چرا كليد خانهدار شدن در گاوصندوق بانكها نيست؟
بحران مسكن در ايران مدتهاست از فاز يك معضل اجتماعي - اقتصادي فراتر رفته و به يك گره كور ساختاري تبديل شده كه ريشههاي آن را نه در كمبود زمين يا مصالح، بلكه در معماري معيوب نظام تأمين مالي بايد جستوجو كرد.
بحران مسكن در ايران مدتهاست از فاز يك معضل اجتماعي - اقتصادي فراتر رفته و به يك گره كور ساختاري تبديل شده كه ريشههاي آن را نه در كمبود زمين يا مصالح، بلكه در معماري معيوب نظام تأمين مالي بايد جستوجو كرد. با نگاهي آسيبشناسانه به عملكرد بانك مسكن و كل سيستم بانكي ميتوان پرده از واقعيتي تلخ بر داشت و آن اينكه جايي كه تنها تخصصيترين نهاد مالي اين حوزه، كمتر از دو درصد از تكاليف قانوني خود را به سرانجام رسانده و به جاي گرهگشايي از توليد، به دايره وسيع بنگاهداري و فعاليتهاي غيرمولد پناه برده است. اين يادداشت به واكاوي اين پرسش ميپردازد كه چرا در نبود ابزارهاي مالي مدرن، حتي با تخصيص كل بودجه عمومي كشور نيز نميتوان بر غول بحران مسكن غلبه كرد.
بحران مسكن در ايران امروز، محصول يك سوءتفاهم بزرگ در درك ساز و كارهاي اقتصادي است. سوءتفاهمي كه گمان ميكند با تأسيس يك بانك تخصصي و صدور بخشنامههاي تكليفي، ميتوان براي ميليونها خانوار سرپناه ساخت. اما واقعيتهاي ميداني، به ويژه در تحليلهاي كارشناسي نشان ميدهد كه ما با يك انسداد ساختاري مواجه هستيم كه فراتر از توان يا اراده مديران يك بانك خاص است. وقتي از بانك مسكن سخن ميگوييم، از نهادي حرف ميزنيم كه قرار بود موتور محرك توليد مسكن براي دهكهاي پايين و مياندرآمد باشد، اما آمارهاي تكاندهنده حاكي از آن است كه اين بانك در سالهاي اخير نتوانسته تكاليف قانوني خود در حوزه تأمين مالي مسكن را به سرانجام برساند. اين شكاف عميق بين «تكليف» و «اجرا» تنها يك عدد ساده نيست، بلكه نشاندهنده انحراف بزرگي است كه در آن منابع بانكي به جاي تزريق به شريانهاي ساختوساز، صرف خريد طلا، بنگاهداري و هلدينگسازي شده است.
با اين حال، سادهانگاري است اگر تصور كنيم اين انحراف صرفا محصول سوءمديريت يا عدم دلسوزي مديران است. ريشه ماجرا را بايد در اين واقعيت جستوجو كرد كه در فضاي تورمي اقتصاد ايران، تسهيلات مسكن براي هر نهاد مالي، يك «تله نقدينگي» محسوب ميشود. روشن است تسهيلات مسكن ذاتا ماهيتي ديربازده دارند؛ پولي كه امروز پرداخت ميشود، بايد در قالب اقساط طولاني مدت 15 يا 20 ساله بازگردد. در اقتصادي كه تورم سالانه آن در مرزهاي نگرانكنندهاي حركت ميكند، بازگشت اين پول پس از دو دهه عملا به معناي ذوب شدن قدرت خريد منابع بانك است. در چنين بستري، نهتنها بانكهاي خصوصي رغبتي براي ورود به اين حوزه ندارند، بلكه بانكهاي دولتي و تخصصي نيز با تمام وجود از زير بار تكاليف شانه خالي ميكنند تا ترازنامه خود را از ورشكستگي نجات بدهند. حتي اگر دولت تمام بودجه جاري و عمراني كشور را هم به بخش مسكن اختصاص بدهد، باز هم نخواهد توانست حتي يكسوم از نياز انباشته شده اين بازار را پاسخ بگويد. اين يعني صورت مساله بسيار بزرگتر از توان بودجهاي و بانكي فعلي ماست. در حالي كه در كشورهاي توسعهيافته، بانكها با تكيه بر ابزارهاي مالي متنوع، تا ۹۵ درصد هزينه ساخت يا خريد يك واحد مسكوني را تأمين ميكنند، در ايران سيستم بانكي به دليل فقدان اين ابزارها، عملا فلج شده است. در نظامهاي مالي پيشرفته، بانكها پولي را از حساب خود خارج نميكنند كه 20 سال منتظر بازگشتش بمانند، بلكه با ايجاد زنجيرههاي مالي ميان سازنده، خريدار و بازار سرمايه، جريان مداومی از نقدينگي ايجاد ميكنند كه در آن پول همواره در چرخش است و بانك تنها نقش تسهيلگر و تضمينكننده را ايفا ميكند. اما در ايران، به دليل بسته بودن تمامي اين مسيرهاي نوين و ابزارهاي مالي مدرن، بانكها به ناچار به سمت بنگاهداري سوق داده شدهاند. وقتي راه براي بانكداري استاندارد بسته باشد، بانك ترجيح ميدهد خودش شركت ساختماني تأسيس كند، خودش بسازد و خودش بفروشد تا بتواند تراز مالياش را تراز نگه دارد. سرنوشت بسياري از بانكهاي بزرگ كشور در دهههاي اخير، شاهدي بر اين مدعاست كه نقدينگي به جاي هدايت به سمت توليدكنندگان بخش خصوصي، در هلدينگهاي وابسته به خود بانكها رسوب كرده است. اين وضعيت، يك پارادوكس بزرگ ايجاد كرده: از يك سو دولت با تكاليف سختگيرانه به دنبال تحريك ساخت و ساز است و از سوي ديگر، ساختار اقتصادي كشور هرگونه حركت در اين مسير را براي بانكها به يك خودكشي مالي تبديل كرده. در واقع، مشكل نه در روبنا و مديريت، بلكه در زيربناي نظام پولي ماست. ما از ابزارهاي مالي كه ميتوانند با مبالغ كم، گردشهاي عظيمي در حد ساخت دهها هزار واحد مسكوني ايجاد كنند، محروم هستيم. در غياب اين ابزارها، بانك مسكن و ساير بانكها به جاي آنكه صندوق پولي براي توسعه باشند، به صندوقهاي منجمدي تبديل شدهاند كه تنها اولويتشان حفظ بقاست.
نتيجه اين انسداد، كوچك شدن مقياس توليد مسكن در كشور است. در حالي كه براي حل بحران مسكن نياز به انبوهسازاني داريم كه پروژههاي ده هزار واحدي را مديريت كنند، ساختار فعلي تنها اجازه فعاليتهاي خرد ده يا بيست واحدي را ميدهد، زيرا هيچ منبع مالي بزرگي وجود ندارد كه پشتوانه پروژههاي كلان ملي باشد. اعطاي وامهاي چندصد ميليوني كه تنها هزينه چند متر مربع از يك آپارتمان را پوشش ميدهد، بيشتر به يك شوخي تلخ شبيه است تا سياستگذاري براي خانهدار كردن مردم .
بنابراين، تا زماني كه نگاه ما به حل مشكل مسكن، نگاهي محدود به جابهجايي مديران يا افزايش ناچيز سقف تسهيلات تكليفي باشد، تغييري در وضعيت رخ نخواهد داد. راهحل نهايي، نه در گاوصندوقهاي خالي بانكها، بلكه در باز كردن راه براي ابزارهاي مالي نوين و پيوند زدن بازار مسكن به زنجيره تأمين مالي جهاني و بازار سرمايه است. ما بايد بپذيريم كه با روشهاي سنتي «پول بده و سالها منتظر بمان»، نميتوان در دنياي مدرن مسكن ساخت. بحران مسكن ايران، پيش از آنكه بحران آجر و سيمان باشد، بحران «انديشه اقتصادي» و «مهندسي مالي» است كه در آن، بانك مسكن تنها قطعهاي كوچك از يك پازل بزرگ و شكسته به شمار ميرود. براي عبور از اين بنبست، بايد مسيرهاي بسته تأمين مالي را باز كرد و اجازه داد تا بانكداري از پيله بنگاهداري خارج شده و به نقش اصلي خود يعني مديريت هوشمند گردش سرمايه بازگردد.
