حبابي كه از آگهيها بالا رفت
در بازاري كه هزينه ساخت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران بدون احتساب زمين بهطور متوسط بين ۱۵ تا ۲۰ ميليون تومان برآورد ميشود و در پروژههاي باكيفيتتر از ۲۵ ميليون تومان هم فراتر ميرود، ناگهان آگهيهايي با عنوان «متري ۸۰ دلار» سر برميآورند؛ عددي كه با فرض دلار ۱۶۰ هزار توماني، چيزي حدود ۱۲ تا ۱۳ ميليون تومان براي هر مترمربع ميشود. مقايسه همين دو عدد، كافي است تا يك پرسش جدي شكل بگيرد
در بازاري كه هزينه ساخت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران بدون احتساب زمين بهطور متوسط بين ۱۵ تا ۲۰ ميليون تومان برآورد ميشود و در پروژههاي باكيفيتتر از ۲۵ ميليون تومان هم فراتر ميرود، ناگهان آگهيهايي با عنوان «متري ۸۰ دلار» سر برميآورند؛ عددي كه با فرض دلار ۱۶۰ هزار توماني، چيزي حدود ۱۲ تا ۱۳ ميليون تومان براي هر مترمربع ميشود. مقايسه همين دو عدد، كافي است تا يك پرسش جدي شكل بگيرد: چگونه ميتوان خانهاي را ارزانتر از هزينه ساختش فروخت، آن هم در شهري كه قيمت زمين در برخي مناطق بيش از ۵۰ تا ۶۰ درصد بهاي تمامشده را تشكيل ميدهد؟
اين دوگانه متناقض، اين روزها به يكي از محورهاي بحث در بازار مسكن تبديل شده است؛ بازاري كه بهگفته فعالان صنفي، هم از كمبود عرضه رنج ميبرد و هم از مازاد «آگهي»هايي كه الزاماً پشتوانه واقعي ندارند. سمانه محرمي نمين، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران، صراحتاً ميگويد «مسكن متري ۸۰ دلار» نه مبناي كارشناسي دارد و نه با واقعيت معاملات ثبتشده همخوان است؛ بلكه بيشتر به عمليات رواني شباهت دارد تا يك كشف قيمتي واقعي.
دلاريسازي يك بازار ريالي
يكي از كانونهاي اصلي اين جدل، سنجش قيمت مسكن با دلار است. در حالي كه بيش از ۹۰ درصد هزينههاي توليد مسكن ريالي است از بهاي زمين و عوارض شهرداري گرفته تا دستمزد نيروي انساني، بيمه كارگران، ماليات، انشعابات و هزينههاي صدور پروانه ساختماني چسباندن يك برچسب دلاري به هر مترمربع، بيش از آنكه محاسبهاي اقتصادي باشد، ژستي تبليغاتي به نظر ميرسد.
البته نميتوان انكار كرد كه بخشي از مصالح ساختماني از نوسانات ارزي اثر ميپذيرند؛ اما سهم مستقيم اين اثرگذاري محدود است و بهتنهايي نميتواند قيمت نهايي ملك را به نرخ دلار گره بزند. اگر هزينه ساخت معمولي در تهران حداقل ۱۵ ميليون تومان باشد، فروش متري ۱۲ تا ۱۳ ميليون تومان پيش از افزودن قيمت زمين بهمعناي زيان قطعي سازنده است. در اقتصادي كه سازندگان با حاشيه سود فشرده و ريسكهاي متعدد مواجهاند، چنين فروشي نه منطقي است و نه پايدار.
زمين؛ متغير خاموش اما تعيينكننده
در تحليل قيمت مسكن، زمين متغيري است كه اغلب در آگهيهاي هيجاني ناديده گرفته ميشود. در بسياري از مناطق تهران، زمين بين ۵۰ تا ۶۰ درصد قيمت نهايي را تشكيل ميدهد. به بيان ساده، حتي اگر ساختوساز با حداقل كيفيت و كمترين هزينه انجام شود، زمين اجازه نميدهد قيمتها به سطوح ادعايي در آگهيهاي دلاري سقوط كند.
از سوي ديگر، بازار مسكن تهران سالانه با تقاضاي صدها هزار خانوار روبروست؛ در حالي كه آمار صدور پروانههاي ساختماني نسبت به سالهاي اوج ساختوساز كاهش محسوسي داشته و در برخي سالها به كمتر از نصف دورههاي رونق رسيده است. شكاف مزمن عرضه و تقاضا، خود بهتنهايي مانعي در برابر ريزشهاي غيرواقعي قيمت است. در چنين شرايطي، اعداد هيجاني بيش از آنكه نشانه تغيير بنيادين باشند، بازتابي از رقابت براي جلبتوجهاند.
پلتفرمها؛ از شفافيت تا بيضابطگي
بخش مهمي از اين ماجرا به نقش پلتفرمهاي آگهي آنلاين بازميگردد. انتشار روزانه دهها هزار آگهي بدون احراز هويت دقيق، بستري فراهم كرده كه در آن مرز ميان «فايل واقعي» و «عدد ساختگي» كمرنگ ميشود. فعالان صنفي ميگويند درصد قابل توجهي از آگهيها تكرارياند يا با قيمتهاي غيرواقعي ثبت ميشوند تا انتظارات بازار را دستكاري كنند.
در ادبيات اقتصاد مسكن، انتظارات تورمي و ركودي نقش مهمي در تصميمگيري بازيگران دارند. اگر خريدار تصور كند قيمتها در آستانه سقوط است، خريد را به تعويق مياندازد؛ اگر فروشنده انتظار جهش داشته باشد، عرضه را محدود ميكند. در هر دو حالت، يك «سيگنال قيمتي» حتي اگر ساختگي باشد ميتواند رفتارها را تغيير دهد. آگهي «متري ۸۰ دلار» دقيقاً در همين نقطه اثر ميگذارد: ايجاد ترديد، تعليق تصميم و افزايش نوسان ذهني.
عمليات رواني يا بازاريابي تهاجمي؟
آيا ميتوان اين پديده را صرفاً به «عمليات رواني» نسبت داد؟ پاسخ ساده نيست. بخشي از ماجرا به بازاريابي تهاجمي براي جذب كليك و بازديد مربوط ميشود؛ در فضاي رقابتي پلتفرمها، عدد عجيب و تيتر متفاوت، شانس ديدهشدن را بالا ميبرد. اما وقتي اين عدد به بازاري با سهم بيش از ۳۰ درصد در سبد دارايي خانوارها وارد ميشود، تبعات آن از يك بازي تبليغاتي
فراتر ميرود.
مسكن براي بسياري از خانوارها نهفقط كالاي مصرفي، بلكه مهمترين دارايي و پشتوانه مالي است. خطاي اطلاعاتي در چنين بازاري ميتواند تصميمهاي اشتباه، تعهدات سنگين و حتي زيانهاي جبرانناپذير بهدنبال داشته باشد. اگر آگهياي بدون پشتوانه معامله واقعي منتشر شود، در بهترين حالت وقت و انرژي خريدار را هدر ميدهد و در بدترين حالت، او را به انتخابي پرريسك سوق ميدهد.
مرجع واقعي قيمت كجاست؟
فعالان رسمي بازار بر اين نكته تأكيد ميكنند كه مرجع معتبر قيمت، معاملات ثبتشده با كد رهگيري و دادههاي قابل استناد است، نه اعدادي كه صرفاً براي جلبتوجه درج ميشوند. مشاوران املاك داراي مجوز، تحت نظارت اتحاديه فعاليت ميكنند، مسووليت حقوقي ميپذيرند و اطلاعات معاملات را در سامانههاي رسمي ثبت ميكنند. تفاوت ميان اين سازوكار با آگهيهاي بينامونشان فضاي مجازي، در همين قابليت استناد و پاسخگويي نهفته است.
با اين حال، نميتوان نقش مثبت پلتفرمها در افزايش شفافيت و دسترسي را ناديده گرفت. دسترسي آسان به فايلها، مقايسه مناطق و اطلاع از روندهاي كلي، مزيتي است كه بازار سنتي از آن بيبهره بود. مساله، نه اصل فناوري، بلكه فقدان ضوابط كافي در احراز هويت و راستيآزمايي قيمتهاست.
سه گام براي مهار قيمتسازي
كارشناسان سه اقدام مشخص را براي كاهش قيمتسازي پيشنهاد ميكنند: نخست، احراز هويت كامل آگهيدهندگان و اتصال آن به اطلاعات مالكيت؛ دوم، اتصال پلتفرمها به سامانههاي رسمي براي تطبيق آگهي با معاملات واقعي يا دستكم با فايلهاي داراي كد رهگيري؛ و سوم، تعيين دامنه قيمتي متعارف بر اساس منطقه و متراژ، بهگونهاي كه اعداد خارج از عرف نيازمند توضيح و تأييد مضاعف باشند.
چنين سازوكاري ميتواند تعادلي ميان شفافيت و نظم ايجاد كند؛ شفافيتي كه داده معتبر توليد كند، نه هيجان زودگذر. در غير اين صورت، بازار همچنان در معرض موجهاي خبري و عددهاي اغواكنندهاي خواهد بود كه بيش از آنكه واقعيت را بازتاب دهند، آن را دستكاري ميكنند.
افسانهاي كه با حسابوكتاب نميخواند
«متري ۸۰ دلار» در نگاه اول وسوسهكننده است؛ عددي ساده، قابل فهم و مقايسهپذير با بازارهاي جهاني. اما وقتي آن را كنار هزينه ساخت ۱۵ تا ۲۰ ميليون توماني، سهم بالاي زمين و شكاف عرضه و تقاضا ميگذاريم، اين افسانه رنگ ميبازد. بازار مسكن تهران، با همه پيچيدگيها و چالشهايش، هنوز بر مدار ريال ميچرخد و قواعد اقتصادي خود را دارد.
در نهايت، خريداران و فروشندگان اگر بخواهند از هيجان فاصله بگيرند، ناگزيرند به دادههاي مستند، معاملات ثبتشده و مشاورههاي رسمي تكيه كنند. در بازاري كه هر عدد ميتواند ميليونها تومان تفاوت ايجاد كند، اتكا به «كليك» بهجاي «كارشناسي»، ريسكي است كه شايد ارزشش را نداشته باشد. افسانههاي دلاري ميآيند و ميروند، اما حسابوكتاب ساخت، زمين و تقاضا همچنان تعيينكنندهاند.
