رونق بازار مسکن وابسته به افزایش گردش سرمایه
گروه راه‌وشهرسازی|علی اسدی خمامی|
شورای پول و اعتبار اعلام کرده که بانک مسکن موظف است سقف تسهیلات خرید مسکن را برای زوج‌های جوان مسکن اولی تا سقف 160میلیون تومان افزایش دهد. انتظار می‌رود، این اقدام نه تنها در خانه‌دار شدن زوج‌های جوان، که در خروج بازار مسکن از بحران نیز موثر خواهد بود. اما به نظر می‌رسد با توجه به محدودیت‌های زیادی که برای دریافت وام وضع شده است، جامعه هدف توانایی استفاده از آن را نداشته باشد. حال سوال اینجاست که با توجه به این واقعیت، آیا اعطای تسهیلات می‌تواند اثر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد؟ «تعادل» این مساله را در گفت‌وگو با کارشناسان اقتصاد مسکن بررسی می‌کند.
بازار مسکن با رکودی بی‌سابقه روبه‌روست. نزدیک به سه سال است که خرید و فروش واحدهای مسکونی به حداقل رسیده و تعداد زیادی از ساختمان‌های در حال ساخت، نیمه‌کاره رها شده‌اند. البته مشکل تنها گریبان‌گیر فروشندگان و سازندگان مسکن نیست، خریداران نیز از این رکود صدمات زیادی دیده‌اند. مسکن در ایران تبدیل به کالای سرمایه‌یی شده است که می‌تواند گزینه خوبی برای نگهداری از سرمایه باشد. بنابراین سرمایه‌داران و سرمایه‌گذاران، به‌خصوص در شرایط نوسانات اقتصادی شدید به این بازار وارد می‌شوند تا از سرمایه خود محافظت کنند. این مساله در کنار رکود که کاهش عرضه را به همراه دارد، باعث افزایش تقاضای موثر مسکن شده و افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد. نتیجه مشخص است؛ سازنده جدیدی وارد بازار نمی‌شود و بخشی از کسانی که در بازار هستند، خارج می‌شوند، دارندگان مسکن نگهداری آن را به فروشش با قیمت نازل‌تر ترجیح می‌دهند؛ چراکه مسکن در حکم سرمایه آنهاست و بخش بزرگی از خریداران با توجه به قیمت بسیار بالای واحدهای مسکونی از خرید مسکن باز می‌مانند. اقتصاددانان این وضعیت را «شکست بازار» می‌نامند و حتی متعصب‌ترین‌شان به اصول اقتصاد نئوکلاسیک،
ورود دولت به اقتصاد در این شرایط را مجاز اعلام می‌کنند. تنها دولت می‌تواند بازار را از شکست نجات دهد، دولت ایران نیز این مساله را دریافته است و قصد دارد حضور خود را در بازار مسکن پررنگ‌تر کند.
شورای پول و اعتبار به تازگی با افزایش سقف اعطای وام مسکن صندوق یکم به زوج‌های جوان مسکن‌اولی؛ 160میلیون تومان در تهران، 120میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 120هزار نفر و 80میلیون تومان در باقی شهرها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم موافقت کرده است. همچنین امکان اعطای تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن به زوج‌های ساکن در تهران، شهرهای بالای 120هزار نفر و مراکز استان و سایر شهرها به ترتیب به میزان 100، 80 و 60میلیون تومان فراهم آمده است. این تصمیم همسو با سیاست‌های دولت برای خارج کردن بازار مسکن از رکود است و انتظار می‌رود که تقاضای بخش مسکن را تحریک کند.
البته دریافت این تسهیلات شرایط خاص خود را دارد؛ به هر یک از زوجین نیمی از تسهیلات پیش‌بینی شده تعلق می‌گیرد و میزان آن نمی‌تواند از 80درصد قیمت مسکن بیشتر باشد. این از گفته‌های ابوالقاسم رحیمی انارکی، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن استخراج شده است. بنا بر گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، رحیمی انارکی می‌گوید: «تسهیلات تابع شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم است و هر یک از زوجین برای دریافت تسهیلات 80میلیونی باید 40میلیون تومان در حساب پس‌انداز به مدت یک سال بلوکه کنند تا مجموعا بتوانند از 160میلیون تومان وام خرید مسکن استفاده کنند.» وی همچنین میزان سود این تسهیلات را کمتر از 14درصد و اقساط آن را بین یک میلیون و 800هزار تا 2میلیون تومان پیش‌بینی کرد.
حال یک سوال پیش می‌آید؛ آیا زوج‌های جوان مسکن اولی می‌توانند طی اقساط 144ماهه، اقساط 4میلیون تومانی این تسهیلات را پرداخت کنند؟
قدم در راه بزرگان
اقتصاد ایران روزهای سختی را می‌گذراند؛ تقریبا تمام جمعیت کشور تحت تاثیر رکود قرار گرفته‌اند و توانایی اقتصادی‌شان کاهش یافته است. خرید مسکن، دست‌کم برای تهرانی‌ها که اکثریت‌شان را طبقه متوسط تشکیل می‌دهد، کاری دشوار است و اعطای تسهیلات از طرف دولت به آنها برای خانه‌دار شدن ضروری است. اما سوالی پیش می‌آید؛ آیا زوج‌های جوان توانایی بازپرداختی 330میلیونی برای تسهیلات 160میلیونی را دارند؟ و آیا مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار به خانه‌دار شدن زوج‌های جوان کمک خواهد کرد؟
«تعادل» این سوال را از منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن می‌پرسد. جواب او قابل توجه است؛ اگرچه جامعه هدف این تسهیلات، یعنی زوج‌های جوان مسکن‌اولی توانایی استفاده از این تسهیلات را ندارند، اما این اقدام دولت مثبت است و گامی است که در جهت نزدیک شدن به روش‌های جهانی کنترل بازار مسکن برداشته می‌شود.
به گفته غیبی، در کشورهای پیشرفته، 70 تا 80درصد ارزش ملک توسط دولت و از طریق تسهیلات اعتباری برای خریدار آن فراهم می‌شود. اعطای تسهیلات تا سقف 160میلیون تومان، اقدامی است که سیاست‌های حوزه مسکن در ایران را به سیاست‌های به‌روز بین‌المللی نزدیک می‌کند. البته در نظر غیبی، باید این واقعیت را در نظر گرفت که دولت در حال حاضر توانایی پرداخت تسهیلات بیشتر از این مقدار را ندارد. «دولت از این تسهیلات سودی نمی‌برد. دلیل اینکه میزان آن افزایش نمی‌یابد یا سود آن کم نمی‌شود این است که منابع مالی محدود است.»
به هرحال، نمی‌توان کتمان کرد که بخش بزرگی از جامعه، توانایی استفاده از این تسهیلات را ندارند. غیبی این واقعیت را می‌پذیرد و می‌گوید در این شرایط، مخاطبان این وام قشری خاص هستند. قشری که به غیر از این مبلغ، به منابع مالی دیگر دسترسی داشته باشند و وام تنها حکم تحریک‌کننده برای توانایی اقتصادی‌شان را داشته باشد. او معتقد است برای خانه‌دار کردن زوج‌های جوان، باید از طرح‌های مسکن اجتماعی، مانند مسکن مهر، اجاره به شرط تملیک، انبوه‌سازی و تامین مالی از طریق لیزینگ استفاده کرد.
به رونق امیدواریم
خبر افزایش 2برابری سقف تسهیلات مسکن، یک روز بعد از انتشار، تاثیر خود را بر اقتصاد عیان کرده است. به گزارش «تعادل»، این خبر باعث شده اوراق تسهیلات در بورس تهران روندی کاهشی را تجربه کند یا به عبارت دیگر، تاثیری کاهنده بر بورس اوراق بهادار تهران داشته است. اما این سیاست چه تاثیری بر بخش مسکن خواهد داشت؟ غیبی معتقد است که بسته‌های حمایتی در قالب وام، به تنهایی نمی‌تواند بر اقتصاد اثرگذار باشد و باعث خروج بخش مسکن از رکود شود. اما می‌گوید در صورتی که این تسهیلات یا هر سیاست دیگری بتواند اقتصاد ایران را از رکود خارج کرده و بر حجم سرمایه در گردش بیفزاید، بخش مسکن نیز متعاقبا از رکود خارج خواهد شد؛ چراکه تجربه نشان داده «در فرهنگ ایرانی، نخستین بازار هدف برای سرمایه‌گذاری، بخش مسکن است.»
البته فعالان در بازار مسکن، کمی خوشبین‌تر هستند. به گزارش روابط عمومی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران حسام عقبایی رییس این اتحادیه، افزایش انواع وام مسکن در مصوبه شورای پول و اعتبار را بسیار خوب ارزیابی می‌کند؛ چراکه وام‌های 60میلیونی کمتر از 12درصد ارزش بهای یک آپارتمان را تامین می‌کرد. وی می‌گوید: «امیدواریم که با این مصوبه، در ۶ماهه ابتدای سال ۹۵ شاهد رشد خوبی در بخش مسکن باشیم و این بازار به‌تدریج از رکود خارج شود، البته تا پیش از این هم پیش‌بینی می‌شد که در نیمه دوم سال ۹۵ رونق داشته باشیم اما با این مصوبه به ۶ماهه ابتدای سال آینده امیدواریم.»
البته عقبایی، به محدودیت‌های ایجاد شده در این طرح انتقاد دارد و می‌گوید: «اگرچه افزایش سقف تسهیلاتی که در این طرح پیش‌بینی شده مناسب است اما محدود کردن آن به زوج‌های جوان شمولیت دهک‌های درآمدی به ویژه درآمدهای پایین را کاهش می‌دهد و اگرچه نمی‌توان درصدی معین برای متقاضیانی که در این طرح مشمول می‌شوند را تعیین کرد، اما باید گفت درصد زیادی از متقاضیان واقعی مسکن را پوشش نمی‌دهد.» دولت قصد دارد با اعطای تسهیلات، هم بازار مسکن را از رکود خارج کند و هم زوج‌های جوان را در راه خانه‌دار شدن یاری نماید. اما محدودیت‌های اعمال شده، جدای از آنکه جامعه هدف را از بهره‌مندی از این تسهیلات ناتوان می‌کند، می‌تواند به ایجاد بازار سیاه نیز منجر شود. در پیش گرفتن سیاست‌های تامین رفاه اجتماعی، از اعطای تسهیلات بلندمدت با سود بالا اثرگذار‌تر است و در بلندمدت، اثرات مثبت زیادی بر اقتصاد کشور خواهد داشت.
