صنعتيسازي ناجي بازار يا نسخهاي زودهنگام؟
بازار مسكن ايران امروز در دوراهي عجيبي ايستاده است؛ از يكسو كارشناساني آن را بيماري ميدانند كه زير بار «سياستهاي نادرست» به وضعيت بحراني رسيده و نيازمند جراحي فوري است و از سوي ديگر برخي فعالان بازار معتقدند هنوز زمان اين جراحي نرسيده و ابتدا بايد قلب بازار دوباره به تپش بيفتد.
بازار مسكن ايران امروز در دوراهي عجيبي ايستاده است؛ از يكسو كارشناساني آن را بيماري ميدانند كه زير بار «سياستهاي نادرست» به وضعيت بحراني رسيده و نيازمند جراحي فوري است و از سوي ديگر برخي فعالان بازار معتقدند هنوز زمان اين جراحي نرسيده و ابتدا بايد قلب بازار دوباره به تپش بيفتد. ميان اين دو نگاه، «صنعتيسازي ساختمان» به عنوان نسخهاي فناورانه مطرح ميشود؛ نسخهاي كه عدهاي آن را راه نجات ميدانند و عدهاي ديگر معتقدند بدون رونق، كارايي نخواهد داشت. احسان قرائتي، كارشناس حوزه مسكن، در گفتوگو با مهر با لحني انتقادي از وضع موجود سخن گفت. او تأكيد كرد: سياستهاي غلط در اين حوزه باعث شده امروز بازار مسكن كشور با مشكلات جدي و ساختاري مواجه شود. به گفته او، ورود گسترده دستگاهها، سازمانها و بانكها به ساختوساز و همچنين طرح مولدسازي، عملاً سازمانها را به حضور مستقيم در اين بازار تشويق كرده است. قرائتي معتقد است اين روند نهتنها به تعادل بازار كمك نكرده بلكه بر پيچيدگيها افزوده است. او ريشه بخشي از بحران را در نبود نگاه صنعتي به ساختمان ميداند و ميگويد: نخستين مساله مهم، نبود طراحي يكپارچه ساختمان در كشور است، در حالي كه ساختمان يك محصول توليدي محسوب ميشود و فقدان اين نگاه، بخش زيادي از مشكلات فعلي را ايجاد كرده است. در نگاه او، تا زماني كه ساختمان نه به عنوان يك «محصول» بلكه به عنوان پروژهاي مقطعي ديده شود، مشكلات ساختاري پابرجا خواهد ماند.
انرژياي كه در ديوارها ميسوزد
دومين چالش اساسي از نگاه قرائتي، مصرف بالاي آب و انرژي در فرآيند ساخت است. او هشدار داد كه در شرايط فعلي، ميزان انرژي مصرفي در مصالح و فرآيند ساخت بسيار بالاست؛ بهگونهاي كه هر متر مربع ساختمانسازي معادل مصرف ۰.۸۵ تا يك بشكه نفت خام انرژي مصرف ميكند كه رقم بسيار نگرانكنندهاي است. به گفته او، اين مصرف بالا فقط به دوره ساخت محدود نميشود و در دوره بهرهبرداري نيز ادامه دارد. او با ارايه آمارهاي مقايسهاي توضيح داد كه مصرف آب در سازههاي بتني به ازاي هر متر مربع حدود ۴۰۰ ليتر، در اسكلتهاي فلزي ۳۲۰ ليتر، در سيستم ICF حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ ليتر و در سيستم LSF بين ۱۵۰ تا ۲۰۰ ليتر است.
قرائتي راهكار را در صنعتيسازي ميبيند و تصريح كرد: با حركت به سمت صنعتيسازي، ميتوان بيش از ۵۰ درصد مصرف انرژي در دوره ساخت را كاهش داد و مدت زمان ساخت را به كمتر از يك سال رساند كه اين موضوع نقش مهمي در كاهش هزينههاي ساخت دارد. اين كارشناس مسكن همچنين بر عمر مفيد ساختمان تأكيد كرد و گفت: عمر مفيد ساختمانها بايد حداقل ۱۰۰ سال باشد؛ موضوعي كه در بسياري از كشورهاي جهان مانند انگلستان، چين و ايتاليا رعايت ميشود. از نگاه او، سبكسازي نيز يكي از اركان اصلي صنعتيسازي است و ساختمانسازي در دنيا به سمت وزن ۳۰۰ تا ۴۰۰ كيلوگرم در هر متر مربع حركت كرده است؛ رويكردي كه به گفته او، كاهش مصرف انرژي، صرفهجويي در مصالح، افزايش سرعت ساخت و ارتقاي ايمني ساختمانها را به همراه دارد.
صنعتيسازي؛ پيشرو در ايده ضعيف در اجرا
در سوي ديگر ماجرا، گزارش ايرنا به ابعاد اجرايي اين موضوع ميپردازد. در اين گزارش تأكيد شده است كه صنعتيسازي ساختمان اگرچه ممكن است به دليل استفاده از فناوريهاي نوين، هزينه اوليه ساخت را افزايش دهد، اما در دوره بهرهبرداري، با كاهش هزينههاي نگهداري و مصرف انرژي، به نفع خانوارها خواهد بود.
با اين حال، آمارها نشان ميدهد كه تاكنون تنها ۷ درصد ساختمانهاي كشور به شيوه صنعتي ساخته شدهاند؛ عددي كه فاصله معناداري با اهداف اعلامشده دارد.
لهون اسدي، مديركل دفتر توسعه و مهندسي ساختمان وزارت راه و شهرسازي، در گفتوگو با ايرنا، به طرح «پيشران تحول فناورانه و صنعتيسازي در صنعت ساختمان و شهرسازي ايران» اشاره كرد و گفت: دولت از ساخت و سازهايي حمايت ميكند كه اقشار بيشتري بتوانند از آن بهرهمند شوند. او با اشاره به تناقض موجود در بازار افزود: اگرچه به لحاظ آماري تعداد خانوارها با تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده در كشور تقريبا برابر است، اما در بررسيهاي كارشناسي مشاهده ميشود كه حجم قابل توجهي از واحدهاي ساخته شده در كشور با نياز گروههاي فاقد مسكن همخواني ندارد و توزيع آن به صورت نامتوازن انجام شده است. اسدي تصريح كرد: در برابر تعداد قابل توجه خانوارهاي نيازمند مسكن، رقم بالايي از خانههاي خالي در كشور وجود دارد كه مطابق نياز جامعه بيمسكنها نبوده و اساسا تقاضاي موثر براي آنها وجود ندارد.
به گفته او، بخشي از راهحل در جهتدهي مشوقها نهفته است: يك بحث اين است كه مشوقها و حمايتها را به سمتي ببريم كه تسريع در كوچكسازي واحدهاي مسكوني و اجارهداري حرفهاي را به دنبال داشته باشد.
او همچنين به طرحهايي نظير مسكن ۹۹ ساله، مسكن كارگري، اجارهداري حرفهاي و وديعه مسكن اشاره كرد كه با هدف حمايت از اقشار مختلف طراحي شدهاند.
آيا زمان صنعتيسازي فرا رسيده است؟
اما همه با اين رويكرد موافق نيستند. خشايار باقرپور، مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني شهر تهران، نگاه متفاوتي دارد. او در گفتوگو با ايرنا تصريح كرد: در شرايط فعلي و فضاي حاكم بر صنعت ساختمان كشور، مواجهه با ركود عميق در بازار، غير اقتصادي بودن هرگونه سرمايهگذاري بخش خصوصي و تعاوني در اين بخش و اينكه واحدهاي مسكوني از استطاعت خريداران خارج شده، پرداختن به موضوع صنعتيسازي در صنعت ساختمان نميتواند ما را به اهداف برساند. او معتقد است: ابتدا بايد بازار و چرخه توليد مسكن را احيا كرد و سازندگان را به فضاي توليد بازگرداند. از نگاه او، عبور از توليد سنتي به صنعتي زماني معنا دارد كه رونق به بازار بازگشته باشد. باقرپور تأكيد كرد: بهطور مشخص در آن زمان ميتوان به ايجاد بسته صنعتيسازي و ورود فناوريهاي نوين به صنعت ساختمان فكر كرد و دولت ميتواند با انجام بسترسازيهاي لازم رونق توليد را به رونق بهرهور و كيفي تبديل كند .
پيشبيني رونق در ۱۴۰۵
او در بخش ديگري از سخنانش پيشبيني كرد: سال ۱۴۰۵ در مقايسه با امسال و چند سال گذشته، سال رونق بازار مسكن خواهد بود و در ادامه افزايش قيمتها را در بازار شاهد خواهيم بود. به گفته باقرپور، بازار ابتدا با ورود سرمايهگذاران رونق ميگيرد و پس از بهروز شدن قيمتها، بهتدريج مصرفكنندگان مسكن نيز به بازار اضافه خواهند شد. او توضيح داد كه در بازار مسكن همواره دو تيپ مشتري وجود دارد: سرمايهگذاران و مصرفكنندگان، و اين دو با نيتهاي متفاوت وارد بازار ميشوند. او همچنين با رد مقايسه بازار مسكن و خودرو گفت: ماهيت بازار مسكن تفاوتهاي اساسي با بازار خودرو دارد، چرا كه در بازار خودرو با مافياهايي مواجهيم كه اجازه دسترسي محصولات ارزانتر را به مردم نميدهند .
قيمتها؛ گران يا عقبمانده از واقعيت؟
باقرپور درباره قيمتها نيز ديدگاه متفاوتي دارد: اكنون قيمتها در بازار مسكن گران به نظر ميرسد اما بايد گفت در مقايسه با بازارهاي موازي و همچنين هزينههاي ساخت و ساز، اينگونه نيست. او به منطقه ۲۲ تهران اشاره كرد و گفت: قيمت تمام شده توليد هر متر مربع مسكن با الحاقات آن بين ۱۰۵ تا ۱۱۰ ميليون تومان است، در شرايط فعلي قيمتها نميتوانست كمتر از متري ۱۶۰ ميليون تومان باشد، اما در عمل در محدوده حدود ۱۳۰ ميليون تومان معامله ميشود. در كنار همه اين مباحث، او بر ضرورت حركت به سمت واحدهاي كوچكمقياس تأكيد كرد و هشدار داد كه خلأ موجود در توليد اين نوع واحدها ميتواند در آينده نزديك به جهش قيمتي در همين بخش منجر شود.
دو روايت، يك بازار
در مجموع، آنچه از كنار هم گذاشتن اين ديدگاهها به دست ميآيد، تصويري چندلايه از بازار مسكن ايران است؛ بازاري كه از يكسو با مصرف بالاي انرژي، ضعف طراحي و عمر پايين ساختمانها دست به گريبان است و از سوي ديگر با ركود، نبود تقاضاي موثر و عدم توازن عرضه و نياز واقعي.حاميان صنعتيسازي آن را ضرورتي گريزناپذير براي كاهش هزينههاي ملي و خانوارها ميدانند؛ مخالفان اما ميگويند بدون احياي رونق و بازگشت سرمايهگذاران، هر تحول فناورانهاي در حد شعار باقي ميماند. مسكن ايران امروز ميان «اصلاح ساختار» و «احياي بازار» معلق است. شايد پاسخ نهايي نه در حذف يكي به نفع ديگري، بلكه در همزماني اين دو مسير نهفته باشد؛ هم بازاري پويا و هم ساختماني كه واقعاً به عنوان يك محصول صنعتي، كممصرف، بادوام و متناسب با نياز جامعه توليد شود.
