجر بدون حذف انگيزه مالك براي عرضه ملك.
بازار اجاره، دو طرف دارد
در بسياري از بحثهاي مربوط به مسكن، مستأجر به عنوان طرف آسيبپذيرتر بازار مورد توجه قرار ميگيرد؛ مسالهاي كه از منظر اقتصادي و اجتماعي قابل درك است. اما بازار اجاره بدون مالك نيز شكل نميگيرد.بيگينژاد در همين زمينه تأكيد ميكند: در بازار مسكن بايد منافع مالك و مستأجر همزمان مورد توجه قرار گيرد.
او اضافه ميكند: ما يك نهاد مدافع صرفِ مالك يا مستأجر نداريم و معتقديم تصميماتي كه در حوزه مسكن، بهويژه بخش اجاره، اتخاذ ميشود، بايد آثار آن بر هر دو طرف بازار مورد توجه قرار گيرد.
خانهاي كه اجاره داده نميشود فقط يك خانه خالي نيست
به اعتقاد بيگينژاد، فشار بيش از حد بر مالك ميتواند پيامدهاي زنجيرهاي داشته باشد. او ميگويد: هر مقدار فشار به مالك افزايش پيدا كند، اگر مالك احساس كند سود يا منفعتي كه بر اساس آن سرمايهگذاري كرده، از اين بازار به دست نميآورد، طبيعي است كه ممكن است از بازار مسكن خارج شود و سرمايه خود را به بازارهاي ديگر منتقل كند.
اين اتفاق از منظر اقتصادي اهميت زيادي دارد. وقتي سرمايه از يك بازار خارج ميشود، عرضه جديد نيز كاهش پيدا ميكند. در بازار مسكن، اين مساله ميتواند مستقيماً به كاهش تعداد واحدهاي قابل اجاره منجر شود.بيگينژاد نيز همين هشدار را مطرح ميكند: خروج سرمايه مالكان از بازار اجاره در نهايت به كاهش عرضه واحدهاي استيجاري منجر ميشود؛ اتفاقي كه در چند سال اخير نيز شاهد آن بودهايم. او در ادامه ميگويد: در سالهاي گذشته قوانيني داشتيم كه متأسفانه هم توليد و هم عرضه مسكن و به تبع آن، تعداد فايلهاي اجارهاي را تحت تأثير قرار داد و كاهش داد.
معادلهاي كه ميتواند عليه مستأجر تمام شود
پارادوكس بازار اجاره دقيقاً همينجاست. سياستي كه با هدف حمايت از مستأجر اجرا ميشود، اگر موجب كاهش عرضه شود، ممكن است در بلندمدت نتيجهاي متفاوت ايجاد كند.
تصور كنيد تعداد زيادي از مالكان در شرايطي قرار بگيرند كه اجارهدادن ملك با نرخ تعيينشده براي آنها جذابيت اقتصادي نداشته باشد. در اين صورت، بخشي از آنها ممكن است ملك را بفروشند، سرمايه را جابهجا كنند يا حتي ترجيح دهند واحد را خالي نگه دارند.
در چنين شرايطي، تعداد فايلهاي قابل اجاره كمتر ميشود و رقابت ميان مستأجران براي تعداد محدودتري از واحدها افزايش پيدا ميكند. بنابراين حتي اگر نرخ رسمي رشد اجاره كنترل شده باشد، فشار واقعي بر مستأجر ميتواند از مسير ديگري بازگردد. بيگينژاد ميگويد: امروز متأسفانه با عدم عرضه كافي واحدهاي اجارهاي مواجه هستيم و در برخي موارد حتي مالكان ترجيح ميدهند واحد خود را خالي نگه دارند، اما آن را با قيمتي كه از سوي بازار يا سياستگذار مشخص شده، اجاره ندهند.
اين جمله، زنگ هشدار مهمي براي سياستگذار است؛ زيرا خانه خالي در چنين شرايطي تنها يك ملك بلااستفاده نيست، بلكه نشانهاي از شكاف ميان سياست تعيين قيمت و انگيزه اقتصادي عرضهكننده است. بازار اجاره براي عبور از وضعيت فعلي به سياستي چندوجهي نياز دارد؛ سياستي كه هم قدرت پرداخت مستأجر را در نظر بگيرد و هم انگيزه مالك را براي عرضه حفظ كند.
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز در پايان بر همين نكته تأكيد دارد: بنابراين در سياستگذاري بازار اجاره بايد بهگونهاي عمل شود كه ضمن حمايت از مستأجران، انگيزه مالكان براي عرضه واحدهاي خود در بازار نيز حفظ شود؛ چرا كه كاهش عرضه در نهايت ميتواند فشار بيشتري بر بازار اجاره و مستأجران وارد كند.
در واقع، مساله اصلي بازار اجاره را نميتوان تنها در «درصد افزايش اجاره» خلاصه كرد. درصد، تنها يكي از متغيرهاي اين بازار است. متغيرهاي مهمتر شامل ميزان ساختوساز، تعداد واحدهاي قابل عرضه، قدرت خريد خانوار، بازدهي بازارهاي رقيب، هزينه نگهداري ملك و اعتماد مالكان به آينده بازار هستند.
سياستگذار اگر ميخواهد اجارهبها را كنترل كند، بايد همزمان روي افزايش عرضه نيز كار كند. عرضه واحدهاي دولتي و عمومي در دورههاي اوج تقاضا، افزايش توليد مسكن استيجاري، ايجاد مشوق براي مالكان و طراحي سازوكارهاي دقيق و قابلاعتماد براي ثبت قراردادها، ميتواند در كنار سياستهاي حمايتي از مستأجران قرار گيرد. در نهايت، بازار اجاره يك معادله دوطرفه است؛ مستأجري كه توان پرداخت ندارد و مالكي كه انگيزه عرضه ندارد، هر دو بخشي از يك مساله واحد هستند. اگر سياستگذاري تنها يكي از اين دو طرف را ببيند، احتمال دارد فشار از يك نقطه بازار به نقطهاي ديگر منتقل شود.
