جهش قيمت مصالح، پروژههاي مسكن را زمينگير ميكند؟
افزايش ناگهاني و چشمگير قيمت مصالح ساختماني، آن هم تا مرز ۵۰ تا ۶۰ درصد، حالا به يكي از مهمترين دغدغههاي بازار مسكن و ساختوساز تبديل شده است؛ موضوعي كه به گفته فعالان اين حوزه، نهتنها هزينه اجراي پروژهها را بهشدت بالا برده، بلكه ميتواند روند اجراي طرحهاي بزرگي مانند نهضت ملي مسكن را با چالشهاي جدي و حتي توقف نسبي مواجه كند.
افزايش ناگهاني و چشمگير قيمت مصالح ساختماني، آن هم تا مرز ۵۰ تا ۶۰ درصد، حالا به يكي از مهمترين دغدغههاي بازار مسكن و ساختوساز تبديل شده است؛ موضوعي كه به گفته فعالان اين حوزه، نهتنها هزينه اجراي پروژهها را بهشدت بالا برده، بلكه ميتواند روند اجراي طرحهاي بزرگي مانند نهضت ملي مسكن را با چالشهاي جدي و حتي توقف نسبي مواجه كند. بازار ساختوساز ايران اين روزها با موجي از افزايش هزينهها روبروست؛ موجي كه به گفته ايرج رهبر، رييس انجمن انبوهسازان استان تهران، مستقيماً از اختلال در توليدات صنايع پايهاي مانند پتروشيمي و فولاد نشأت گرفته است. او با اشاره به شرايط خاص حاكم بر اين صنايع تأكيد ميكند: بهطور قطع در هزينههاي ساخت و ساز شاهد افزايش قيمت خواهيم بود چراكه قيمت مصالح ساختماني افزايش پيدا كرده است. رهبر معتقد است كه كاهش توليدات محصولات پتروشيمي و فولادي، كه به دنبال آسيبديدگي برخي واحدهاي توليدي رخ داده، زنجيره تأمين مصالح ساختماني را مختل كرده و همين موضوع جهش قيمتي شديدي را رقم زده است. او در اين باره توضيح ميدهد: با توجه به كاهش توليدات محصولات پتروشيمي و فولادي در كشور ناشي از مورد هدف قرار گرفتن واحدهاي پتروشيمي و صنايع فولادي، شاهد افزايش ۵۰ تا ۶۰ درصدي قيمتها خواهيم بود. اين افزايش قيمت تنها محدود به يك يا دو قلم نيست؛ بلكه طيف وسيعي از مصالح، از ميلگرد و تيرآهن گرفته تا محصولات پتروشيمي مورد استفاده در ساختوساز را در بر ميگيرد.
تيرآهن؛ شاخصي براي سنجش بحران
در ميان مصالح مختلف، فولاد و بهويژه تيرآهن، نقش حياتي در ساختوساز دارد. رييس انجمن انبوهسازان استان تهران با تأكيد بر اهميت اين محصول ميگويد: فولاد عمدهاي كه در صنعت ساختمان مورد استفاده قرار ميگيرد تيرآهن است كه قطعا تحت تاثير شرايط قرار ميگيرد. افزايش قيمت تيرآهن به عنوان يكي از اصليترين اجزاي اسكلت ساختمان، بهطور مستقيم هزينه تمامشده پروژهها را بالا ميبرد. اين مساله بهخصوص در پروژههاي بزرگ و انبوهسازي، اثر چندبرابري دارد و ميتواند حتي توجيه اقتصادي برخي پروژهها را زير سوال ببرد.
پروژهها ادامه دارند، اما با تعديل قيمت
با وجود اين شرايط، پروژههاي ساختماني بهطور كامل متوقف نشدهاند. به گفته رهبر، پروژههايي كه پيش از اين آغاز شدهاند، همچنان در حال اجرا هستند، اما با يك تفاوت مهم، پروژههايي كه در حال ساخت بودند با تعديل قيمت ادامه پيدا ميكنند. اين «تعديل قيمت» در واقع به معناي بازنگري در هزينهها و افزايش بودجه مورد نياز براي تكميل پروژههاست؛ موضوعي كه فشار مضاعفي بر سرمايهگذاران و سازندگان وارد ميكند.
نهضت ملي مسكن؛ در آستانه چالش جدي
در ميان همه پروژهها، طرحهاي دولتي بهويژه نهضت ملي مسكن بيش از سايرين در معرض خطر قرار دارند. رييس انجمن انبوهسازان استان تهران در اين باره هشدار ميدهد و ميگويد: پروژههاي دولتي مانند نهضت ملي مسكن شايد تا حدودي دچار مشكل شوند چراكه متقاضي بايد پول آن را پرداخت كند و قيمتهاي قبلي كفاف ادامه ساخت و ساز را نخواهد داد. اين مساله يك چالش دوگانه ايجاد ميكند: از يك سو هزينهها افزايش يافته و از سوي ديگر، توان مالي متقاضيان محدود است. نتيجه اين وضعيت ميتواند كند شدن روند اجرا يا حتي توقف موقت برخي پروژهها باشد. رهبر در ادامه ميافزايد: بايد در قيمتها تجديد نظر شود و احتمال دارد با توجه به كاهش قدرت پرداختهاي مردم، روند اجرا تا حدودي كند شود.
تأثير جنگ بر نيروي كار ساختماني
يكي ديگر از پيامدهاي شرايط فعلي، تأثير مستقيم بر اشتغال كارگران ساختماني است. رهبر با اشاره به پروژههايي كه به دليل شرايط خاص متوقف شدهاند، ميگويد: در پروژههاي در حال ساخت كه بهطور مستقيم مورد حمله قرار گرفتند و ادامه اجراي پروژه متوقف شده، فعلا نيروي كار و كارگران ساختماني مشغول به كار در آن پروژهها نيستند تا پروژه تعيين تكليف شود. اين وضعيت ميتواند به افزايش بيكاري موقت در اين بخش منجر شود و فشار مضاعفي بر بازار كار وارد كند.
بازار مسكن در سايه نااطميناني
در كنار افزايش هزينههاي ساخت، بازار معاملات مسكن نيز با ركود و نااطميناني روبروست. فردين يزداني، كارشناس ارشد اقتصاد شهري، در اين باره ميگويد: در بازار نااطميناني وجود دارد؛ هرچند آمار و اطلاعاتي در دسترس نيست، ولي شواهد نشان ميدهد كه بازار معاملات بهشدت راكد بوده است. او توصيه ميكند كه در شرايط فعلي، خريداران و فروشندگان تنها در صورت ضرورت وارد معامله شوند، بنابراين به خريداران و فروشندگان توصيه ميكنم جز در مواقعي كه نياز به صورت اورژانسي است، اقدام به معامله نكنند.
عامل اصلي افزايش قيمت مسكن چيست؟
يزداني تأكيد ميكند كه برخلاف برخي تصورات، افزايش قيمت مسكن در شرايط فعلي بيشتر ناشي از رشد هزينههاي ساخت است تا افزايش تقاضا، منشأ تغييرات قيمت مسكن گاهي در هزينههاي توليد است و گاهي در افزايش تقاضا؛ اما ما افزايش تقاضا به آن معني نخواهيم داشت.
او اضافه ميكند: به دليل رشد هزينههاي تمامشده، ما افزايش قيمت را خواهيم داشت كه متناسب با هزينه مصالح ساختماني بهخصوص خواهد بود. اين تحليل نشان ميدهد كه حتي در شرايط ركود معاملاتي، قيمتها ميتوانند به دليل فشار هزينهاي افزايش يابند.
مهاجرت به شمال؛ واكنشي به بحران
يكي از پديدههاي قابل توجه در ماههاي اخير، افزايش تمايل به سكونت در مناطق شمالي كشور است. يزداني در اين باره توضيح ميدهد: از زمان جنگ ۱۲ روزه به بعد، ما شاهد افزايش نسبي خريداران در مناطق امن مانند مناطق شمالي كشور بوديم. او اين روند را طبيعي ميداند و ميگويد: اين مناطق مأمني هستند كه در مواقع ضروري ميتواند براي افراد پناهگاه باشند. با اين حال، اين مهاجرت ميتواند پيامدهاي زيستمحيطي و اجتماعي جدي به همراه داشته باشد، از جمله فشار بر منابع طبيعي و كاهش كيفيت سكونت.
بازار اجاره؛ بحران درآمدي مستأجران
در بخش اجاره نيز شرايط چندان مطلوب نيست. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به وضعيت درآمدي خانوارها ميگويد: نامناسب بودن اين وضعيت درآمدي موجب ميشود كه قاعدتاً مستأجران در پرداخت اجاره مشكل پيدا كنند. با اين حال، او معتقد است كه رشد اجارهبها احتمالاً كمتر از نرخ تورم خواهد بود، اين كارشناس بازار مسكن ادامه ميدهد: رشد اجاره نسبت به تورم زياد نخواهد بود، چون توان پرداخت اجاره اندك است.
تهران؛ شهري با مقاومت قيمتي بالا
در مورد بازار مسكن تهران، يزداني بر اين باور است كه تغييرات جمعيتي تأثير قابل توجهي بر قيمتها ندارد، تغييرات قيمت مسكن در تهران بيشتر ناشي از هزينههاي تمامشده است و جابهجايي جمعيت تأثير جدي بر آن نخواهد داشت. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به جمعيت بالاي اين شهر توضيح ميدهد كه جابهجاييهاي محدود نميتواند اثر تعيينكنندهاي بر قيمتها داشته باشد. در نهايت، سناريوي محتمل براي سال آينده نيز چندان اميدواركننده نيست. يزداني ميگويد: سناريوي مهم اين است كه تغييرات قيمت، جدا از تغييرات هزينه تمامشده ساخت نخواهد بود. او تأكيد ميكند كه حتي در نبود تقاضاي قوي، افزايش هزينهها ميتواند قيمتها را بالا نگه دارد، ما افزايش قيمت را خواهيم داشت كه متناسب با هزينه مصالح ساختماني بهخصوص خواهد بود.
بازار در دوراهي ركود و تورم
آنچه از مجموع اين تحليلها برميآيد، تصويري پيچيده از بازار مسكن و ساختوساز است؛ بازاري كه همزمان با ركود در معاملات و افزايش شديد هزينهها مواجه است. افزايش ۶۰ درصدي قيمت مصالح ساختماني نهتنها پروژههاي فعلي را تحت فشار قرار داده، بلكه آينده طرحهاي بزرگي مانند نهضت ملي مسكن را نيز در هالهاي از ابهام قرار داده است. در چنين شرايطي، تصميمگيري براي سرمايهگذاري، خريد يا حتي ادامه پروژههاي ساختماني، بيش از هر زمان ديگري به تحليل دقيق و احتياط نياز دارد؛ چرا كه بازار، بيش از آنكه تحت تأثير تقاضا باشد، از سمت هزينهها هدايت ميشود.
