از «ايست معاملاتي» تا احياي تدريجي

اگر ركودهاي فصلي سال‌هاي گذشته بازار مسكن را بتوان به خوابي سبك تشبيه كرد كه با تغيير فصل و بازگشت تقاضا پايان مي‌يافت، ركود اين روزهاي بازار بيشتر به يك بي‌حسي عميق شباهت دارد؛ وضعيتي كه نه‌تنها ناشي از چرخه‌هاي معمول اقتصادي، بلكه حاصل شوك جنگ و نااطميناني گسترده است. بازاري كه پيش از اين نشانه‌هايي از بيداري نشان مي‌داد، اكنون در سكوتي سنگين فرو رفته و براي احيا، به چيزي فراتر از گذر زمان نياز دارد.

بازار مسكن ايران در ماه‌هاي اخير يكي از كم‌تحرك‌ترين دوره‌هاي خود را تجربه كرده است. هرچند كاهش معاملات در فروردين‌ماه، پديده‌اي تكراري و قابل پيش‌بيني در سال‌هاي گذشته بوده، اما آنچه شرايط امسال را متمايز مي‌كند، همزماني اين ركود با تحولات سياسي و نظامي است.

بررسي‌هاي ميداني نشان مي‌دهد كه حتي همان حداقل تحرك معمول در ابتداي سال نيز امسال از بين رفته است. در واقع، بازار مسكن كه پيش‌تر در مسير خروج تدريجي از ركود قرار گرفته بود، با آغاز جنگ به‌طور ناگهاني متوقف شد. اين توقف نه‌تنها در حجم معاملات، بلكه در رفتار بازيگران بازار نيز به‌وضوح قابل مشاهده است.

فعالان بازار معتقدند پيش از اين تحولات، نشانه‌هايي از بازگشت رونق ديده مي‌شد؛ از افزايش مراجعات خريداران گرفته تا رشد فايل‌هاي عرضه و حتي شكل‌گيري رقابت محدود در برخي مناطق. اما اين روند، با شروع بحران، به‌طور كامل از بين رفت.

  دوگانه ترميم؛ روان و اقتصاد

در تحليل وضعيت پس از جنگ، منصور غيبي، كارشناس ارشد بازار مسكن، بر دو نوع ترميم تأكيد مي‌كند: بازار مسكن پس از پايان جنگ با دو نوع ترميم مواجه مي‌شود؛ نخست ترميم روحي و رواني فعالان بازار و دوم تثبيت و تعادل‌بخشي به حوزه اقتصاد و بازار مسكن.

به گفته او، بخش رواني ماجرا به بازگشت اعتماد خريداران مربوط مي‌شود؛ اعتمادي كه در شرايط نااطميناني به‌شدت آسيب مي‌بيند. او توضيح مي‌دهد: خريدار مسكن معمولاً تمام دارايي خود را به صورت نقد در اختيار ندارد بلكه بخش قابل توجهي از دارايي افراد در بازارهايي همچون بورس، طلا، ارز و حتي خودرو توزيع شده است.

اين نكته، اهميت ارتباط بازار مسكن با ساير بازارها را برجسته مي‌كند. در واقع، تصميم‌گيري براي ورود به بازار مسكن، به‌شدت وابسته به وضعيت بازارهاي موازي است.

  بلاتكليفي در بازارهاي موازي

يكي از موانع اصلي احياي بازار مسكن، وضعيت نامشخص بازارهايي مانند ارز، طلا و بورس است. غيبي در اين باره مي‌گويد: بايد مشخص شود كه بازار طلا در چه سطح قيمتي به ثبات مي‌رسد يا بازار ارز و ساير دارايي‌ها در چه شرايطي قرار مي‌گيرد.

در چنين شرايطي، سرمايه‌گذاران نمي‌توانند به‌راحتي تصميم بگيرند كه دارايي‌هاي خود را نقد كرده و وارد بازار مسكن شوند. اين فرآيند، همانطور كه او تأكيد مي‌كند، زمان‌بر است: فرآيند تجميع دارايي‌ها و تبديل آنها به سرمايه ملكي نيازمند زمان است.

در نتيجه، حتي در صورت پايان جنگ، نمي‌توان انتظار داشت كه بازار به سرعت به تعادل برسد. اين ديدگاه، در تضاد با تصورات ساده‌انگارانه‌اي است كه پايان بحران را معادل بازگشت فوري رونق مي‌دانند.

  ايست معاملاتي؛ بازاري در حالت انتظار

يكي از مفاهيم كليدي براي توصيف وضعيت فعلي بازار، «ايست معاملاتي» است. در اين وضعيت، نه خريداران تمايلي به خريد دارند و نه فروشندگان حاضر به عرضه با قيمت‌هاي فعلي هستند.

اين وضعيت ناشي از احتياط دوطرفه است. خريداران به دليل نااطميناني نسبت به آينده اقتصادي و امنيتي، تصميم‌گيري را به تعويق انداخته‌اند. در مقابل، فروشندگان نيز ترجيح مي‌دهند تا مشخص شدن شرايط، از عرضه ملك خودداري كنند.

نتيجه اين رفتار، بازاري است كه در آن معاملات به حداقل رسيده، اما قيمت‌ها نيز به‌طور معناداري كاهش نيافته است. به بيان ديگر، بازار در نوعي تعليق قرار دارد.

  توقف يك روند رو به بهبود

نكته قابل توجه اين است كه بازار مسكن پيش از آغاز جنگ، در مسير بهبود قرار داشت. كارشناس ارشد بازار مسكن در اين باره مي‌گويد: بررسي‌هاي ميداني نشان مي‌داد كه مردم در بازار حضور داشتند و معاملات خريد و فروش مسكن در حال افزايش بود.

او حتي به شرايطي اشاره مي‌كند كه در آن تقاضا از عرضه پيشي گرفته بود: در برخي مقاطع تقاضاي خريد مسكن از عرضه پيشي گرفته بود و برخي مالكان براي فروش واحد مسكوني خود اقدام مي‌كردند تا بتوانند واحد جديدي خريداري كنند.

اين روند، نشان‌دهنده شكل‌گيري نوعي «بازارگرمي» بود كه مي‌توانست به خروج تدريجي از ركود منجر شود. اما جنگ، اين مسير را به‌طور ناگهاني قطع كرد.

  بازار اجاره؛ آرامش ظاهري، فشار پنهان

در حالي كه تمركز اصلي بر بازار خريد و فروش است، بازار اجاره نيز تحت تأثير شرايط اخير قرار گرفته است. اما برخلاف تصور، ركود در معاملات لزوماً به كاهش فشار در بازار اجاره منجر نشده است.

غيبي توضيح مي‌دهد: در اين مدت با نوعي انباشت جابه‌جايي در بازار اجاره مسكن مواجه شده‌ايم، بسياري از مستأجران به دليل شرايط موجود جابه‌جايي خود را به تعويق انداخته‌اند.

اين تعويق، به معناي شكل‌گيري تقاضاي فشرده‌اي است كه در آينده مي‌تواند به‌صورت ناگهاني آزاد شود. به بيان ديگر، آرامش فعلي بازار اجاره، مي‌تواند موقتي و شكننده باشد.

او هشدار مي‌دهد كه اين وضعيت ممكن است به فشار مضاعف بر بازار اجاره منجر شود، هرچند ابراز اميدواري مي‌كند كه اين فشار به افزايش شديد قيمت‌ها نينجامد.

  مسير احيا؛ زمان، ثبات و اعتماد

در مجموع، كارشناسان بر اين باورند كه احياي بازار مسكن، فرآيندي تدريجي و چندمرحله‌اي خواهد بود. اين فرآيند، نيازمند تحقق چند شرط اساسي است: نخست، بازگشت اعتماد به بازار؛ عاملي كه بدون آن، حتي در صورت بهبود شاخص‌هاي اقتصادي، تحرك قابل توجهي شكل نخواهد گرفت.

دوم، تثبيت شرايط اقتصادي؛ به‌ويژه در بازارهاي موازي كه نقش مهمي در تصميم‌گيري سرمايه‌گذاران دارند؛ و سوم، كاهش ريسك‌هاي سياسي و امنيتي. غيبي در اين باره تأكيد مي‌كند: زماني كه اين شرايط به ثبات برسد، مي‌توان انتظار داشت كه سرمايه‌گذاري در بازار مسكن با اطمينان بيشتري انجام شود.

  بازاري در انتظار آينده

آنچه امروز در بازار مسكن ايران مشاهده مي‌شود، تركيبي از چند عامل است: ركود فصلي، شوك جنگ و نااطميناني اقتصادي. اين تركيب، بازاري را شكل داده كه نه‌تنها از حركت بازايستاده، بلكه در نوعي انتظار فرو رفته است.در چنين شرايطي، احياي بازار نه با يك عامل، بلكه با مجموعه‌اي از تحولات همزمان ممكن خواهد بود. مديريت اقتصاد كلان، كنترل نوسانات بازارهاي موازي و ايجاد ثبات سياسي، همگي در اين مسير نقش تعيين‌كننده دارند.

بازار مسكن همچنان يكي از مهم‌ترين پناهگاه‌هاي سرمايه‌اي در اقتصاد ايران است، اما در شرايط فعلي، بيش از هر زمان ديگري به «اعتماد» نياز دارد؛ عنصري كه بازسازي آن، زمان‌بر اما حياتي است.