آيا بازار اجاره وارد مرحله كمبود عرضه شده است؟
در حالي كه آخرين آمار مركز آمار ايران نشان ميدهد تورم اجاره مسكن در پايان خردادماه به حدود ۳۳ درصد رسيده، فعالان بازار از پديدهاي تازه سخن ميگويند؛ افزايش قيمتها ديگر مانند سالهاي گذشته به رشد تعداد قراردادهاي اجاره منجر نشده است. همزمان، جمعيت مستأجران در حال افزايش است، توان خريد خانوارها كاهش يافته و بازار خريد و فروش نيز در ركودي آرام به سر ميبرد؛ شرايطي كه كارشناسان آن را نشانه تغيير رفتار بازيگران بازار و احتمال شكلگيري بحران عرضه در سالهاي آينده ميدانند.
در حالي كه آخرين آمار مركز آمار ايران نشان ميدهد تورم اجاره مسكن در پايان خردادماه به حدود ۳۳ درصد رسيده، فعالان بازار از پديدهاي تازه سخن ميگويند؛ افزايش قيمتها ديگر مانند سالهاي گذشته به رشد تعداد قراردادهاي اجاره منجر نشده است. همزمان، جمعيت مستأجران در حال افزايش است، توان خريد خانوارها كاهش يافته و بازار خريد و فروش نيز در ركودي آرام به سر ميبرد؛ شرايطي كه كارشناسان آن را نشانه تغيير رفتار بازيگران بازار و احتمال شكلگيري بحران عرضه در سالهاي آينده ميدانند.
بازار اجاره مسكن در سالهاي گذشته تقريباً الگوي مشخصي داشت؛ با آغاز فصل جابهجايي، هم قيمتها افزايش پيدا ميكرد و هم حجم قراردادهاي اجاره رشد ميكرد. اما تابستان امسال ظاهراً اين رابطه قديمي از بين رفته است.
داود بيگينژاد، نايبرييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، معتقد است بازار وارد مرحلهاي متفاوت شده است. او ميگويد: در سالهاي گذشته معمولاً هر زمان افزايش قيمت در بازار رخ ميداد، به همان نسبت تعداد قراردادها نيز افزايش پيدا ميكرد، اما امسال اين روند تغيير كرده و در حالي كه در برخي مناطق شاهد رشد قيمتها هستيم، تعداد قراردادها افزايش قابل توجهي نداشته است.
اين تغيير رفتار بازار، بيش از هر چيز از كاهش قدرت مالي مستأجران و تعويق تصميم به جابهجايي حكايت دارد. بسياري از خانوارها به جاي تغيير محل سكونت، قراردادهاي قبلي خود را تمديد ميكنند يا به مناطق ارزانتر مهاجرت ميكنند؛ موضوعي كه باعث شده افزايش قيمت، الزاماً به رونق معاملات منجر نشود.
نرخگذاري دستوري؛ سياستي كه عرضه را تهديد ميكند؟
يكي از مهمترين محورهاي سخنان بيگينژاد، انتقاد از سياستهاي كنترلي دولت در بازار اجاره است. او با اشاره به تعيين سقف افزايش اجارهبها ميگويد: سالهاست در حوزه اجارهبهاي مسكن شاهد سياست نرخگذاري دستوري هستيم. وقتي در حوزه سرمايهگذاري فشار وارد ميكنيم و اجازه نميدهيم مالكان متناسب با هزينهها و تورم موجود در جامعه تصميمگيري كنند، طبيعي است كه انگيزه سرمايهگذاري در بخش اجارهداري كاهش پيدا كند.
اين اظهارات، يكي از مهمترين چالشهاي اقتصاد مسكن را يادآوري ميكند؛ بازاري كه از يك سو دولت براي حمايت از مستأجران تلاش ميكند رشد اجارهبها را كنترل كند و از سوي ديگر مالكان معتقدند محدوديتهاي قيمتي، بازده سرمايهگذاري آنها را كاهش داده است.
در واقع اگر بازده اجاره كمتر از تورم عمومي يا ساير بازارهاي سرمايهگذاري باشد، بخشي از سرمايهها ممكن است از بازار اجاره خارج شود؛ موضوعي كه خود به كاهش عرضه و در نهايت افزايش بيشتر قيمتها منجر خواهد شد.
هشدار درباره آينده بازار اجاره
بيگينژاد نسبت به پيامدهاي بلندمدت اين روند هشدار ميدهد و ميگويد: اگر سرمايهگذاران احساس كنند نيازهايشان در اين بازار تأمين نميشود، ممكن است بهتدريج از حوزه اجارهداري خارج شوند و اين موضوع در بلندمدت ميتواند به كاهش عرضه و كمبود فايلهاي اجاره در بازار منجر شود.اين هشدار در شرايطي مطرح ميشود كه طي سالهاي اخير ساختوساز نيز كاهش يافته و عرضه واحدهاي جديد متناسب با رشد تقاضا نبوده است. از سوي ديگر، افزايش قيمت مسكن باعث شده بسياري از خانوارها امكان خريد خانه را از دست بدهند و ناچار به ماندن در بازار اجاره شوند.در چنين شرايطي، هرگونه كاهش عرضه ميتواند تعادل شكننده بازار را برهم بزند.
آيا واقعاً اجارهها دو برابر شدهاند؟
در ماههاي اخير بارها ارقامي مانند افزايش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدي اجارهبها در فضاي رسانهاي و شبكههاي اجتماعي مطرح شده است؛ اما نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران اين ارقام را قابل تعميم به كل بازار نميداند. او ميگويد: اين ارقام قابل تعميم به همه مناطق نيست و در برخي مناطق بهويژه مناطق حاشيهاي شهرها، افزايش قيمتها به اين شدت نبوده است. اين موضوع نشان ميدهد بازار اجاره بيش از گذشته دچار شكاف منطقهاي شده است. در مناطق برخوردار و پرتقاضا، افزايش قيمتها همچنان شديد است، اما در بسياري از مناطق كمبرخوردار يا حاشيهاي، رشد اجاره متناسب با توان اقتصادي ساكنان محدودتر بوده است.
خلأ آماري؛ مشكل قديمي بازار مسكن
يكي ديگر از انتقادهاي مطرحشده از سوي بيگينژاد، نبود دادههاي دقيق و شفاف درباره بازار مسكن است. او ميگويد: به دليل نبود يك سامانه جامع براي ثبت و گزارش دقيق وقايع ملكي، برخي اعداد و آمارهايي كه درباره بازار مطرح ميشود ممكن است با واقعيت فاصله داشته باشد. بازار مسكن سالهاست از كمبود اطلاعات شفاف رنج ميبرد. نبود آمار دقيق، علاوه بر دشوار كردن تصميمگيري براي سياستگذاران، زمينه را براي انتشار ارقام متناقض و شكلگيري انتظارات تورمي نيز فراهم ميكند. كارشناسان معتقدند بدون دسترسي به اطلاعات دقيق از تعداد معاملات، قيمتها، ميزان عرضه و تقاضا، امكان طراحي سياستهاي موثر براي ساماندهي بازار وجود ندارد.
مستأجران بيشتر، خانههاي اجارهاي كمتر؟
بيگينژاد در ادامه به روندي اشاره ميكند كه شايد مهمترين زنگ خطر بازار مسكن باشد. نايبرييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران ميگويد: جمعيت مستأجران همچنان رو به افزايش است و اگر عرضه متناسب با اين تقاضا افزايش نيابد، در سالهاي آينده احتمال بروز كمبود فايلهاي اجاره در بازار وجود خواهد داشت.»
اين جمله، واقعيتي را بازتاب ميدهد كه طي سالهاي اخير بارها در گزارشهاي رسمي نيز مشاهده شده است؛ كاهش توان خريد خانوارها باعث شده سهم مستأجران در كشور افزايش پيدا كند، اما همزمان ساخت واحدهاي استيجاري و سرمايهگذاري در اين بخش رشد متناسبي نداشته است.
نتيجه چنين روندي، افزايش رقابت ميان مستأجران براي تعداد محدودي واحد اجارهاي خواهد بود؛ اتفاقي كه معمولاً به افزايش بيشتر قيمتها منجر ميشود.
بازار خريد؛ آرام اما نه رونقيافته
در كنار بازار اجاره، وضعيت خريد و فروش مسكن نيز چندان پرتحرك نيست.بيگينژاد درباره شرايط فعلي بازار ميگويد: بازار در شرايط كنوني آرام است و به نظر ميرسد خريداران مصرفي فرصت مناسبي براي ورود به بازار و تأمين نيازهاي خود دارند.
نايبرييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران البته تأكيد ميكند كه آرامش بازار به معناي افزايش قدرت خريد مردم نيست و توضيح ميدهد: آمارهاي مربوط به هزينه مسكن در سبد خانوار با آمارهاي مربوط به قيمت و وضعيت واقعي بازار تفاوت دارد. مركز آمار، سهم هزينه مسكن در سبد خانوار را اعلام ميكند و اين موضوع با آمارهاي ديگر حوزه مسكن متفاوت است. از نگاه او، بازار خريد بيش از هر چيز تحت تأثير كاهش قدرت مالي خانوارها قرار دارد. بيگينژاد ميگويد: بايد پذيرفت كه رفتار مردم در بازار تغيير كرده و بخشي از متقاضيان توان ورود به بازار را از دست دادهاند. زمان ميبرد تا متقاضيان شرايط جديد بازار را پيدا كنند و بتوانند ملك موردنظر خود را تهيه كنند، اما در مجموع بازار اكنون آرام است.
آرامش يا ركود؟
اگرچه از نگاه فعالان صنفي، بازار امروز آرام است، اما اين آرامش بيش از آنكه حاصل تعادل عرضه و تقاضا باشد، نتيجه كاهش توان خريد و افت معاملات به نظر ميرسد.وقتي قيمتها همچنان بالاست، اما تعداد قراردادها افزايش نمييابد، خريداران توان ورود ندارند و مستأجران نيز ناچار به تمديد قراردادهاي قبلي ميشوند، نميتوان اين وضعيت را رونق تلقي كرد.از سوي ديگر، اگر هشدارها درباره كاهش انگيزه سرمايهگذاري در بخش اجاره و افزايش جمعيت مستأجران جدي گرفته نشود، بازار ممكن است در سالهاي آينده با كمبود عرضه و جهشهاي قيمتي تازه روبرو شود.به نظر ميرسد بازار مسكن امروز بيش از هر زمان ديگري نيازمند سياستهايي است كه هم از مستأجران حمايت كند، هم سرمايهگذاري در ساخت و عرضه واحدهاي استيجاري را افزايش دهد و هم با ايجاد سامانههاي شفاف اطلاعاتي، امكان تصميمگيري دقيقتر را براي دولت، فعالان بازار و مردم فراهم كند؛ در غير اين صورت، آرامش امروز شايد تنها سكوتي پيش از تشديد بحران فردا باشد.
