متوسط قيمت مسكن در تهران زير ۱۵۰ ميليون
بازار مسكن تهران در حالي سال جديد را آغاز كرده كه نهتنها نشانهاي از رونق در آن ديده نميشود، بلكه مجموعهاي از عوامل اقتصادي و سياسي، وضعيت اين بازار را پيچيدهتر و مبهمتر از گذشته كرده است.
بازار مسكن تهران در حالي سال جديد را آغاز كرده كه نهتنها نشانهاي از رونق در آن ديده نميشود، بلكه مجموعهاي از عوامل اقتصادي و سياسي، وضعيت اين بازار را پيچيدهتر و مبهمتر از گذشته كرده است. در تازهترين اظهارات، ايرج رهبر، عضو هياتمديره انجمن انبوهسازان تهران، با رد برخي «عددسازيها» درباره قيمت مسكن، اعلام كرده كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران كمتر از ۱۵۰ ميليون تومان است؛ عددي كه به گفته او، تحت تأثير اختلاف شديد قيمتي ميان مناطق مختلف شهر، بهدرستي در برخي گزارشها منعكس نميشود. رهبر در تشريح وضعيت فعلي بازار مسكن تأكيد ميكند: با توجه به حمله امريكا و رژيم صهيونيستي به كشورمان، در بازار مسكن مقداري شرايط پيچيده شده و وضعيت به هر حال به ثبات نرسيده است؛ در نتيجه حجم معاملات بسيار كاهش يافته است. اين اظهارات نشان ميدهد كه علاوه بر متغيرهاي اقتصادي، تحولات سياسي و تنشهاي منطقهاي نيز بهطور مستقيم بر رفتار بازار اثر گذاشتهاند. او با اشاره به تداوم ركود در اين بخش ميافزايد: در وضعيت ركودي قرار داريم، ركودي كه سابقهاي حدود دو ساله دارد. اين ركود طولانيمدت، بهويژه از منظر كاهش معاملات، يكي از مهمترين نشانههاي اختلال در تعادل بازار است؛ جايي كه نه خريدار توان ورود دارد و نه فروشنده تمايل به كاهش قيمت.
افزايش هزينه ساخت؛ فشار از سمت عرضه
يكي از محورهاي اصلي تحليل رهبر، افزايش هزينههاي ساختوساز است؛ عاملي كه بهطور مستقيم بر قيمت نهايي مسكن اثر ميگذارد. او توضيح ميدهد: افزايش قيمت مصالح ساختماني بهطور مستقيم بر قيمت تمامشده واحدهاي مسكوني اثر گذاشته و بهطور طبيعي اين افزايش هزينهها در قيمت نهايي اعمال شده است. به گفته او، اين افزايش تنها محدود به مصالح نيست، بلكه كل فرآيند ساخت را دربر ميگيرد: سازندگان با رشد قابل توجه هزينههاي اجراي پروژه مواجه هستند و عملاً امكان جايگزيني و جبران اين هزينهها كاهش يافته است. در چنين شرايطي، سازندگان يا پروژههاي جديد را به تعويق مياندازند يا با احتياط بيشتري وارد بازار ميشوند؛ موضوعي كه در بلندمدت ميتواند به كاهش عرضه و تشديد بحران منجر شود.
سقوط قدرت خريد؛ ضلع مغفول بحران
در كنار فشارهاي سمت عرضه، رهبر به عامل مهم ديگري اشاره ميكند كه تعادل بازار را بر هم زده است: كاهش قدرت خريد مردم. او ميگويد: قدرت خريد متقاضيان مسكن با قيمتهاي فعلي هماهنگ نيست و همين موضوع تعادل بازار را بر هم زده است. اين ناهماهنگي، بهنوعي شكاف ميان عرضه و تقاضا را عميقتر كرده است. از يك سو، قيمتها به دليل افزايش هزينهها بالا باقي ماندهاند و از سوي ديگر، درآمد خانوارها توان همگامي با اين رشد را ندارد. نتيجه اين وضعيت، بازاري است كه در آن معاملات به حداقل رسيده و خريداران بالقوه به حاشيه رانده شدهاند. رهبر در ادامه تأكيد ميكند: اين بلاتكليفي نيز وضعيت ركود را تشديد كرده است. به بيان ديگر، نهتنها عوامل اقتصادي، بلكه فضاي رواني حاكم بر بازار نيز در تعميق ركود نقش دارد.
اختلاف شديد قيمتها از مناطق ضعيف تا لوكس
يكي از نكات كليدي در اظهارات اين مقام صنفي، تأكيد بر تفاوتهاي شديد قيمتي در مناطق مختلف تهران است؛ موضوعي كه به گفته او، باعث ايجاد برداشتهاي نادرست از ميانگين قيمت شده است. رهبر در اين باره ميگويد: در تهران، اختلاف قيمتي قابل توجهي ميان مناطق مختلف وجود دارد؛ بهگونهاي كه در مناطق ضعيفتر قيمتها در سطح پايينتر و در مناطق لوكس، قيمت مسكن به ۵۰۰ ميليون تومان در هر متر نيز ميرسد، در حالي كه در برخي مناطق متوسط اين عدد حدود ۱۳۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان است. اين شكاف قيمتي، نهتنها تحليل بازار را دشوار ميكند، بلكه باعث ميشود برخي گزارشها با تمركز بر مناطق خاص، تصويري غيرواقعي از كل بازار ارايه دهند. به همين دليل، رهبر از «عددسازي» برخي رسانهها انتقاد كرده و خواستار توجه به ميانگين واقعي و توزيع قيمتي در سطح شهر شده است.
تكذيب عددسازيها؛ ميانگين واقعي زير ۱۵۰ ميليون
در ادامه اين بحث، رهبر صراحتاً اعلام ميكند: متوسط قيمت مسكن در تهران زير ۱۵۰ ميليون تومان است. اين جمله، در واقع محور اصلي اظهارات او و پاسخي به گزارشهايي است كه ارقام بالاتري را به عنوان ميانگين قيمت مطرح ميكنند. با اين حال، بايد توجه داشت كه ميانگين قيمتي لزوماً بازتابدهنده شرايط همه خريداران نيست. به عنوان مثال، حتي اگر ميانگين زير ۱۵۰ ميليون باشد، بسياري از مناطق مصرفي و پرتقاضا ممكن است در سطوح قيمتي بالاتري قرار داشته باشند و عملاً از دسترس بخش بزرگي از جامعه خارج شوند.
تأثير عوامل بيروني؛ اقتصاد و سياست در هم تنيده
رهبر در بخش ديگري از سخنان خود به نقش عوامل كلان اقتصادي و سياسي اشاره ميكند و ميگويد: شرايط اقتصادي و حتي مسائل سياسي و تنشها نيز بر بازار اثرگذار بوده و در برخي موارد معادلات از پيشبينيپذيري خارج شده است. اين اظهارات نشان ميدهد كه بازار مسكن، بيش از هر زمان ديگري، به متغيرهاي بيروني وابسته شده است. نوسانات نرخ ارز، تحولات منطقهاي، سياستهاي كلان اقتصادي و حتي وضعيت صنايع مادر، همگي ميتوانند بهطور مستقيم يا غيرمستقيم بر اين بازار اثر بگذارند.
نقش صنايع بالادستي؛ فولاد و پتروشيمي زير ذرهبين
يكي از نكات قابل توجه در تحليل رهبر، اشاره به تأثير صنايع بالادستي بر بازار مسكن است. او ميگويد: انتظار ميرفت در سال جديد بازار مسكن وارد فاز رونق شود، اما مجموعه عوامل اقتصادي از جمله وضعيت صنايع فولاد و پتروشيمي و تأثير آن بر قيمت مصالح ساختماني، اين معادله را بر هم زده و در نهايت بر بازار ساختوساز اثر منفي گذاشته است.
اين موضوع نشان ميدهد كه زنجيره تأمين در بخش مسكن، بهشدت به صنايع پايه وابسته است. هرگونه اختلال يا افزايش قيمت در اين صنايع، به سرعت به بازار ساختوساز منتقل ميشود و در نهايت، مصرفكننده نهايي را تحت فشار قرار ميدهد.
چشمانداز مبهم؛ بازار در انتظار ثبات
با كنار هم قرار دادن اين عوامل، ميتوان گفت كه بازار مسكن تهران در شرايطي از ركود عميق، عدم قطعيت و فشارهاي چندجانبه قرار دارد. از يك سو، هزينههاي ساخت رو به افزايش است و از سوي ديگر، قدرت خريد كاهش يافته؛ در همين حال، عوامل سياسي و اقتصادي نيز بر پيچيدگي شرايط افزودهاند. رهبر با توصيف اين وضعيت، عملاً به نوعي بنبست در بازار اشاره ميكند؛ جايي كه نه امكان كاهش قيمتها بهراحتي وجود دارد و نه زمينهاي براي افزايش معاملات فراهم است. اظهارات عضو انجمن انبوهسازان تهران را ميتوان تلاشي براي بازتعريف واقعيتهاي بازار در برابر روايتهاي اغراقآميز دانست. تأكيد بر ميانگين زير ۱۵۰ ميليون تومان، در كنار اشاره به اختلاف شديد قيمتي ميان مناطق، نشان ميدهد كه تحليل بازار مسكن نيازمند نگاهي دقيقتر و چندبعديتر است. در نهايت، آنچه از اين گزارش برميآيد، تصويري از بازاري است كه در آن، ركود، گراني، كاهش قدرت خريد و عدم قطعيت، بهطور همزمان حضور دارند. بازاري كه براي خروج از وضعيت فعلي، بيش از هر چيز به ثبات اقتصادي، بهبود قدرت خريد و كاهش هزينههاي ساخت نياز دارد؛ عواملي كه تحقق آنها، به تصميمات كلان و شرايط بيروني وابسته است.
