مسكن چرا گران شد؛ هزينه ساخت يا بازي انتظارات تورمي؟
افزايش قيمت مسكن در ماههاي اخير در حالي ادامه يافته كه بازار همچنان با ركود معاملاتي دستوپنجه نرم ميكند؛ وضعيتي كه اين پرسش را مطرح كرده است كه ريشه اصلي گراني خانهها كجاست؟ آيا رشد قيمتها ناشي از افزايش تقاضا و ورود سرمايههاي جديد به بازار است يا بايد علت را در جهش هزينههاي ساخت جستوجو كرد؟ بررسيها نشان ميدهد قيمت مصالح ساختماني طي يك سال گذشته رشد كمسابقهاي را تجربه كرده و هزينه ساختوساز را به شكل محسوسي افزايش داده است.
افزايش قيمت مسكن در ماههاي اخير در حالي ادامه يافته كه بازار همچنان با ركود معاملاتي دستوپنجه نرم ميكند؛ وضعيتي كه اين پرسش را مطرح كرده است كه ريشه اصلي گراني خانهها كجاست؟ آيا رشد قيمتها ناشي از افزايش تقاضا و ورود سرمايههاي جديد به بازار است يا بايد علت را در جهش هزينههاي ساخت جستوجو كرد؟ بررسيها نشان ميدهد قيمت مصالح ساختماني طي يك سال گذشته رشد كمسابقهاي را تجربه كرده و هزينه ساختوساز را به شكل محسوسي افزايش داده است. در شرايطي كه بخش قابل توجهي از هزينه تمامشده ساخت به مصالح ساختماني اختصاص دارد، بسياري از فعالان بازار معتقدند فشار ناشي از افزايش هزينههاي توليد به تدريج خود را در قيمت نهايي واحدهاي مسكوني نشان داده است. فردين يزداني، كارشناس بازار مسكن، در همين رابطه معتقد است رشد بيش از ۱۳۰ درصدي قيمت مصالح ساختماني طي يك سال گذشته، به افزايش ۳۰ تا ۴۰ درصدي قيمت مسكن منجر شده است. به گفته او، آنچه امروز در بازار مشاهده ميشود بيش از آنكه ناشي از هجوم تقاضا باشد، نتيجه افزايش هزينههاي ساخت و تداوم انتظارات تورمي در اقتصاد است. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، طبق آخرين آمار مربوط به زمستان سال گذشته، قيمت تمام شده مصالح حدود ۱۰۰ درصد افزايش پيدا كرده بود و شواهد از اسفندماه به اين سو نشان ميدهد كه حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد يا شايد ۵۰ درصد ديگر نيز قيمتها بهطور متوسط رشد كردهاند. او نتيجه ميگيرد: بنابراين قيمتهايي كه اكنون در بازار مصالح هست، نسبت به ارديبهشت سال گذشته بيش از ۱۳۰ درصد رشد پيدا كرده است. يزداني بر اساس همين دادهها تأكيد ميكند: در شرايطي كه مصالح ساختماني حدود يكسوم هزينه تمام شده را به خود اختصاص ميدهد، رشد ۱۳۰ درصدي قيمت مصالح به معناي تأثير ۳۰ تا ۴۰ درصدي بر افزايش قيمت نهايي است كه شواهد معاملات نيز نشان ميدهد تقريباً همين حدود افزايش قيمت را داشتهايم. اين تحليل در حالي مطرح ميشود كه بازار مسكن همچنان با كاهش قدرت خريد خانوارها، افت حجم معاملات و ترديد سرمايهگذاران مواجه است؛ عواملي كه باعث شده بازار در وضعيتي ميان ركود و تورم گرفتار شود و چشمانداز آن بيش از گذشته به متغيرهاي اقتصادي و سياسي گره بخورد. تقاضاي مصرفي اصولاً توان مالي ندارد و تقاضاي سرمايهاي نيز به دليل ريسكهاي مختلف چندان قوي نيست. به دليل آنكه نقدپذيري مسكن در اين شرايط كم است، استقبال چنداني از آن نميشود و بنابراين تورم موجود، تورمي ركودي است. اما منتقدان اين نگاه معتقدند كه در اقتصاد ايران، قيمت مسكن تنها تابع هزينه ساخت نيست. زمين، انتظارات تورمي، نرخ ارز، سياستهاي پولي، كمبود عرضه در برخي مناطق و حتي رفتارهاي سفتهبازانه نيز در تعيين قيمتها نقش مهمي دارند. به همين دليل، تقليل رشد قيمت مسكن به افزايش هزينه مصالح ساختماني ميتواند تصويري ناقص از واقعيت ارايه دهد.
سناريوي توافق جامع؛ رونق با تأخير
بخش مهمي از تحليل يزداني به آينده روابط ايران و امريكا و اثر آن بر بازار مسكن اختصاص دارد. او با اشاره به احتمال پايين تحقق توافق جامع در كوتاهمدت ميگويد: در صورت وقوع توافق جامع، كسبوكارها مفرهاي جديدي براي فعاليت خود پيدا ميكنند، جريان تجارت خارجي پررنگ و قوي شده و رشد خواهد كرد. افزايش تجارت خارجي باعث ورود منابع مالي بيشتر به اقتصاد شده و زمينه رشد اقتصادي را فراهم ميكند. رشد جريان تجارت خارجي به اين معني است كه حجم منابع مالي بيشتري به اين سمت سوق پيدا كرده، بازار ثباتي پيدا ميكند و رشد اقتصادي از وضعيت منفي خارج شده، مثبت ميشود و تا حدي بالاتر ميرود. اما نكته مهم در تحليل او اين است كه آثار مثبت توافق را فوري نميداند. به گفته وي، افزايش رشد اقتصادي بعد از يك پروسه يك تا دو ساله، به تدريج يك مازاد اقتصادي در بازار ايجاد ميكند. اين مازاد ابتدا به جيب افراد با درآمد بالاتر و به تدريج با نشتي به گروههاي متوسط سرازير ميشود كه باعث تقويت سمت تقاضا، اعم از تقاضاي مصرفي و سرمايهاي خواهد شد. يزداني معتقد است در چنين شرايطي، سرمايهها بار ديگر به سمت بازار مسكن حركت خواهند كرد و بخشي از اين سرمايهگذاريها در حوزه اجارهداري متمركز ميشود. با اين حال، تجربه تاريخي نشان ميدهد كه رابطه توافق سياسي و رونق اقتصادي الزاماً مستقيم و قطعي نيست. تجربه برجام نيز اگرچه در كوتاهمدت به كاهش انتظارات تورمي و ثبات نسبي اقتصاد منجر شد، اما نتوانست مشكلات ساختاري بازار مسكن را بهطور پايدار حل كند. بنابراين اين پرسش همچنان باقي است كه آيا توافق احتمالي آينده ميتواند اثر متفاوتي بر اين بازار بگذارد؟
يك سال ركود؛ حتي در صورت توافق
نكته قابل توجه ديگر در تحليل يزداني اين است كه حتي در صورت دستيابي به توافق جامع نيز انتظار جهش سريع بازار مسكن را ندارد. او تصريح ميكند: نوسانات قيمتي به آن شكل شتاب نخواهد گرفت، منتها اين اتفاق بعد از يك پروسه يك تا دو ساله است و بلافاصله رخ نخواهد داد. در افق زماني يكساله، كماكان در حالت توافق نيز ركود حاكم خواهد بود، منتها از شدت تورم در اين بخش كاسته ميشود. به اعتقاد او، تركيب كاهش تورم و رشد مثبت اقتصادي ميتواند بعد از يك سال زمينه رونق تدريجي بازار را فراهم كند. يزداني براي تأييد ديدگاه خود به تجربه پس از برجام اشاره كرده و ميگويد: اين همان اتفاقي است كه بعد از برجام افتاد و از سال ۱۳۹۵ شاهد بوديم كه بازار مسكن رشد نسبي و ملايمي را تجربه كرد. او اضافه ميكند: در اين شرايط، بيشتر از آنكه معاملات رونق بگيرد، بازار ساخت و توليد مسكن ميتواند شكل گرفته و قوام پيدا كند.
تفاهم موقت؛ ثبات بدون رونق
يزداني درباره سناريوي محتملتر يعني تفاهم موقت نيز ديدگاه مشخصي دارد. به گفته او، اين سناريو نيز تا درجاتي همان جريان را پيروي ميكند، يعني كسبوكارها تا حدي به سمت ثبات ميروند. اما يزداني معتقد است كه نااطمينانيهاي موجود همچنان مانع شكلگيري تقاضاي سرمايهاي خواهد شد. به گفته او، تقاضاي سرمايهاي به دليل ناامنيها، ريسكها و نااطمينانيهايي كه كماكان بر بازار حاكم خواهد بود، چندان رشدي نخواهد كرد. برهميناساس، او انتظار دارد تورم هزينهاي كنترل شده و بازار به سمت ثبات نسبي حركت كند. از نگاه يزداني، حتي در اين سناريو نيز رونق اصلي نصيب بخش توليد خواهد شد و نه معاملات.
سناريوي تنش؛ ادامه ركود
در سوي مقابل، يزداني نسبت به پيامدهاي تشديد تنشهاي سياسي هشدار ميدهد. او ميگويد: در صورتي كه تنشها تشديد شود، ريسكهاي سياسي و ريسكهاي مختلفي كه حاكم است، حتي بيش از پيش تشديد خواهد شد. به اعتقاد او، نتيجه چنين وضعيتي روشن است: اين تشديد به معناي آن است كه سرمايهگذاري مثبتي در توليد صورت نخواهد گرفت و در بازار معاملات نيز همين ركودي كه فعلاً حاكم است، ادامه خواهد يافت. اين تحليل اگرچه از منظر اقتصادي قابل دفاع است، اما يك ابهام مهم دارد؛ اينكه آيا در صورت تشديد تنشها، بازار مسكن همچنان در ركود باقي ميماند يا بار ديگر به عنوان پناهگاه سرمايه در برابر تورم و كاهش ارزش پول ملي مورد توجه قرار ميگيرد؟ تجربه سالهاي گذشته نشان داده كه در دورههاي جهش ارزي، مسكن نيز معمولاً با فاصله زماني وارد فاز افزايش قيمت ميشود. جمعبندي اظهارات اين كارشناس آن است كه افزايش قيمت مسكن بيش از آنكه حاصل موج جديد سرمايهگذاري يا هجوم خريداران باشد، نتيجه مستقيم رشد هزينههاي ساخت و انتظارات تورمي است. واقعيت اين است كه بازار مسكن ايران همواره بازاري چندعاملي بوده و تحليل آن صرفاً با يك متغير، حتي متغيري مهم مانند مصالح ساختماني، نميتواند تصوير كاملي از آينده ارايه كند. آنچه امروز بيش از هر چيز بر بازار مسكن سايه انداخته، نه رونق است و نه سقوط؛ بلكه انتظار است. انتظاري براي روشن شدن سرنوشت اقتصاد، سياست خارجي و مهمتر از همه، قدرت خريد مردمي كه سالهاست خانهدار شدن برايشان به رويايي دوردست تبديل شده است.
