ركود معاملات مسكن در بحران

بازار مسكن همواره يكي از حساس‌ترين بازارهاي مالي به شمار مي‌رود، حساسيت اين بخش در زمان جنگ و حملات نظامي نيز بيش از پيش افزايش پيدا مي‌كند. به نوعي مي‌توان گفت كه رفتار اين بازار به صورت جدي وابسته به شرايط سياسي، امنيتي، نظامي و حتي رواني جامعه است.

بررسي تجربه‌هاي گذشته نيز نشان مي‌دهد هر زماني كه كشور با بحران‌هاي بزرگ همانند جنگ، تنش‌هاي سياسي و بي‌ثباتي اقتصادي مواجه شده، بازار مسكن بيش از پيش دچار ركود و احتياط در معاملات شده و پس از عبور از اين بحران نيز پس از چند ماه انتظار توانسته به روند معمول و عادي خود بازگردد. به نوعي مي‌توان گفت كه اين بازار در عرض چند دقيقه در بحران فرو مي‌رود؛ اما براي خروج از بحران به ماه‌ها زمان نياز دارد. علت اين موضوع نيز مشخص است، در شرايطي كه ثبات وجود ندارد، از خريداران و فروشندگان گرفته تا سرمايه‌گذاران و سازندگان ترجيح مي‌دهند تا روشن شدن چشم‌انداز اقتصاد و سياست از تصميم‌هاي مالي بزرگ و سرمايه‌گذاري بزرگ در اين بازار فاصله بگيرند و به نوعي با احتياط بيشتري معامله كنند؛ چراكه مسكن برخلاف بازارهاي مالي، كالايي نيست كه بتوان در كوتاه‌ترين زمان ممكن درباره خريد و فروش آن تصميم گرفت، براي نمونه نمي‌توان يك ماهه يك خانه خريد و براي ماه بعدي آن را فروخت، معامله يك واحد مسكوني ممكن است ماه‌ها زمان بر باشد.  در اصل خريد يك واحد مسكوني جزو بزرگ‌ترين تصميم اقتصادي يك خانوار به حساب مي‌آيد و به همين دليل ورود به اين بازار نيازمند اطمينان نسبي از ثبات اقتصادي و امنيت سرمايه و حتي امكان پيش بيني از آينده است. از همين رو هرگونه جنگ، تنش سياسي و امثال اين موارد مي‌تواند به سرعت جريان معاملات را متوقف سازد و فعالان بازار را در وضعيت بلاتكليفي قرار دهد. در چنين فضايي نه تنها خريداران از ورود به بازار ملك خودداري مي‌كنند، بلكه اغلب فروشندگان نيز ترجيح مي‌دهند تا مشخص شدن وضعيت اقتصادي و قيمتي نيز از فروش ملك خود، خودداري كنند تا بازار به يك ثبات نسبي برسد.  از سوي ديگر مساله اساسي اينجاست كه در اغلب موارد و با توجه به شرايط تورمي سرمايه مورد نياز براي خريد مسكن اغلب به صورت يكجا در اختيار متقاضيان قرار ندارد و بخش قابل توجهي از دارايي خانوارها در بازارهاي مختلفي مانند طلا، ارز، بورس يا حتي خودرو است و افراد براي تبديل اين دارايي‌ها به پول نقد براي خريد ملك نيازمند برنامه‌ريزي دقيق و زمان مند هستند. به همين دليل زماني كه اقتصاد با  شوك‌هاي بزرگ مواجه مي‌شود ابتدا بازارهاي مختلف بايد به سطحي از ثابت برسد تا صاحبان سرمايه بتوانند درباره فروش دارايي خود و انتقال سرمايه به بازار مسكن تصميم‌گيري كنند. در غير اين صورت، عدم قطعيت درباره قيمت‌ها و آينده بازارها باعث مي‌شود كه افراد ترجيح دهند كه داريي خود را تا ثبات شرايط در همان بازار فعلي نگه دارند.  از سوي ديگر تنها بازار خريد و فروش مسكن نيست، بلكه در اين شرايط حتي بازار اجاره مسكن نيز از تحولات سياسي و اقتصادي تاثير مي‌پذيرد. در دوره‌هاي بحران و تنش‌هاي نظامي معمولا بخشي از جابه‌جايي‌هاي مستأجران به تاخير مي‌افتد و بسياري از خانوارها ترجيح مي‌دهند كه قراردادهاي خود را تمديد كنند يا به نوعي با شرايط كنار بيايند تا وضعيت كشور به ثبات برسد. در ادامه اين مساله مي‌تواند به نوعي انباشت تقاضا در بازار اجاره را در پي داشته باشد و اين موضوع بدان معناست كه پس از پايان بحران، بخشي از جابه‌جايي عقب افتاده به صورت همزمان وارد بازار مي‌شود و احتمالا فشار بيشتري به اين بخش وارد شود. به‌طور كلي كارشناسان عقيده دارند كه براي بازگشت رونق دوباره به بازار خريد و فروش مسكن، همچنين بازار اجاره عبور از شرايط بحران و جنگ ضروري است تا پس از آن مجموعه‌اي از عوامل مثبت همانند آرامش در بازار تحقق يابد و سرمايه‌گذاران و فعالان بازار مسكن بتوانند آينده اين بازار را پيش بيني كنند. 

     ترميم بازار مسكن پس از جنگ

منصور غيبي، كارشناس ارشد بازار مسكن در گفت‌وگو با مهر با اشاره به وضعيت بازار مسكن پس از عبور از شرايط جنگي، اظهار كرد: بازار مسكن پس از پايان جنگ با دو نوع ترميم مواجه مي‌شود؛ نخست ترميم روحي و رواني فعالان بازار و دوم تثبيت و تعادل‌بخشي به حوزه اقتصاد و بازار مسكن.وي افزود: در بخش نخست، موضوع به بازگشت اعتماد و باور خريداران براي ورود مجدد به بازار مربوط مي‌شود. خريدار مسكن معمولاً تمام دارايي خود را به صورت نقد در اختيار ندارد تا بتواند بلافاصله براي خريد اقدام كند، بلكه بخش قابل توجهي از دارايي افراد در بازارهايي همچون بورس، طلا، ارز و حتي خودرو توزيع شده است. اين كارشناس ارشد بازار مسكن ادامه داد: در چنين شرايطي تعيين تكليف اين دارايي‌ها اهميت زيادي دارد. به عنوان مثال بايد مشخص شود كه بازار طلا در چه سطح قيمتي به ثبات مي‌رسد يا بازار ارز و ساير دارايي‌ها در چه شرايطي قرار مي‌گيرد. زماني كه اقتصاد در وضعيت باثبات و قابل پيش‌بيني قرار گيرد، افراد مي‌توانند درباره فروش دارايي‌هاي خود و تجميع سرمايه براي خريد مسكن تصميم‌گيري كنند. وي تصريح كرد: فرآيند تجميع دارايي‌ها و تبديل آنها به سرمايه ملكي نيازمند زمان است؛ زيرا هر يك از اين بازارها محل ارزيابي و تصميم‌گيري براي صاحبان سرمايه محسوب مي‌شود تا مشخص كنند دارايي خود را با چه قيمتي به فروش برسانند و سپس منابع حاصل را براي خريد ملك اختصاص دهند. از اين رو بخشي از ترميم مورد اشاره بايد در گذر زمان شكل گيرد و تثبيت شود. غيبي يادآور شد: بر همين اساس نمي‌توان انتظار داشت كه بلافاصله پس از پايان شرايط جنگي، بازار مسكن در كوتاه‌مدت به تعادل برسد. اين تصور كه از روز بعد از پايان جنگ همه‌چيز به حالت عادي بازگردد و مردم فوراً دارايي‌هاي خود را وارد بازار مسكن كنند، با واقعيت‌هاي اقتصادي سازگار نيست. وي عنوان كرد: در چنين شرايطي معمولاً فعالان بازار ابتدا به ارزيابي وضعيت بازارها مي‌پردازند. خريداران و فروشندگان بررسي مي‌كنند كه قيمت‌ها در چه سطحي تثبيت شده و بازارهاي موازي از جمله طلا، ارز و خودرو در چه تراز قيمتي قرار دارند. پس از آن نيز افراد با انجام مطالعات ميداني، قيمت املاك مشابه در بازار را بررسي مي‌كنند تا درباره خريد يا فروش تصميم بگيرند. اين كارشناس ارشد بازار مسكن افزود: شكل‌گيري اين مطالعات ميداني و بازگشت تدريجي اعتماد به بازار، فرآيندي زمان‌بر است و به همين دليل نمي‌توان انتظار داشت كه بازار مسكن در كوتاه‌مدت و بلافاصله پس از پايان شرايط جنگي به تعادل برسد. وي ادامه داد: در كنار ترميم رواني بازار، موضوع مهم ديگر تثبيت شرايط امنيتي و سياسي كشور در سطح بين‌المللي و رفع كامل خطر جنگ است. زماني كه اين شرايط به ثبات برسد، مي‌توان انتظار داشت كه سرمايه‌گذاري در بازار مسكن با اطمينان بيشتري انجام شود. غيبي بيان كرد: اگر به دوره پيش از آغاز جنگ بازگرديم، مشاهده مي‌شود كه در آن مقطع نشانه‌هايي از ترميم بازار در حال شكل‌گيري بود. بررسي‌هاي ميداني نيز نشان مي‌داد كه مردم در بازار حضور داشتند و معاملات خريد و فروش مسكن در حال افزايش بود. وي خاطرنشان كرد: حتي در مقاطعي تقاضاي خريد مسكن از عرضه پيشي گرفته بود و برخي مالكان براي فروش واحد مسكوني خود اقدام مي‌كردند تا بتوانند واحد جديدي خريداري كنند. به بيان ديگر نوعي تحرك و بازارگرمي در معاملات مسكن شكل گرفته بود. اين كارشناس ارشد بازار مسكن تصريح كرد: با آغاز جنگ، اين روند متوقف شد و همان بازارگرمي نيز به سرعت فروكش كرد. در شرايط فعلي نيز براي بازگشت رونق به بازار مسكن، لازم است دو مرحله ترميم رواني بازار و تثبيت شرايط اقتصادي و امنيتي طي شود. وي با اشاره به وضعيت بازار اجاره ادامه داد: در اين مدت با نوعي انباشت جابه‌جايي در بازار اجاره مسكن مواجه شده‌ايم؛ چراكه بسياري از مستأجران به دليل شرايط موجود جابه‌جايي خود را به تعويق انداخته‌اند. اين كارشناس ارشد بازار مسكن افزود: در برخي موارد قراردادها تمديد شده، در برخي ديگر طرفين شرايط يكديگر را پذيرفته‌اند و تلاش شده است فشار زيادي به مستأجران يا مالكان وارد نشود تا شرايط كشور به ثبات برسد. غيبي در پايان خاطرنشان كرد: به اعتقاد من پس از عبور از شرايط جنگي و رسيدن به ثبات، احتمالاً بازار اجاره با فشاري ناشي از جابه‌جايي‌هاي به تعويق افتاده مواجه خواهد شد؛ هرچند اميد مي‌رود اين وضعيت منجر به افزايش قابل توجه قيمت‌ها در بازار اجاره مسكن نشود.