آيا با زير ۴ ميليارد ميتوان در اطراف پايتخت خانه خريد؟
بازار مسكن در شهرهاي اقماري تهران وارد مرحلهاي تازه شده است؛ مرحلهاي كه در آن حتي كوچكترين و كمامكاناتترين واحدهاي مسكوني نيز ديگر براي بسياري از خانوارهاي متوسط و خانهاوليها دستيافتني نيستند.
بازار مسكن در شهرهاي اقماري تهران وارد مرحلهاي تازه شده است؛ مرحلهاي كه در آن حتي كوچكترين و كمامكاناتترين واحدهاي مسكوني نيز ديگر براي بسياري از خانوارهاي متوسط و خانهاوليها دستيافتني نيستند.
تا همين چند سال پيش، مناطقي مانند انديشه، پرديس و هشتگرد به عنوان آخرين سنگر خريداران كمبودجه شناخته ميشدند؛ شهرهايي كه مهاجران پايتخت براي فرار از قيمتهاي نجومي تهران به آنها پناه ميبردند. اما حالا همان مناطق هم با موج سنگين افزايش قيمت روبرو شدهاند و كف قيمتها به ارقامي رسيده كه تا چندي قبل باورنكردني به نظر ميرسيد. بررسيهاي ميداني و گفتوگو با مشاوران املاك نشان ميدهد خريد يك واحد كوچك در برخي از اين شهرها به سرمايهاي بين ۴ تا ۶ ميليارد تومان نياز دارد؛ رقمي كه عملاً بخش بزرگي از متقاضيان مصرفي را از بازار حذف ميكند.
انفجار قيمت در شهرهايي كه روزي ارزان بودند
روند رشد قيمت مسكن در تهران طي سالهاي اخير باعث شد بسياري از متقاضيان به شهرهاي اطراف پايتخت كوچ كنند. در دورهاي نه چندان دور، خانوادهاي با بودجه ۱ تا ۲ ميليارد تومان ميتوانست در انديشه يا پرديس صاحب خانه شود، اما امروز شرايط كاملاً متفاوت شده است. اكنون رشد قيمت نهتنها شامل واحدهاي نوساز و لوكس، بلكه شامل آپارتمانهاي كوچك، قديمي و حتي فاقد امكانات اوليه نيز شده است. اين موضوع نشان ميدهد فشار تورمي و كمبود عرضه، بازار مسكن حومه را هم بهشدت تحت تأثير قرار داده است. به گزارش خبر آنلاين، كارشناسان معتقدند افزايش انتظارات تورمي، رشد هزينه ساخت، كاهش ارزش پول ملي و هجوم سرمايههاي سرگردان به بازار ملك، مهمترين دلايل جهش قيمت در شهرهاي اقماري هستند؛ شهرهايي كه زماني محل تنفس بازار مسكن محسوب ميشدند.
هشتگرد؛ هنوز ارزانترين گزينه اما نه براي همه
در ميان شهرهاي اقماري، هشتگرد يا مهستان همچنان ارزانتر از ساير مناطق محسوب ميشود، اما همين بازار نيز ديگر شباهتي به گذشته ندارد. طبق بررسيهاي ميداني، قيمت يك واحد ۶۵ متري در پروژههاي باكيفيت به حدود ۲ ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان رسيده است. فعالان بازار ميگويند فايلهاي ارزانتر معمولاً مربوط به پروژههايي هستند كه يا كيفيت ساخت پاييني دارند يا از نظر امكانات و موقعيت مكاني در شرايط مطلوبي قرار ندارند. به بيان ديگر، خريداراني كه بودجه محدود دارند ناچارند بين كيفيت و قيمت يكي را انتخاب كنند. از سوي ديگر، هزينههاي جانبي مانند اقساط وام، شارژ مجتمعها، هزينه رفتوآمد و نبود زيرساختهاي كامل شهري نيز باعث شده خريد خانه در اين مناطق آنقدرها هم اقتصادي نباشد. با اين حال، هشتگرد هنوز براي برخي خانوارها تنها گزينه ممكن محسوب ميشود؛ بهخصوص براي كساني كه ديگر توان ورود به بازار انديشه و پرديس را ندارند.
انديشه؛ عبور قيمت ريزمتراژها از مرز ۴ ميليارد تومان
شايد تا چند سال قبل تصور اينكه يك واحد ۴۰ متري در انديشه بيش از ۴ ميليارد تومان قيمت داشته باشد، دشوار بود؛ اما حالا اين اتفاق به واقعيت بازار تبديل شده است. مشاوران املاك در انديشه ميگويند كف قيمت آپارتمان در اين منطقه به حدود ۴ ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان رسيده و حتي واحدهاي كوچك بدون آسانسور و پاركينگ نيز كمتر از اين رقم معامله نميشوند.
افزايش شديد قيمت در انديشه چند علت مهم دارد؛ نزديكي نسبي به تهران، دسترسي مناسبتر نسبت به برخي شهرهاي جديد، تكميل نسبي زيرساختها و همچنين افزايش تقاضاي مهاجرت از پايتخت باعث شده اين منطقه به يكي از داغترين بازارهاي ملكي اطراف تهران تبديل شود. بررسي فايلهاي فروش نشان ميدهد قيمت هر متر مربع در برخي واحدهاي كوچك از ۱۰۰ ميليون تومان عبور كرده است. اين در حالي است كه بسياري از اين واحدها امكانات حداقلي دارند و حتي در مجتمعهاي تجاري يا طبقات غيرمتعارف قرار گرفتهاند.
نكته قابل توجه آن است كه فروشندگان براي جذابتر كردن فايلها، بخشي از قيمت را بهصورت وام يا رهن مستأجر ارايه ميكنند تا خريدار بتواند با نقدينگي كمتري وارد معامله شود؛ روشي كه اين روزها در بازار مسكن بسيار رايج شده است.
پرديس؛ شهر جديدي كه ديگر ارزان نيست
پرديس شايد بيش از هر شهر ديگري نماد تغيير چهره بازار حومه تهران باشد. منطقهاي كه زماني مقصد اصلي خانهاوليها بود، اكنون به بازاري تبديل شده كه خريد در آن كمتر از ۵ تا ۶ ميليارد تومان تقريباً غيرممكن است.
فعالان بازار مسكن در پرديس ميگويند واحدهاي مناسب در فازهاي متعارف اين شهر معمولاً از حدود ۵.۵ ميليارد تومان آغاز ميشوند و متقاضياني كه بودجه كمتري دارند بايد به سراغ پروژههاي نيمهتمام يا مناطق دورتر بروند. بخش قابل توجهي از عرضه فعلي در پرديس مربوط به پروژههاي مسكن ملي و طرحهاي در حال ساخت است؛ پروژههايي كه بعضاً زمان تحويل آنها يك تا دو سال آينده اعلام ميشود و خريداران بايد ريسك تأخير يا افزايش هزينهها را بپذيرند. افزون بر اين، افزايش جمعيت و فشار بر زيرساختهاي شهري نيز مشكلات تازهاي ايجاد كرده است؛ از ترافيك سنگين ورودي تهران گرفته تا كمبود خدمات آموزشي، درماني و حملونقل عمومي.
چرا قيمتها در حومه تهران جهش كرد؟
تحليلگران بازار مسكن معتقدند جهش قيمت در شهرهاي اقماري تهران حاصل همزمان چند عامل اقتصادي و ساختاري است.
نخستين عامل، مهاجرت تقاضا از تهران به حومه پايتخت است. با افزايش شديد قيمت مسكن در تهران و رسيدن آن به سطوحي فراتر از توان خريد بسياري از خانوارها، بخشي از متقاضيان ناچار شدند به شهرهايي مانند پرديس، انديشه و هشتگرد روي بياورند؛ موضوعي كه به افزايش تقاضا و در نتيجه رشد قيمت در اين مناطق منجر شد. در كنار اين مساله، كاهش ساختوساز طي سالهاي اخير نيز نقش مهمي در التهاب بازار داشته است.
ركود پروژههاي ساختماني و افت عرضه واحدهاي جديد باعث شده بازار با كمبود فايل مناسب مواجه شود و همين عدم توازن ميان عرضه و تقاضا، فشار قيمتي را تشديد كرده است.
از سوي ديگر، تورم عمومي اقتصاد نيز بازار مسكن را تحت تأثير قرار داده است. افزايش مداوم قيمت مصالح ساختماني، رشد هزينه دستمزدها و بالا رفتن قيمت زمين، هزينه تمامشده ساخت مسكن را افزايش داده و در نهايت به رشد قيمت نهايي واحدهاي مسكوني انجاميده است.
همچنين در شرايط بيثبات اقتصادي، بازار ملك همچنان يكي از امنترين گزينهها براي حفظ ارزش سرمايه تلقي ميشود. به همين دليل بخشي از سرمايههاي سرگردان به سمت خريد ملك، حتي در شهرهاي اقماري، حركت كردهاند؛ روندي كه خود به افزايش بيشتر قيمتها دامن زده است.
آيا هنوز ميتوان با بودجه زير ۴ ميليارد تومان خانه خريد؟
پاسخ كوتاه به اين پرسش مثبت است، اما با اما و اگرهاي فراوان. در شرايط فعلي، بودجهاي كمتر از ۴ ميليارد تومان تنها در برخي مناطق مانند هشتگرد يا پروژههاي ضعيفتر شانس خريد مسكن را فراهم ميكند. در انديشه، اين ميزان بودجه عملاً پاسخگوي قيمتهاي فعلي بازار نيست و در پرديس نيز انتخابها به گزينههايي محدود و عمدتاً كمكيفيت ختم ميشود.
متقاضياني كه با چنين بودجهاي وارد بازار ميشوند، معمولاً ناچارند از برخي معيارهاي خود چشمپوشي كنند؛ از جمله خريد واحدهاي قديمي و كمامكانات، پروژههاي نيمهتمام، آپارتمانهاي واقع در مناطق دورتر و كمبرخوردار يا واحدهايي كه فاقد امكاناتي مانند آسانسور و پاركينگ هستند. در بسياري از موارد نيز تنها گزينه موجود، واحدهاي بسيار كوچكمتراژ است. اين شرايط نشان ميدهد بازار مسكن به مرحلهاي رسيده كه حتي خريد يك آپارتمان نقلي نيز براي بخش قابل توجهي از طبقه متوسط به چالشي جدي و دشوار تبديل شده است.
آينده بازار؛ آرامش يا ادامه جهش؟
پيشبيني آينده بازار مسكن به عوامل متعددي بستگي دارد؛ از وضعيت اقتصاد كلان و نرخ تورم گرفته تا سياستهاي دولت در حوزه ساختوساز و وامدهي. برخي كارشناسان معتقدند بازار وارد دورهاي از ركود معاملاتي خواهد شد؛ يعني قيمتها همچنان بالا ميماند اما تعداد خريداران كاهش پيدا ميكند. در مقابل، گروهي ديگر هشدار ميدهند كه در صورت تداوم تورم، قيمت مسكن همچنان رشد خواهد كرد؛ حتي در شهرهاي حاشيهاي. آنچه مسلم است اينكه فاصله ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن هر روز بيشتر ميشود. حالا ديگر حتي شهرهاي اقماري هم آن پناهگاه ارزان سابق نيستند و خانهدار شدن براي بسياري از خانوادهها بيش از هر زمان ديگري به رويايي دوردست شباهت دارد.
