ريزمتراژها هم از دسترس خارج شدند
بازار اجاره تهران اين روزها به نقطهاي رسيده كه حتي كوچكترين واحدهاي مسكوني نيز ديگر «ارزان» محسوب نميشوند.
بازار اجاره تهران اين روزها به نقطهاي رسيده كه حتي كوچكترين واحدهاي مسكوني نيز ديگر «ارزان» محسوب نميشوند. بررسي فايلهاي عرضهشده نشان ميدهد مستأجراني كه به دليل كاهش قدرت خريد، ناچار به انتخاب آپارتمانهاي ۲۰ تا ۳۵ متري شدهاند، بايد براي سكونت در اين واحدها بين ۱۰۰ تا ۹۰۰ ميليون تومان وديعه و ماهانه ۲ تا ۳۰ ميليون تومان اجاره پرداخت كنند؛ ارقامي كه نشان ميدهد بحران مسكن ديگر تنها متراژهاي بزرگ را درگير نكرده و ريزمتراژها نيز به بخشي از چرخه افزايش هزينههاي سكونت در پايتخت تبديل شدهاند.
در سالهاي گذشته، آپارتمانهاي زير ۴۰ متر همواره به عنوان گزينهاي اقتصادي براي دانشجويان، مجردها، زوجهاي جوان و خانوارهاي كمدرآمد شناخته ميشدند. اما اكنون بررسي بازار نشان ميدهد اين تصور بهتدريج رنگ باخته است. رشد مداوم قيمت خريد مسكن، افزايش نرخ اجاره، كاهش عرضه واحدهاي كوچك و رشد تقاضا باعث شده حتي سوئيتهاي كوچك نيز با قيمتهايي عرضه شوند كه براي بسياري از متقاضيان دستنيافتني است.
حداقل هزينه ورود به بازار اجاره
نگاهي به فايلهاي موجود نشان ميدهد در محلههاي جنوبي و نيمه جنوبي تهران همچنان ميتوان واحدهايي با وديعه حدود ۱۰۰ ميليون تومان پيدا كرد، اما اين موضوع به معناي پايين بودن هزينه نهايي سكونت نيست. در اغلب اين فايلها مستأجر بايد ماهانه بين ۱۰ تا ۱۸ ميليون تومان اجاره نيز پرداخت كند. براي مثال، يك سوئيت ۳۴ متري بدون اتاق در محدوده جيحون با ۱۰۰ ميليون تومان وديعه و ۱۸ ميليون تومان اجاره ماهانه آگهي شده است. اين فايل نمونهاي از شرايطي است كه در آن مبلغ وديعه پايين نگه داشته شده اما بار اصلي هزينه بر دوش اجاره ماهانه قرار گرفته است؛ موضوعي كه براي بسياري از خانوارها فشار مالي قابل توجهي ايجاد ميكند.
ريزمتراژها در مركز و شمال كوچك اما گران
با حركت به سمت مناطق مركزي و شمال غرب تهران، هزينه اجاره واحدهاي كوچك به شكل محسوسي افزايش پيدا ميكند. بررسي فايلها نشان ميدهد يك واحد ۳۵ متري در يوسفآباد با ۴۰۰ ميليون تومان وديعه و ۲۶ ميليون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. در شهرك غرب نيز واحدهاي ۳۰ متري با ۲۰۰ ميليون تومان وديعه و ۳۰ ميليون تومان اجاره ماهانه در بازار ديده ميشود. اين ارقام نشان ميدهد كوچك بودن متراژ ديگر الزاما به معناي كاهش هزينه سكونت نيست و موقعيت جغرافيايي همچنان مهمترين عامل تعيينكننده قيمت محسوب ميشود. در شرق تهران نيز اگرچه قيمتها نسبت به مناطق شمالي پايينتر است، اما همچنان براي بسياري از مستأجران سنگين به نظر ميرسد. به عنوان نمونه، يك واحد ۳۵ متري زيرزمين در تهرانپارس با ۱۰۰ ميليون تومان وديعه و ۱۰ ميليون تومان اجاره ماهانه فايل شده است.
رهن كامل گزينهاي براي مالكان سرمايهمحور
بررسي بازار نشان ميدهد بخشي از مالكان ترجيح ميدهند به جاي دريافت اجاره ماهانه، مبلغ بيشتري را به عنوان وديعه دريافت كنند. در مناطقي مانند زركش و نارمك جنوبي فايلهاي رهن كامل با ارقامي بين ۵۵۰ تا ۶۰۰ ميليون تومان ديده ميشود. اين روند نشان ميدهد بخشي از مالكان، با توجه به شرايط اقتصادي و نياز به نقدينگي، دريافت سرمايه يكجا را به درآمد ماهانه ترجيح ميدهند. البته بسياري از فايلها امكان تبديل رهن و اجاره را نيز فراهم كردهاند تا متقاضيان بتوانند متناسب با توان مالي خود تركيب پرداخت را تغيير بدهند.
چرا تقاضا براي ريزمتراژها افزايش يافته است؟
كارشناسان بازار مسكن معتقدند افزايش تقاضا براي واحدهاي كوچك بيش از هر چيز ناشي از افت قدرت خريد خانوارهاست. طي سالهاي اخير رشد قيمت خريد مسكن باعث شده بسياري از خانوارها از بازار خريد خارج شوند و به بازار اجاره روي بياورند. از سوي ديگر، افزايش نرخ اجاره نيز مستأجران را به سمت انتخاب واحدهاي كوچكتر سوق داده است. رشد تعداد خانوارهاي تكنفره، افزايش جمعيت مجردهاي شاغل، مهاجرتهاي شغلي به تهران و محدوديت منابع مالي زوجهاي جوان نيز از ديگر عواملي است كه تقاضا براي واحدهاي زير ۴۰ متر را افزايش داده است. در واقع، تغيير الگوي تقاضا بيش از آنكه ناشي از تغيير سبك زندگي باشد، نتيجه فشار اقتصادي و كاهش توان پرداخت هزينههاي مسكن است. بسياري از متقاضيان ترجيح واقعي براي سكونت در واحدهاي كوچك ندارند، بلكه به دليل محدوديت بودجه ناچار به انتخاب چنين واحدهايي شدهاند.
امكانات كمتر، قيمت همچنان بالا
يكي از نكات قابل توجه بازار ريزمتراژها، كيفيت پايين بخشي از اين واحدهاست. بسياري از سوئيتهاي زير ۳۵ متر فاقد پاركينگ، آسانسور يا انباري هستند و تعداد قابل توجهي از آنها در طبقات همكف يا زيرزمين قرار دارند. با اين حال، نبود امكانات نيز الزاما باعث كاهش محسوس قيمت نشده است. در مقابل، واحدهاي نوساز در مناطقي مانند سلسبيل جنوبي يا يوسفآباد كه داراي آسانسور، انباري و دسترسي مناسب به حملونقل عمومي هستند با نرخهاي به مراتب بالاتري عرضه ميشوند. اين وضعيت نشان ميدهد در بازار كنوني، كمبود عرضه و افزايش تقاضا اجازه نداده حتي واحدهاي با كيفيت پايين نيز كاهش قيمت محسوسي را تجربه كنند.
ريزمتراژ ديگر ارزان نيست
به گزارش اقتصاد نيوز، يكي از مهمترين پيامهاي بازار امروز آن است كه مفهوم «خانه ارزان» در تهران بيش از گذشته كمرنگ شده است. زماني اختلاف قابل توجهي ميان هزينه اجاره واحدهاي ۳۰ متري و ۷۰ متري وجود داشت، اما اكنون فاصله قيمتي كاهش يافته و در برخي مناطق، اختلاف اجاره ميان اين دو گروه چندان چشمگير نيست. اين موضوع باعث شده بسياري از مستأجران با اين پرسش روبرو شوند كه آيا كاهش متراژ واقعا صرفه اقتصادي دارد يا تنها كيفيت زندگي آنها را كاهش ميدهد، بدون آنكه كاهش قابل توجهي در هزينه سكونت ايجاد كند.
فشار مضاعف بر زوجهاي جوان
بيشترين متقاضيان واحدهاي كوچك را زوجهاي تازهازدواجكرده، دانشجويان، كارمندان و افراد مجرد تشكيل ميدهند. اين گروهها معمولا درآمد ثابتي دارند و توان پرداخت وديعههاي سنگين را ندارند. در نتيجه، بسياري از آنها ناچار به انتخاب قراردادهايي با وديعه كمتر و اجاره ماهانه بيشتر ميشوند؛ مدلي كه در بلندمدت هزينه نهايي سكونت را افزايش ميدهد و سهم بيشتري از درآمد خانوار را به خود اختصاص ميدهد.
آينده بازار چه خواهد شد؟
اگر روند فعلي افزايش قيمت مسكن و اجاره ادامه پيدا كند، احتمال رشد بيشتر تقاضا براي واحدهاي كوچك وجود دارد. اما در صورتي كه عرضه متناسب با اين تقاضا افزايش نيابد، قيمت ريزمتراژها نيز همچنان صعودي خواهد بود. كارشناسان معتقدند توسعه ساخت واحدهاي كوچك استاندارد، افزايش عرضه مسكن استيجاري، حمايت از توليد مسكن اجارهاي و اجراي سياستهاي موثر براي كنترل بازار ميتواند بخشي از فشار موجود را كاهش دهد. در غير اين صورت، بازار اجاره تهران همچنان با كمبود گزينههاي مناسب براي اقشار متوسط و كمدرآمد مواجه خواهد بود. بررسي فايلهاي عرضهشده نشان ميدهد براي اجاره يك واحد ۲۰ تا ۳۵ متري در تهران، مستأجران بايد بسته به منطقه، امكانات و نوع قرارداد، بين ۱۰۰ تا ۹۰۰ ميليون تومان وديعه و حدود ۲ تا ۳۰ ميليون تومان اجاره ماهانه پرداخت كنند. اين ارقام بيانگر آن است كه حتي كوچكترين واحدهاي مسكوني نيز از موج گراني بازار مسكن در امان نماندهاند. واقعيت اين است كه ريزمتراژها ديگر نقش «سوپاپ اطمينان» بازار اجاره را ايفا نميكنند. افزايش تقاضا، كاهش قدرت خريد و محدود بودن عرضه باعث شده اين واحدها نيز به كالايي گران تبديل شوند. بنابراين كوچك شدن متراژ خانه، برخلاف گذشته، ديگر تضميني براي كاهش هزينههاي سكونت نيست و بسياري از مستأجران تنها با پذيرش فضاي كمتر، امكانات محدودتر و كيفيت پايينتر، همچنان ناچار به پرداخت هزينههايي سنگين هستند.
