اجراي قانون مسکن استيجاری
با آغاز ثبتنام طرح مسكن استيجاري زوجهاي جوان موسوم به «آشيان»، دولت يكي از مهمترين برنامههاي حمايتي بازار اجاره را وارد فاز اجرايي كرده است؛ طرحي كه به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي، اجراي قانوني است كه ۲۸ سال پيش به تصويب رسيد اما هرگز به مرحله عمل نرسيد.
با آغاز ثبتنام طرح مسكن استيجاري زوجهاي جوان موسوم به «آشيان»، دولت يكي از مهمترين برنامههاي حمايتي بازار اجاره را وارد فاز اجرايي كرده است؛ طرحي كه به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي، اجراي قانوني است كه ۲۸ سال پيش به تصويب رسيد اما هرگز به مرحله عمل نرسيد. اكنون در شرايطي كه هزينههاي اجارهنشيني به يكي از بزرگترين دغدغههاي خانوارها تبديل شده، وزارت راه و شهرسازي اميدوار است با عرضه نخستين واحدهاي استيجاري، بخشي از فشار بازار اجاره را كاهش دهد. معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي از آغاز ثبتنام اين طرح از روز دوشنبه خبر داد و گفت: ثبتنامهاي طرح آشيان، ۱۸ و ۱۹ خردادماه، از طريق سامانه جامع طرحهاي حمايتي مسكن در بيش از ۵۰ شهر كشور انجام ميشود.
آغاز يك تغيير در سياستهاي مسكن
حبيبالله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، اجراي طرح آشيان را صرفاً يك پروژه جديد مسكني نميداند، بلكه آن را نقطه آغاز تغيير رويكرد سياستگذاري در حوزه مسكن توصيف ميكند. او تاكيد كرد: اين طرح آغاز حركتي است كه اجراي آن در سالهاي گذشته مغفول مانده است. به گفته طاهرخاني، تمركز سياستهاي مسكن طي دهههاي گذشته عمدتاً بر ساخت و واگذاري واحدهاي ملكي بوده و همين موضوع باعث شده بخش مهمي از جامعه هدف، بهويژه اقشار كمدرآمد و زوجهاي جوان، از چرخه حمايتهاي دولتي خارج بمانند. او در اين باره توضيح داد: با وجود تصويب قانون استيجار در سال ۷۷، تاكنون اين اقدام انجام نشده و تمركز برنامههاي مسكن در سالها و دهههاي گذشته بر مسكن ملكي بوده است.
چرا دولت به سراغ مسكن استيجاري رفت؟
بازار مسكن ايران طي سالهاي اخير با دو چالش بزرگ مواجه بوده است؛ از يكسو قيمت خريد مسكن بهشدت افزايش يافته و از سوي ديگر اجارهبها نيز رشد قابلتوجهي را تجربه كرده است. در چنين شرايطي بسياري از خانوارها عملاً توان ورود به بازار خريد مسكن را از دست دادهاند.
طاهرخاني معتقد است سياست تمركز صرف بر خانهدار كردن مردم، در عمل نتوانسته مشكل مسكن اقشار ضعيف را حل كند. او تصريح كرد: تمركز صرف بر مسكن ملكي با غفلت از قانون استيجار در سالهاي گذشته، باعث شده برنامههاي تامين مسكن در بسياري موارد با انحراف همراه شود و به هدف اصلي كه همان تامين مسكن كمدرآمدهاست، اصابت نكند. او همچنين به تجربه برخي طرحهاي گذشته اشاره كرد و گفت: بسياري از گروههاي كمدرآمد توان ورود به طرحهاي مسكن ملكي نداشته و ندارند و در بسياري موارد حتي در صورت ورود به اين طرحها، به دليل مشكلات معيشتي، اقدام به فروش امتياز يا فروش واحد كرده و بهطور مجدد به صف متقاضيان مسكن برگشتهاند. به اعتقاد معاون وزير راه، سياستهاي گذشته در برخي موارد حتي به افزايش سوداگري در بازار مسكن منجر شده است. معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي تاكيد كرد: تجارب قبلي نشان داده است كه تمركز صرف بر مسكن ملكي منجر به تشديد سوداگري و دشوارتر شدن دسترسي كمدرآمدها به مسكن شده است.
چه كساني ميتوانند ثبتنام كنند؟
براساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، جامعه هدف اصلي طرح آشيان، زوجهاي جوان دهكهاي يك تا ۶ درآمدي هستند. طاهرخاني در تشريح شرايط متقاضيان گفت: جامعه هدف آن زوجهاي جوان بين دهكهاي يك تا ۶ است كه حداكثر ۵ سال از تاريخ ازدواج رسمي آنها گذشته باشد و فرم ج مسكن زوجين هم بايد سبز بوده باشد.
به اين ترتيب زوجهايي كه تاكنون از حمايتهاي دولتي حوزه مسكن استفاده نكردهاند و سابقه مالكيت مسكن ندارند، در اولويت دريافت واحدهاي استيجاري قرار خواهند گرفت. ثبتنام نيز از طريق سامانه جامع طرحهاي حمايتي مسكن انجام ميشود و متقاضيان پس از ثبت اطلاعات، وارد مرحله پايش، ارزيابي و استطاعتسنجي خواهند شد. معاون وزير راه در اين خصوص توضيح داد: برنامهريزي شده تا پس از طي مراحل پايش، ارزيابي و استطاعتسنجي متقاضيان، واحدها به متقاضيان تحويل شود.
خانههاي استيجاري تهران در كدام مناطق قرار دارند؟
يكي از مهمترين سوالات متقاضيان تهراني درباره محل استقرار اين واحدهاست. طاهرخاني در پاسخ به اين پرسش اعلام كرد: در تهران دو پروژه اصلي تعريف شده كه يكي از اين پروژهها در خيابان قزوين در منطقه ۱۱ و دومين پروژه هم در منطقه ۱۵ و در دولتآباد واقع شده است كه هر دو پروژه عمدتاً داراي ساختمانهاي نوساز هستند.
براساس برنامهريزي انجام شده، حدود ۱۵۰۰ واحد از سهميه مرحله نخست طرح آشيان به تهران اختصاص يافته است. او افزود: برنامه ابلاغي وزارت راه و شهرسازي به استانها براي اجراي مرحله اول طرح آشيان، ۱۰ هزار واحد مسكوني است كه تقريباً ۱۵۰۰ واحد مسكوني از اين طرح سهم تهران است. اين بدان معناست كه تهران بيشترين سهم را در نخستين مرحله اجراي طرح خواهد داشت؛ موضوعي كه باتوجه به حجم بالاي مستاجران و فشار سنگين اجارهبها در پايتخت قابل انتظار بود.
اجاره اين خانهها چقدر است؟
يكي از مهمترين ويژگيهاي طرح آشيان، تعيين اجارهبها بر اساس دهكهاي درآمدي است. برخلاف برخي تصورها، اين واحدها رايگان در اختيار متقاضيان قرار نميگيرند، اما اجاره آنها به شكل قابل توجهي كمتر از نرخ بازار خواهد بود. طاهرخاني تاكيد كرد: اينگونه نيست كه اجاره اين واحدها براي متقاضيان رايگان باشد. او سپس جزييات نحوه محاسبه اجاره را تشريح كرد و گفت: زوجهاي دهكهاي ۱ و ۲ بايد ۳۵درصد نرخ روز اجاره را بپردازند، دهكهاي ۳ و ۴ نيز ۴۵درصد نرخ روز و دهكهاي ۵ و ۶ هم ۵۵درصد نرخ روز اجاره را پرداخت ميكنند. به گفته معاون وزير راه، اين ارقام شامل مجموع رهن و اجاره ماهانه خواهد بود. او همچنين درباره نحوه تعيين قيمتها گفت: نرخ اجاره از متوسط قيمتهاي سامانه خودنويس استخراج ميشود يا اينكه تعيين نرخ به كارشناس رسمي ارجاع داده خواهد شد.
فرصت تنفس براي زوجهاي جوان
يكي از اهداف اصلي دولت از اجراي طرح آشيان، ايجاد يك دوره حمايت موقت براي زوجهاي جوان است تا بتوانند در سالهاي نخست زندگي مشترك با هزينه كمتري مسكن تامين كنند. طاهرخاني در اين باره اظهار كرد: با عرضه واحدهاي استيجاري به زوجهاي جوان واجد شرايط، نوعي فرصت تنفس براي آنان ايجاد ميشود كه بتوانند در سالهاي بعد وارد بازار مسكن ملكي شوند. اين نگاه نشان ميدهد كه دولت، مسكن استيجاري را نه جايگزين خانهدار شدن، بلكه پلي براي رسيدن به مالكيت مسكن ميداند.
اجراي قانون پس از ۲۸ سال
شايد مهمترين بخش سخنان معاون وزير راه به موضوع اجراي قانوني بازگردد كه نزديك به سه دهه روي زمين مانده بود. او با اشاره به قانون استيجار مصوب سال ۱۳۷۷ گفت: ورود دولت به حوزه تامين مسكن استيجاري زوجهاي جوان گامي در جهت اجراي قانون، مطابق با شرايط گروههاي كمدرآمد و نوعي تغيير ريل در حوزه سياستگذاري مسكن است. به اعتقاد كارشناسان، اگر اين طرح بتواند در مقياس گسترده اجرا شود، ميتواند بخشي از الگوي سياستگذاري مسكن در كشور را تغيير دهد؛ الگويي كه سالها بر مالكيت تمركز داشت و اكنون به سمت توسعه بازار اجاره حرفهاي حركت ميكند.
چالش بزرگ بازار اجاره
هرچند اجراي طرح آشيان ميتواند خبر اميدواركنندهاي براي بخشي از مستاجران باشد، اما كارشناسان معتقدند موفقيت آن به توسعه گستردهتر واحدهاي استيجاري وابسته است. در حال حاضر حدود ۱۰ هزار واحد براي مرحله نخست در نظر گرفته شده كه در مقايسه با ميليونها مستاجر كشور رقم بزرگي محسوب نميشود. با اين حال بسياري از تحليلگران اين طرح را يك نقطه شروع مهم ميدانند. معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي تاكيد كرد: حل مشكل مسكن نيازمند مجموعهاي از سياستها و اقدامات متنوع در اين بخش است. او افزود: تامين مسكن استيجاري بهويژه در كلانشهرها محور كليدي سياستهاي تامين مسكن كمدرآمدها و زوجهاي جوان است.
تعيين سقف اجارهبها در استانها
همزمان با اجراي طرح آشيان، وزارت راه و شهرسازي برنامه كنترل بازار اجاره را نيز دنبال ميكند. معاون وزير راه اعلام كرد: سقف مجاز براي افزايش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ در شوراي مسكن استانها براساس مصوبه شوراي عالي مسكن در ۱۰ استان تعيين تكليف شده و در ساير استانها نيز در حال پيگيري و اقدام است. اين اقدام در كنار توسعه مسكن استيجاري ميتواند بخشي از برنامه دولت براي مديريت بحران اجاره در سالهاي آينده باشد. در مجموع، طرح آشيان را ميتوان نخستين گام عملي دولت براي ورود مستقيم به بازار اجاره و حمايت از مستاجران دانست؛ طرحي كه پس از ۲۸ سال انتظار، اكنون وارد مرحله اجرا شده و قرار است براي هزاران زوج جوان، فرصتي براي عبور از دشوارترين سالهاي اجارهنشيني فراهم كند. موفقيت يا ناكامي اين برنامه ميتواند مسير آينده سياستهاي مسكن در ايران را نيز تحتتاثير قرار دهد.
