بازار مسكن؛ قرباني اقتصاد كلان، نه چند آگهي اينترنتي
قيمت مسكن در اغلب شهرها صعودياست، هزينه ساخت ركورد زده و قدرت خريد خانوارها هر روز كوچكتر ميشود. در چنين شرايطي، برخي تلاش ميكنند نقش سايتهاي اينترنتي و پلتفرمهاي درج آگهي را عامل اصلي گراني مسكن معرفي كنند؛ روايتي كه برخي فعالان صنعت ساختمان آن را «اشتباه» و حتي «خندهدار» ميدانند.
قيمت مسكن در اغلب شهرها صعودياست، هزينه ساخت ركورد زده و قدرت خريد خانوارها هر روز كوچكتر ميشود. در چنين شرايطي، برخي تلاش ميكنند نقش سايتهاي اينترنتي و پلتفرمهاي درج آگهي را عامل اصلي گراني مسكن معرفي كنند؛ روايتي كه برخي فعالان صنعت ساختمان آن را «اشتباه» و حتي «خندهدار» ميدانند. فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوهسازان، در تازهترين اظهارات خود تاكيد كرده كه بازار مسكن تابع اقتصاد كلان است و نميتوان با مقصر دانستن چند سايت يا تصور وجود چند مالك بزرگ كه پشت پرده قيمتها را تعيين ميكنند، واقعيتهاي اقتصادي را ناديده گرفت. او با يك مثال ساده اما معنادار ميگويد: اينكه بگوييم سايتهاي اينترنتي مسكن را گران كردهاند، مثل اين است كه بگوييم دماسنج تب ميكند. به باور او، پلتفرمها صرفاً سرعت انتقال اطلاعات را افزايش ميدهند؛ نه تورم ايجاد ميكنند، نه نقدينگي ميسازند و نه قيمت مصالح ساختماني را بالا ميبرند.
افسانهاي به نام چند مالك كنترلگر بازار
در سالهاي اخير، هر زمان قيمت مسكن جهش كرده، بخشي از افكار عمومي و حتي برخي سياستگذاران به دنبال يافتن «عامل پنهان» بودهاند؛ از دلالان گرفته تا پلتفرمهاي آنلاين و مالكان بزرگ. اما فعالان صنعت ساختمان معتقدند ساختار بازار مسكن ايران اساساً به گونهاي نيست كه توسط چند بازيگر محدود كنترل شود. پورحاجت ميگويد بازار مسكن «مويرگي و پراكنده» است و در اختيار شخص يا گروه خاصي قرار ندارد. به همين دليل، تصور اينكه چند مالك بزرگ بتوانند به صورت دستوري قيمتها را در كل كشور افزايش دهند، بيشتر به يك افسانه شباهت دارد تا تحليل اقتصادي. واقعيت آن است كه افزايش قيمت مسكن امروز تقريباً در تمام نقاط كشور مشاهده ميشود؛ از تهران و كلانشهرها گرفته تا استانهاي شمالي، خراسان رضوي، خراسان شمالي و گلستان. حتي در دورهاي كه فضاي جنگي و نااطميناني اقتصادي باعث كند شدن معاملات در برخي مناطق شد، روند افزايش قيمت در بسياري از شهرها ادامه پيدا كرد. اين پراكندگي جغرافيايي نشان ميدهد ريشه بحران در عوامل بنيادي اقتصاد است؛ نه در رفتار چند مالك يا چند آگهي اينترنتي.
ريشه بحران؛ تورم، دلار و مصالح ساختماني
اگر بخواهيم واقعبينانه به بازار مسكن نگاه كنيم، بايد از زمين اقتصاد كلان شروع كنيم؛ جايي كه تورم مزمن، كاهش ارزش پول ملي و جهش قيمت نهادههاي توليد، بازار را به سمت گراني هل دادهاند. فعالان ساختماني ميگويند قيمت سيمان، فولاد، دستمزد، عوارض شهرداري، ماليات و خدمات فني در ماههاي اخير رشد قابل توجهي داشته است. همين موضوع باعث شده هزينه ساختوساز بهشدت افزايش پيدا كند. ايرج رهبر، رييس كميسيون عمران و امور زيربنايي اتاق بازرگاني تهران، ميگويد متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در پايتخت از حدود ۹۰ ميليون تومان در سال گذشته به حدود ۱۳۰ ميليون تومان رسيده است؛ در حالي كه حداقل هزينه ساخت هر متر مربع اكنون حدود ۳۵ ميليون تومان برآورد ميشود. افزايش شديد قيمت فولاد و محصولات پتروشيمي نيز به بحران دامن زده است. به گفته رهبر، قيمت ميلگرد از حدود ۵۶ تا ۵۷ هزار تومان پيش از جنگ به حدود ۷۷ هزار تومان رسيده و توليد برخي محصولات فولادي نيز با اختلال روبرو شده است. اين افزايش مستقيماً بر قيمت درب و پنجره، لولههاي تاسيساتي، عايقها و ديگر تجهيزات ساختماني اثر گذاشته است. در چنين شرايطي، طبيعي است كه قيمت تمامشده مسكن افزايش يابد. سازندهاي كه با چند برابر شدن هزينه مصالح و دستمزد مواجه است، نميتواند محصول نهايي را با قيمت سالهاي قبل عرضه كند.
چرا ركود همزمان با گراني رخ داده است؟
يكي از پيچيدهترين ويژگيهاي بازار مسكن ايران، همزماني ركود و افزايش قيمت است؛ پديدهاي كه در اقتصاد به آن «ركود تورمي» گفته ميشود. از يك طرف، قيمتها به دليل تورم و افزايش هزينه ساخت بالا ميروند و از طرف ديگر، قدرت خريد مردم كاهش مييابد. نتيجه اين وضعيت، بازاري است كه در آن معاملات كم ميشود اما قيمتها همچنان صعودي باقي ميمانند. رهبر معتقد است شرايط جنگي و نااطمينانيهاي اقتصادي نيز معادلات بازار را بر هم زده و باعث شده خريداران با احتياط بيشتري وارد بازار شوند. با اين حال، نياز واقعي جامعه به مسكن همچنان پابرجاست و همين تقاضاي انباشته اجازه كاهش جدي قيمتها را نميدهد. در واقع، بازار مسكن ايران در وضعيتي گرفتار شده كه نه مصرفكننده توان خريد دارد و نه سازنده توان توليد ارزان.
كمبود عرضه؛ بحران اصلي بازار
تقريباً همه فعالان صنعت ساختمان روي يك نكته توافق دارند: مشكل اصلي بازار، كمبود عرضه و ركود ساختوساز است. در سالهاي اخير، به دليل افزايش هزينهها، كاهش سودآوري، مشكلات دريافت تسهيلات بانكي و بروكراسي سنگين، بسياري از پروژههاي ساختماني متوقف يا نيمهفعال شدهاند. كاهش ساختوساز به معناي كاهش عرضه در آينده است و همين موضوع فشار قيمتي را تشديد ميكند. براساس برآوردها، بخش مسكن حدود ۳۵ درصد اقتصاد كلان كشور را تحت تاثير قرار ميدهد و بيش از ۱۸۰ رشته صنعتي و خدماتي به آن وابستهاند. بنابراين ركود ساختماني فقط يك بحران در بازار ملك نيست؛ بلكه ميتواند اشتغال، توليد و رشد اقتصادي را نيز تحت تاثير قرار دهد. فعالان اين حوزه هشدار ميدهند كه ادامه ركود ميتواند به تعديل نيرو در كارخانهها، كارگاهها و شركتهاي ساختماني منجر شود؛ موضوعي كه تبعات اجتماعي و اقتصادي گستردهاي خواهد داشت.
مداخله دولت؛ راهحل يا بخشي از مشكل؟
يكي از بحثبرانگيزترين محورهاي اظهارات فعالان ساختماني، انتقاد از مداخلات گسترده دولت در بازار مسكن است. پورحاجت معتقد است دولت بايد اجازه دهد بازار مسير طبيعي خود را طي كند و به جاي دخالت مستقيم، نقش تنظيمگر و تسهيلگر را ايفا كند. او حتي تجربه مسكن مهر را نمونهاي از مداخله پرهزينه دولت ميداند كه به گفته او، اگرچه بخشي از اقشار كمدرآمد را صاحب خانه كرد، اما در مجموع آسيبهاي سنگيني به اقتصاد و صنعت ساختمان وارد ساخت. در مقابل، برخي كارشناسان معتقدند بدون دخالت دولت، اقشار متوسط و ضعيف عملاً از بازار مسكن حذف خواهند شد. از همين رو، اجراي موثر طرحهايي مانند «جهش توليد مسكن» و ارايه تسهيلات ساخت و خريد، همچنان ضروري به نظر ميرسد. اما مشكل اصلي آنجاست كه بسياري از قوانين حمايتي در عمل اجرا نشدهاند. طبق قانون جهش توليد مسكن، بانكها موظف بودند بخشي از تسهيلات خود را به حوزه مسكن اختصاص دهند، اما فعالان بازار ميگويند شبكه بانكي همكاري لازم را نداشته است.
بازار مسكن؛ آينه اقتصاد ايران
شايد مهمترين نكتهاي كه از مجموع اظهارات فعالان ساختماني ميتوان برداشت كرد اين باشد كه بازار مسكن، بيش از هر چيز، آينه اقتصاد ايران است. وقتي تورم مزمن وجود دارد، ارزش پول ملي كاهش پيدا ميكند، قيمت ارز نوسان دارد و هزينه توليد مدام بالا ميرود، نميتوان انتظار داشت مسكن ارزان بماند. به همين دليل، بسياري از كارشناسان معتقدند كنترل بازار مسكن بدون مهار تورم و اصلاح سياستهاي كلان اقتصادي تقريباً غيرممكن است. پورحاجت ميگويد قيمت مسكن در بلندمدت معمولاً بر اساس نرخ دلار و هزينههاي دلاري ساخت تنظيم ميشود و اين يك الگوي شناختهشده در بسياري از كشورهاست. بنابراين اگر سياستگذار واقعاً به دنبال كنترل قيمت مسكن است، بايد به جاي تمركز بر آگهيها و فضاي مجازي، به سراغ تقويت پول ملي، كنترل تورم و حمايت واقعي از توليد برود.
آينده بازار؛ ادامه التهاب يا بازگشت تعادل؟
بازار مسكن اكنون در نقطه حساسي قرار دارد. از يك سو، افزايش هزينههاي ساخت و كاهش عرضه ميتواند موج جديدي از گراني ايجاد كند و از سوي ديگر، افت قدرت خريد ممكن است ركود را عميقتر سازد. كارشناسان ميگويند اگر دولت بتواند موانع توليد را كاهش دهد، تسهيلات ساخت را فعال كند، بروكراسي را كم كند و فضاي اقتصادي باثباتتري ايجاد كند، احتمال بازگشت تدريجي تعادل به بازار وجود دارد. اما تا زماني كه تورم بالا، نااطميناني اقتصادي و كمبود سرمايهگذاري در بخش ساختوساز ادامه داشته باشد، بعيد است بازار مسكن آرامش پايداري را تجربه كند.در چنين شرايطي، شايد سادهترين اما واقعيترين جمعبندي اين باشد: بحران مسكن ايران نه در «آسمان مجازي» و سايتهاي اينترنتي، بلكه در زمين سخت اقتصاد كلان ريشه دارد.
