پیش بینی بازار مسکن در پساجنگ / پورحاجت: قفل خریدوفروش مسکن بعد از ۶ سال شکست

بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ همزمان با مجموعه‌ای از عدم قطعیت‌های اقتصادی، افزایش هزینه‌های ساخت و تحولات سیاسی و امنیتی روبه‌رو بود. این عوامل باعث شد صنعت ساختمان و بخش تولید مسکن در بسیاری از مقاطع سال با کندی مواجه شود و فعالان این حوزه از فاصله گرفتن روند ساخت‌وساز از اهداف پیش‌بینی‌شده در برنامه‌های توسعه سخن بگویند.

با این حال، بازار در طول سال تصویری یکدست نداشت؛ در برخی دوره‌ها نشانه‌هایی از تحرک در معاملات و تغییر رفتار فروشندگان و سازندگان دیده شد. حتی در هفته‌های پایانی سال، برخی فعالان بازار از احتمال شکسته شدن قفل معاملات پس از چند سال رکود سخن می‌گفتند، هرچند تحولات اخیر بار دیگر فضای بازار را دستخوش تغییر کرد.

در کنار این تحولات، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و نوسان هزینه‌های تولید نیز یکی از متغیر‌های اثرگذار بر بازار مسکن در سال گذشته بود؛ عاملی که به گفته فعالان این حوزه، پیش‌بینی‌پذیری بازار ساخت‌وساز را دشوارتر کرد.

مسکن در میانه دو جنگ

در همین راستا، فرشید پورحاجت، کارشناس و فعال بازار مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادنیوز به تشریح وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ پرداخت و گفت: سال ۱۴۰۴ توأم با فراز و فرود بود؛ به ویژه در حوزه صنعت ساختمان و به طور خاص در بخش تولید آن، ما در مقاطعی با رکود به معنی واقعی کلمه مواجه بودیم. در یک مقطعی و در فصلی، شاهد رونق در حوزه تولید بودیم؛ اما به طور کلی اگر بخواهیم یک تصویر کلی از این حوزه ارائه دهیم، به نظرم می‌رسد سال ۱۴۰۴ سال خوبی برای حوزه تولید مسکن کشورمان نبوده است.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر آمار‌ها را بررسی کنیم، این اطلاعات به ما نوید می‌دهد که شاخص‌های آماری تولید مسکن، نسبت به انتظاراتی که در کشور و در برنامه هفتم توسعه کشور برنامه‌ریزی شده بود، شکل نگرفته است.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران گفت:شرایط جنگی موجود نوعی فضای احتیاط و نگرانی در فعالیت‌های ساختمانی ایجاد کرده است؛ به‌طوری که حتی برخی کارگران، به‌ویژه نیرو‌های مؤثر در پروژه‌ها، تمایل کمتری برای ادامه فعالیت در این شرایط دارند. به همین دلیل بسیاری از پروژه‌ها با کندی یا وقفه مواجه شده‌اند و در حال حاضر می‌توان گفت بخشی از فعالیت‌ها در این حوزه در وضعیت نیمه‌تعطیل قرار دارد.

در کنار این تحولات، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و نوسان هزینه‌های تولید نیز یکی از متغیر‌های اثرگذار بر بازار مسکن در سال گذشته بود؛ عاملی که به گفته فعالان این حوزه، پیش‌بینی‌پذیری بازار ساخت‌وساز را دشوارتر کرد.

وی بیان کرد: دلیل این موضوع نیز خیلی مشخص است؛ چرا که ما تقریباً با شرایط پرریسکی در کشور، به لحاظ مسائل ژئوپولیتیکی که در کشورمان رخ داده، مواجه بودیم. در دو نوبت، اواخر فصل بهار و اواخر فصل زمستان ۱۴۰۴، شاهد جنگی بودیم که در کشور رخ داده و این موارد، تأثیر خود را بر اقتصاد کلان و حوزه مسکن، به عنوان یک اقتصاد پیشرو، خواهد گذاشت و گذاشته است.

پورحاجت خاطرنشان کرد: درباره اینکه بخواهیم به صورت کلی بگوییم ما در بعضی از فصل‌ها رکود و در برخی دیگر رونق داشتیم، باید گفت در حوزه خرید و فروش به نظر می‌رسید بعد از یک بازه تقریباً ۶ ساله، قفل بازار مسکن برای خرید و فروش در همین بهمن‌ماه و اسفندماه جاری در حال شکسته شدن بود، اما اتفاقات همین چندهفته گذشته، شرایط بازار را مجدداً دگرگون کرده است.

در بازار مسکن نه در ذات آن حبابی وجود داشت و نه قیمت‌ها غیرواقعی بود
او افزود: اگر بهمن‌ماه و ۱۰ روز ابتدایی اسفندماه را رصد کنیم، با پدیده جدیدی مواجه شده بودیم که بسیاری از سازندگان و بسیاری از فروشندگان، یک تجدید ارزیابی در قیمت واحد‌های خود که در بازار عرضه کرده بودند، انجام دادند و گاهاً بسیاری از معاملات هم شکل نمی‌گرفت، از این باب که فروشنده از فروش انصراف داده بود.

او در پاسخ به پرسشی درباره علت رونق ایجاد شده در اوایل اسفندماه گفت: به نظر می‌رسد بخشی از این موضوع برمی‌گردد به اینکه متأسفانه بخش زیادی از اقتصاد کشور ما دلالی در بورس، دلار و سکه شده است. آن چیزی که به نظر می‌رسید، این بود که حباب‌ها و اتفاقاتی که در حوزه دلالی و بورس شکل گرفته بود، ریسکش به شدت بالا رفته بود و از سوی دیگر، در بازار مسکن نه در ذات آن حبابی وجود داشت و نه قیمت‌ها غیرواقعی بود؛ قیمت‌ها علاوه بر اینکه واقعی بود، حتی پایین‌تر از هزینه‌های تولید بود.

این فعال بازار مسکن افزود: لذا یک افزایش قیمت هم شکل گرفت و هم کسانی که سالیان سال در بازار‌های موازیِ حوزه مسکن فعالیت کرده بودند، به لحاظ ریسکی به نظرشان می‌رسید که این سمت، یک مقدار توجیه اقتصادی پایدارتری دارد.

پورحاجت در مورد پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ با توجه به رخداد‌های اخیر و ریسک‌های ایجاد شده، عنوان کرد: اگر ثبات سیاسی در کشور شکل بگیرد، و شرایط کشورمان و تغییرات در آن به گونه‌ای باشد که نااطمینانی در کشور برطرف شود، پیش‌بینی می‌کنم که بعد از این دوران گذاری که اکنون در آن هستیم، شرایط بازار مسکن شرایط مناسبی خواهد شد.

در برهه‌ای از زمان، کالایی در بازار بود که حتی در یک هفته دوام قیمتی نداشت
او تصریح کرد: در حوزه مسکن و ساخت و ساز، به نظرم می‌رسد که شرایط بهتری، هم برای سرمایه‌گذاری و هم برای بخش تولید و هم برای بحث خرید و فروش شکل خواهد گرفت.

او در تشریح وضعیت قیمت مصالح در سال گذشته و نوسانات آن گفت: مصالح ساختمانی در کشور، هم‌تراز با تورم عمومی که در کشور رخ داد، افزایش داشته است و شدت این موضوع در مصالح استراتژیک مانند سیمان و فولاد، به یک نحو بوده و در سایر مصالح نیز شرایط به نوع دیگری رخ داده است. آنچه قابل دسترسی است، این است که تورم در نهاده‌های تولید، هم‌تراز تورم عمومی کشور در آن شکل گرفته بود و قیمت‌ها حتی در بازه‌ای از زمان، قابل پیش‌بینی هم نبودند. در برهه‌ای از زمان، کالایی در بازار بود که حتی در یک هفته دوام قیمتی نداشت و در هفته آینده، قیمت‌ها متفاوت و رو به بالا بودند.