هزينه ساخت مسكن به متري ۶۰ ميليون تومان رسيد
افزايش حدود ۷۰ درصدي هزينه ساخت مسكن در يك سال گذشته، در حالي كه قيمت برخي مصالح ساختماني تا ۲۷۰ درصد رشد كرده، تصويري متفاوت از بازار مسكن نسبت به سالهاي رونق دهه ۹۰ ترسيم ميكند.
افزايش حدود ۷۰ درصدي هزينه ساخت مسكن در يك سال گذشته، در حالي كه قيمت برخي مصالح ساختماني تا ۲۷۰ درصد رشد كرده، تصويري متفاوت از بازار مسكن نسبت به سالهاي رونق دهه ۹۰ ترسيم ميكند. اگر تا چند سال پيش افزايش تقاضا و رشد سرمايهگذاري موتور محرك ساختوساز بود، امروز كاهش معاملات، مهاجرت سرمايهها به بازارهاي طلا و ارز و جهش هزينههاي توليد، سازندگان را با واقعيتي تازه روبرو كرده است؛ واقعيتي كه بر اساس برآورد انبوهسازان، ميانگين هزينه ساخت يك ساختمان پنجطبقه را به متري ۶۰ ميليون تومان رسانده است.
بازار مسكن زير سايه افزايش هزينهها
بازار مسكن در ماههاي اخير بيش از هر چيز تحت تأثير افزايش هزينههاي ساخت و كاهش حجم معاملات قرار گرفته است. فعالان اين بخش معتقدند شرايط كنوني را نميتوان با دورههاي گذشته مقايسه كرد، زيرا متغيرهاي اقتصادي و فضاي حاكم بر كشور، رفتار سرمايهگذاران و خريداران را به شكل محسوسي تغيير داده است. فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوهسازان، با اشاره به شرايط فعلي اقتصاد كشور، معتقد است تحليل بازار مسكن بدون در نظر گرفتن شرايط موجود، تحليلي ناقص خواهد بود. او در گفتوگو با مهر، گفت: برخلاف برخي اظهارنظرهاي غيركارشناسي، كشور در شرايط جنگي قرار دارد و به واسطه جنگ تحميلي و ظالمانهاي كه شكل گرفته، اقتصاد مسكن نيز تحت تأثير اين شرايط قرار گرفته است.
به گفته او، يكي از مهمترين آثار اين وضعيت، كاهش حجم معاملات در بازار مسكن است؛ موضوعي كه بيش از همه در تهران مشاهده ميشود، هرچند ساير شهرها نيز از اين روند بيتأثير نبودهاند. پورحاجت اظهار كرد: آنچه امروز قابل رصد است، كاهش حجم معاملات مسكن نسبت به ادوار گذشته، بهويژه در تهران و مناطقي است كه بهطور مستقيم درگير آثار جنگ هستند. البته در ساير نقاط كشور نيز نقلوانتقال و خريد و فروش مسكن با سرعت كمتري نسبت به گذشته انجام ميشود كه اين موضوع كاملاً طبيعي است.
چرا رونق دهه ۹۰ تكرار نميشود؟
به اعتقاد دبير كانون سراسري انبوهسازان، بسياري از تحليلها همچنان بر مبناي الگوي رونق بازار در دهه ۹۰ انجام ميشود، در حالي كه شرايط امروز با آن دوره تفاوت اساسي دارد. او افزود: در حوزه مسكن و ساختمان همچنان اين تصور وجود دارد كه بازار بايد به شرايط دهه ۹۰ بازگردد؛ دورهاي كه حجم ساختوساز و معاملات مسكن در كشور بسيار بالا بود. اما به اعتقاد من، آن دوران ديگر تكرار نخواهد شد و آنچه امروز در بازار مسكن مشاهده ميشود، روندي طبيعي است و اتفاق غيرمنتظرهاي رخ نداده است. اين اظهارات نشان ميدهد از نگاه فعالان صنعت ساختمان، ركود نسبي معاملات لزوماً به معناي توقف كامل بازار نيست، بلكه بازار وارد مرحلهاي شده كه حجم خريد و فروش نسبت به سالهاي اوج، كاهش محسوسي يافته است. پورحاجت نيز در همين زمينه تصريح كرد: در تهران تعداد معاملات كاهش يافته، اما در ساير نقاط كشور معاملات همچنان در حال انجام است. هرچند تعداد اين معاملات نسبت به گذشته كمتر شده، اما اينكه گفته شود خريد و فروش در بازار مسكن متوقف شده، برداشت درستي نيست و من چنين اعتقادي ندارم.
سرمايهها چرا از مسكن به طلا و ارز، كوچ كردند؟
در كنار كاهش معاملات، تغيير مسير سرمايهها نيز به يكي از دغدغههاي اصلي فعالان حوزه مسكن تبديل شده است. به باور كارشناسان، در دورههاي نااطميناني اقتصادي، سرمايهگذاران معمولاً داراييهايي را انتخاب ميكنند كه نقدشوندگي بيشتري داشته باشد و همين موضوع موجب كاهش جذابيت سرمايهگذاري در بخش ساختمان شده است. پورحاجت در اين باره گفت: در شرايط جنگي، سرمايه ذاتاً محتاط و محافظهكار عمل ميكند و مردم معمولاً به سمت داراييهايي حركت ميكنند كه نقدشوندگي بيشتري داشته باشند؛ در شرايط فعلي، بازار طلا و ارز براي حفظ ارزش سرمايه جذابيت بيشتري نسبت به بازار مسكن پيدا كرده است و دولت بايد براي اين موضوع برنامهريزي و تدبير جدي داشته باشد. او همچنين با انتقاد از سياستهاي سالهاي گذشته در حوزه مسكن اظهار كرد: سالها با تصور وجود سوداگري در بازار مسكن، تعادل اين بازار را برهم زديم و انواع مالياتها را بر اين بخش اعمال كرديم، اما در مقابل، بازارهايي مانند طلا عملاً بدون سياستگذاري موثر رها شدهاند. به گفته دبير كانون سراسري انبوهسازان، نتيجه اين سياستها خروج بخشي از سرمايهها از حوزه توليد بوده است. پورحاجت افزود: بخش قابل توجهي از سرمايههايي كه ميتوانست وارد بخش توليد و ساختوساز شود، اكنون به سمت بازارهايي مانند طلا و ارز هدايت شده و اين موضوع بر وضعيت توليد مسكن نيز اثرگذار بوده است.
مصالح ساختماني؛ عامل جهش هزينه ساخت
در چنين شرايطي، افزايش هزينههاي ساخت نيز فشار مضاعفي بر سازندگان وارد كرده است. رشد قيمت مصالح ساختماني، دستمزدها و ساير هزينههاي توليد باعث شده قيمت تمامشده پروژههاي ساختماني نسبت به سال گذشته جهش قابل توجهي داشته باشد. پورحاجت درباره وضعيت هزينههاي ساخت اظهار كرد: هزينه ساخت نسبت به سال گذشته افزايش قابل توجهي داشته و اين ميزان افزايش بسته به نوع پروژه و گروه ساختماني متفاوت است؛ بر اساس آمارهاي رسمي، قيمت مصالح ساختماني بين ۴۰ تا ۲۷۰ درصد افزايش يافته است. البته اين به معناي افزايش ۲۷۰ درصدي همه مصالح نيست، بلكه برخي اقلام مانند محصولات پتروشيمي به دليل شرايط جنگي تا اين ميزان رشد قيمت را تجربه كردهاند. او ادامه داد: همزمان با افزايش قيمت مصالح، هزينههاي توليد نيز افزايش يافته و اين موضوع بهطور مستقيم بر هزينه ساخت مسكن اثر گذاشته است.
چشمانداز مبهم بازار ساختمان
به گفته دبير كانون سراسري انبوهسازان، برآيند افزايش قيمت مصالح، رشد هزينههاي توليد و شرايط اقتصادي كشور، هزينه ساخت را به سطحي رسانده كه ادامه فعاليت براي بسياري از سازندگان را دشوار كرده است. پورحاجت در پايان اظهار كرد: در شرايط فعلي، ميانگين هزينه ساخت يك ساختمان پنجطبقه در كشور حدود متري ۶۰ ميليون تومان برآورد ميشود كه نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ درصد افزايش داشته است. افزايش هزينه ساخت به متري ۶۰ ميليون تومان، در كنار كاهش معاملات و خروج سرمايهها از بخش ساختمان، نشان ميدهد بازار مسكن در حال عبور از يكي از دشوارترين دورههاي خود است. اگرچه فعالان اين حوزه معتقدند معاملات متوقف نشده، اما همزمان تأكيد ميكنند كه با ادامه رشد هزينههاي توليد و تداوم انتقال سرمايهها به بازارهاي موازي، چشمانداز بازگشت بازار به رونق دهه ۹۰ چندان محتمل به نظر نميرسد؛ موضوعي كه ضرورت بازنگري در سياستهاي حمايتي و برنامهريزي براي تقويت سرمايهگذاري در بخش توليد مسكن را بيش از گذشته برجسته كرده است.
