جهش اجارهبها تا ۳۸ درصد در برخي محلههاي تهران
بازار اجاره مسكن در تهران اين روزها در موقعيتي متناقض قرار گرفته است؛ از يكسو سياستگذار با تصميمي كمسابقه، تمديد خودكار قراردادهاي اجاره را براي كاهش فشار بر مستأجران به اجرا گذاشته و از سوي ديگر، دادههاي ميداني از افزايش قابل توجه قيمتها در برخي مناطق حكايت دارد.
بازار اجاره مسكن در تهران اين روزها در موقعيتي متناقض قرار گرفته است؛ از يكسو سياستگذار با تصميمي كمسابقه، تمديد خودكار قراردادهاي اجاره را براي كاهش فشار بر مستأجران به اجرا گذاشته و از سوي ديگر، دادههاي ميداني از افزايش قابل توجه قيمتها در برخي مناطق حكايت دارد. اين همزماني، تصويري از بازاري ارايه ميدهد كه نهتنها آرام نشده، بلكه بيش از گذشته به متغيرهاي بيروني، بهويژه تنشهاي امنيتي، واكنش نشان ميدهد.
در واكنش به شرايط اضطراري ناشي از جنگ، اتحاديه مشاوران املاك شهر تهران با استناد به مصوبه شوراي عالي امنيت ملي، تصميمي حمايتي اتخاذ كرده است. اين تصميم، كه بهطور مستقيم بازار اجاره را هدف قرار ميدهد، دفاتر املاك را موظف به تمديد خودكار قراردادهاي اجاره ميكند.
در متن اين اطلاعيه آمده است: قراردادهاي اجاره مسكن و واحدهاي صنفي كه مهلت انقضاي آنها در زمان جنگ تحميلي صهيوني ـ امريكايي به اتمام ميرسد حداكثر به مدت ۲ ماه پس از انقضا مهلت قرارداد به صورت خودكار تمديد ميشوند.
اين بند، بهوضوح نشان ميدهد كه قانونگذار در تلاش است از جابهجايي اجباري مستأجران در شرايط بحراني جلوگيري كند؛ شرايطي كه ميتواند هزينههاي اقتصادي و حتي اجتماعي قابل توجهي به همراه داشته باشد.
در ادامه اين اطلاعيه تأكيد شده است كه تمديد با انعقاد قرارداد پس از اتمام مهلت دو ماهه، تابع ضوابط و مقررات جاري خواهد بود.
به عبارت ديگر، اين تصميم ماهيتي موقت دارد و تنها براي عبور از شرايط بحراني طراحي شده است. با پايان اين دوره، بازار دوباره به قواعد معمول خود بازخواهد گشت.
در بخش ديگري از اطلاعيه نيز به زيرساخت اجرايي اين تصميم اشاره شده است: وزارت راه و شهرسازي ساز و كار تمديد قراردادها را در سامانه خودنويس به صورت خودكاربري و توسط مشاورين املاك فراهم نمايد.
همچنين درباره ضمانت اجراي اين مصوبه آمده است: مسووليت حسن اجراي اين ماده و رسيدگي به شكايات متعاملين بر عهده سازمان تعزيرات حكومتي و مراجع قضايي صالحه ميباشد.
اين مجموعه اقدامات نشان ميدهد كه سياستگذار تلاش كرده علاوه بر اعلام يك تصميم حمايتي، ابزارهاي اجرايي و نظارتي آن را نيز مشخص كند تا از بروز اختلافات احتمالي ميان موجر و مستأجر جلوگيري شود.
بازاري كه برخلاف انتظار آرام نشد
با وجود چنين مداخلاتي، بررسي دادههاي بازار اجاره تصوير متفاوتي ارايه ميدهد. برخلاف انتظار عمومي كه معمولاً در شرايط جنگي به سمت ركود يا حداقل ثبات نسبي گرايش دارد، بازار اجاره در تهران نهتنها آرام نگرفته، بلكه در برخي مناطق با رشدهاي قابل توجه مواجه شده است.
بر اساس بررسي حداقل رهن كامل آپارتمانهاي ۷۰ تا ۹۰ متري در فاصله «اوايل اسفند ۱۴۰۴» تا «اواسط ارديبهشت ۱۴۰۵»، بازار با «نوساناتي معنادار و ناهمگون» روبرو بوده است. اين بررسي بر پايه فايلهايي با مشخصات مشابه انجام شده تا اثر متغيرهاي مزاحم به حداقل برسد.
با اين حال، يك نكته كليدي در اين دادهها وجود دارد: محلههاي مورد بررسي بهصورت هدفمند از ميان مناطقي انتخاب شدهاند كه در جريان تحولات جنگي اخير، در معرض ريسك يا تهديد قرار داشتهاند. بنابراين اين دادهها بيش از آنكه نماينده كل بازار باشند، نشاندهنده رفتار بازار در نقاط حساس هستند.
جهشهاي قيمتي در برخي محلهها
نتايج اين بررسي نشان ميدهد كه در بسياري از اين مناطق، قيمت رهن كامل افزايش يافته است؛ اما شدت اين افزايش در نقاط مختلف يكسان نيست.
بيشترين رشد مربوط به محله مجيديه بوده است؛ جايي كه رهن كامل يك واحد ۸۰ متري از يك ميليارد و ۳۰۰ ميليون تومان به يك ميليارد و ۸۰۰ ميليون تومان رسيده است. اين افزايش معادل ۳۸.۴۶ درصد است كه بالاترين نرخ رشد در ميان مناطق بررسيشده محسوب ميشود.
پس از آن، محله گيشا قرار دارد كه در آن رهن كامل يك واحد ۸۷ متري از يك ميليارد و ۶۰۰ ميليون تومان به ۲ ميليارد تومان رسيده و رشد ۲۵ درصدي را ثبت كرده است.
در محله هروي نيز قيمتها از يك ميليارد و ۷۰۰ ميليون تومان به ۲ ميليارد تومان افزايش يافته كه معادل رشد ۱۷.۶۵ درصدي است.
ساير مناطق نيز روندي افزايشي داشتهاند، پيروزي: رشد ۱۶.۶۷ درصدي، نارمك: رشد ۱۵.۳۸ درصدي، سبلان: رشد ۱۳.۳۳ درصدي و مرزداران: رشد ۱۱.۱۱ درصدي.
اين اعداد نشان ميدهد كه حتي در شرايطي كه انتظار ميرفت تقاضا كاهش يابد، در برخي نقاط فشار تقاضا افزايش يافته است.
ثبات در مناطق گرانتر؛ يك رفتار متفاوت
در مقابل، مناطق با سطح قيمتي بالاتر رفتار متفاوتي از خود نشان دادهاند. در اين مناطق، رشد قيمتها محدودتر بوده يا حتي به صفر رسيده است.
براي مثال، در پاسداران رهن كامل يك واحد ۹۰ متري از ۲ ميليارد و ۵۰۰ ميليون تومان به ۲ ميليارد و ۷۰۰ ميليون تومان رسيده كه معادل رشد ۸ درصدي است؛ رقمي كه در مقايسه با ساير مناطق، بسيار ملايمتر است.
در اقدسيه، قيمتها بدون تغيير باقي مانده و رهن كامل يك واحد ۷۶ متري در سطح ۲ ميليارد و ۵۰۰ ميليون تومان ثابت مانده است. در تهرانپارس نيز وضعيت مشابهي مشاهده ميشود و قيمت يك واحد ۷۵ متري در سطح يك ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان تغييري نكرده است.اين تفاوت رفتاري، يكي از مهمترين نشانههاي ناهمگوني در بازار اجاره است.
چرا بازار اينگونه رفتار ميكند؟
براي درك بهتر اين وضعيت، بايد به مجموعهاي از عوامل اقتصادي و غيراقتصادي توجه كرد.نخستين عامل، جابهجايي تقاضاست. در شرايطي كه برخي مناطق به عنوان نقاط پرريسك تلقي ميشوند، بخشي از مستأجران ترجيح ميدهند به مناطق ديگر نقل مكان كنند. اين جابهجايي باعث افزايش تقاضا در برخي محلهها و در نتيجه رشد قيمتها ميشود.
دومين عامل، ادراك ريسك است. حتي اگر يك منطقه بهطور مستقيم در معرض خطر نباشد، تصور ناامني ميتواند بر رفتار بازار تأثير بگذارد. اين موضوع بهويژه در بازارهايي مانند مسكن كه تصميمگيري در آن بلندمدت است، اهميت بيشتري دارد.
عامل سوم، رفتار عرضهكنندگان است. در برخي مناطق، مالكان ممكن است به دليل نااطمينانيهاي موجود، از افزايش قيمت خودداري كنند يا حتي عرضه واحدهاي خود را به تعويق بيندازند. اين موضوع ميتواند به ثبات يا حتي كاهش عرضه منجر شود.
در نهايت، نقش متغيرهاي كلان اقتصادي نيز قابل چشمپوشي نيست. تورم، انتظارات تورمي و وضعيت كلي اقتصاد همچنان بر بازار مسكن تأثيرگذار هستند و در كنار عوامل امنيتي، مسير بازار را شكل ميدهند.
بازار ناهمگون؛ پايان الگوهاي سنتي؟
آنچه از مجموع اين دادهها برميآيد، شكلگيري يك بازار ناهمگون است؛ بازاري كه ديگر از يك الگوي واحد پيروي نميكند و رفتار آن بهشدت وابسته به شرايط محلي و عوامل بيروني شده است.
در گذشته، بازار اجاره معمولاً از روندهاي نسبتاً قابل پيشبيني تبعيت ميكرد؛ اما اكنون به نظر ميرسد اين الگوها در حال تغيير هستند. واكنشهاي بازار ديگر صرفاً اقتصادي نيستند و عوامل سياسي، امنيتي و حتي رواني نقش پررنگتري پيدا كردهاند.
مداخله كوتاهمدت، چالش بلندمدت
در نهايت، ميتوان گفت بازار اجاره تهران در شرايطي پيچيده و چندلايه قرار دارد. از يك سو، سياستگذار با تمديد اجباري قراردادها تلاش كرده ثباتي موقت ايجاد كند و از فشار فوري بر مستأجران بكاهد. از سوي ديگر، واقعيتهاي بازار نشان ميدهد كه اين اقدامات بهتنهايي قادر به مهار نوسانات نيستند.
اگرچه اين تصميم ميتواند در كوتاهمدت از جابهجاييهاي ناخواسته جلوگيري كند، اما در بلندمدت، پايداري بازار نيازمند ثبات در متغيرهاي كلان و كاهش نااطمينانيهاي بيروني است.
در غير اين صورت، بازار اجاره همچنان به رفتارهاي ناهمگون خود ادامه خواهد داد و مستأجران با فضايي مواجه خواهند بود كه تصميمگيري در آن بيش از هر زمان ديگري دشوار و پرريسك است.
