وقتي فقر مانع از ثبت حق مالكيت مي‌شود

قانون «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» با هدفي درست و ضروري تصويب شد و آن پايان ‌دادن به بي‌نظمي اسناد عادي، كاهش دعاوي ملكي و حركت به ‌سوي شفافيت، امنيت حقوقي و توسعه پايدار است. اصل اين مسير، محل اختلاف نيست. مساله اما از جايي آغاز مي‌شود كه يك تبصره و يك الزام اجرايي، روح اين قانون مترقي را با چالشي جدي مواجه كرده است؛ الزامي كه ناخواسته «عدالت» را به «تمكن مالي» مشروط مي‌كند. در فرآيند پيش‌‌بيني‌ شده، شهروند براي ثبت ابتدايي ادعاي مالكيت خود ناگزير از ارايه نقشه يو.تي.ام است؛ نقشه‌اي تخصصي و پرهزينه كه تهيه آن، به‌ ويژه در شرايط تورمي امروز، براي بسياري از خانوارها عملا امكان‌‌پذير نيست. اين الزام، فراتر از يك تشريفات فني، به يك فيلتر اقتصادي تبديل شده است؛ فيلتري كه دهك‌هاي كم‌برخودار و محروم جامعه را پيش از آنكه اساساً صدايشان شنيده شود، از سامانه حذف مي‌كند. واقعيت‌هاي اجتماعي ايران را نمي‌توان ناديده گرفت. وقتي هزينه تهيه نقشه، بسته به موقعيت و مساحت ملك، از چند ميليون تومان آغاز مي‌شود، نتيجه روشن است: بخشي از شهروندان اساساً از ورود به مسير احقاق حق بازمي‌مانند. مشكل آنجاست كه طبق همين قانون، هرگونه طرح دعواي ملكي منوط به ثبت اوليه ادعا در سامانه شده است. به بيان ساده، اگر فردي نتواند هزينه نقشه‌بردار را بپردازد، نه‌تنها ادعايش ثبت نمي‌شود، بلكه عملاً حق مراجعه به دادگاه را نيز از دست مي‌دهد. در اين سازوكار، فقر اقتصادي مستقيماً به انسداد حقوقي منجر مي‌شود؛ پارادوكسي آشكار كه با مباني عدالت قضايي سازگار نيست. حاكميت زماني كه براي ثبت ادعا ضرب‌‌الاجل تعيين مي‌كند و عدم ثبت را مساوي با زوال حقوق آتي مي‌داند، مكلف است مسير دسترسي به اين حق را ساده، ارزان و عملياتي طراحي كند. تحميل الزامات فني و مالي سنگين، آن هم در مرحله‌اي كه هنوز اصل حق احراز نشده، عملاً براي بخش قابل‌توجهي از شهروندان غيرقابل انجام است و نتيجه‌اي جز حذف آنان از فرآيند ندارد. در عمل، بن‌بست‌هاي پيچيده‌تري نيز رخ مي‌دهد. در بسياري از پرونده‌ها، دارنده سند عادي با متصرف ملك اختلاف دارد و متصرف اجازه ورود نقشه‌‌بردار به ملك را نمي‌دهد. مالك در چرخه‌اي بسته گرفتار مي‌شود: براي شكايت بايد ادعايش را در سامانه ثبت كند، براي ثبت بايد نقشه داشته باشد و براي تهيه نقشه بايد وارد ملك شود؛ امري كه خود مستلزم حكم قضايي است. از سوي ديگر، دادگاه تا زماني كه ادعا در سامانه ثبت نشده باشد، رسيدگي را آغاز نمي‌كند. نتيجه روشن است: متصرف عدواني، صرفاً با ممانعت از ورود نقشه‌بردار، مي‌تواند كل فرآيند احقاق حق مالك اصلي را متوقف كند. نكته مهم ديگر آن است كه در بسياري از دعاوي ملكي، اختلاف بر سر مرز دقيق زمين نيست، بلكه بر سر اصل مالكيت است. الزام شهروند به پرداخت هزينه براي تعيين مختصات دقيق زميني كه هنوز مالكيت او نسبت به آن احراز نشده، نه توجيه منطقي دارد و نه با اصول حكمراني خوب سازگار است. چرا بايد فرد براي زميني هزينه كند كه ممكن است دادگاه در نهايت حكم  به بي‌حقي او بدهد؟..

راه‌حل، پيچيده يا پرهزينه نيست. بايد ميان «ثبت ادعا» و «صدور نهايي سند» تفكيك قائل شد. ثبت اوليه مي‌تواند بر پايه خود اظهاري، بارگذاري مدارك موجود و جا نمايي تقريبي روي نقشه‌هاي الكترونيكي انجام شود تا حاكميت صرفا از وجود يك ادعا مطلع شود. تهيه نقشه دقيق و پرهزينه يو.تي.ام بايد به مرحله نهايي و پس از احراز حق منتقل شود؛ جايي كه فرد واقعادر آستانه دريافت سند رسمي قرار دارد. تنها با چنين اصلاحي است كه اين قانون مي‌تواند از يك مانع طبقاتي، به پناهگاهي واقعي براي حقوق مردم تبديل شود.