آينده قيمت مسكن در 1405
در بازاري كه سالها با دلار ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلاري براي هر متر مربع سنجيده ميشد و امروز به گفته فعالانش به محدوده ۸۰۰ دلار رسيده، يك پرسش كليدي شكل گرفته است: آيا اين افت دلاري، نشانه ارزندگي مسكن است يا بازتاب ركودي عميق كه توان خريد را بلعيده؟
در بازاري كه سالها با دلار ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلاري براي هر متر مربع سنجيده ميشد و امروز به گفته فعالانش به محدوده ۸۰۰ دلار رسيده، يك پرسش كليدي شكل گرفته است: آيا اين افت دلاري، نشانه ارزندگي مسكن است يا بازتاب ركودي عميق كه توان خريد را بلعيده؟ همزمان با كاهش ۲۲.۵ درصدي صدور پروانههاي ساختماني، سايه نااطمينانيهاي سياسي و اقتصادي بر سر بازار سنگيني ميكند؛ بازاري كه به باور برخي بازيگران آن، «در هر سه سناريو» پيشرو، با رشد ۵۰ درصدي قيمت ريالي مواجه خواهد شد. در نشست خبري «چشمانداز بازار مسكن و طرحهاي سال ۱۴۰۵»، خشايار باقرپور مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني شهر تهران، تصويري دوگانه از وضعيت فعلي ارايه كرد: از يك سو ركود معاملاتي و كاهش سرمايهگذاري، و از سوي ديگر فشار هزينههاي ساخت كه به گفته او از تورم عمومي سبقت گرفته است. او با اشاره به تحولات اخير گفت: بعد از حوادث ديماه به دليل ايجاد تشكيك و تنشها شاهد افزايش قيمت مسكن هستيم، قبل از آن هم نرخها افزايشي بود. از سوي ديگر سايه جنگ بازار مسكن را كاملا قفل كرده است. اين «قفلشدگي» به تعبير او نه به معناي كنترل تورم، بلكه نتيجه از بين رفتن استطاعت خريد است؛ وضعيتي كه در آن، معاملات كاهش مييابد اما سطح قيمتها پايين نميآيد.
صنعت ساختمان در مرز ورشكستگي؟
باقرپور با استناد به آمارهاي رسمي اعلام كرد: پروانههاي ساختماني ۲۲.۵ درصد كاهش يافته است. او اين افت را نشانهاي از وضعيت بحراني توليد دانست و تصريح كرد: صنعت ساختمان عملا به ورشكستگي كشيده شده و هزينه توليد، گرانتر از قيمتهاي بازار است. البته تورم مسكن كنترل نشده، فقط استطاعت خريد از بين رفته است. به گفته او، در ماههاي گذشته تورم نهادههاي ساختماني حدود دو برابر تورم عمومي بوده است؛ در ديماه كه تورم عمومي ۶۰ درصد اعلام شد احتمالا بايد تورم ساخت را حدود ۸۰ درصد ببينيم. اين منجر به كاهش سرمايهگذاري بخش خصوصي در ساختوساز ميشود. اين روايت، تصويري از بازاري ارايه ميدهد كه در آن سازنده انگيزهاي براي آغاز پروژه جديد ندارد، خريدار توان ورود به بازار را از دست داده و سياستگذار نيز با محدوديت منابع روبروست.
سه سناريو براي سال آينده
تحليل اصلي باقرپور از آينده بازار مسكن بر سه سناريو استوار است: جنگ، تداوم وضعيت «نه جنگ و نه صلح» و توافق در مذاكرات. او درباره سناريوي نخست گفت: اگر جنگ شود بازار مسكن به ركود و جمود محض فرو ميرود. من احتمال جنگ را پايين ميبينم. او دليل اين ارزيابي را تحولات سياسي امريكا دانست و اظهار كرد: اولين علت آن به انتخابات قريبالوقوع سناي امريكا مربوط ميشود كه كنگره به دست دموكراتها ميافتد و ترامپ در دو سال آخر رياستجمهوري خود شرايط سختي خواهد داشت. باقرپور همچنين به منطق اقتصاد سياسي امريكا اشاره كرد: سياست امروز امريكا اين است كه ارزش از دست رفته دلار را برگرداند؛ بنابراين موازنه دلار و طلا بايد معكوس شود. اگر شعله جنگ روشن شود ممكن است به جنگ گستردهاي در سطح خاورميانه تبديل شود و به تضعيف هژموني دلار بينجامد. بنابراين احتمال جنگ پايين است. در سناريوي دوم، يعني تداوم وضعيت فعلي، او معتقد است بازار مسير خود را ادامه خواهد داد؛ مسيري كه با تورم ساخت بالا و ركود معاملاتي همراه است. اما در سناريوي سوم، يعني توافق، تحليل او متفاوت است: اگر به توافقي در مذاكرات برسيم قيمت ارز و طلا كاهش شديدي خواهد داشت و سرمايهها به سمت بازار ملك ميرود. اگر اين اتفاق بيفتد سال ۱۴۰۵ را بايد سال بازار مسكن بدانيم. او در توضيح پيوند بازارها افزود: به لحاظ قيمتي نيز بازار ارز كه به صادرات نفت و بنيانهاي تورمي و پولي وابسته است. اما بازار طلا در بهترين حالت انس جهاني طلا ثابت ميماند يا كاهشي ميشود و افزايش قيمت طلا بعيد است. اما در ايران قيمت طلا تابع ارز است.
پيشبيني رشد ۵۰ درصدي قيمت ريالي
شايد بحثبرانگيزترين بخش سخنان او، پيشبيني افزايش قيمت در هر سه سناريو باشد. باقرپور تصريح كرد: قيمت مسكن در تهران بين ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع بوده كه امروز به ۸۰۰ دلار رسيده كه در هر سه سناريو شامل جنگ كوتاهمدت، نه جنگ و نه صلح يا توافق، قيمت ريالي مسكن ۵۰ درصد افزايش مييابد. اين گزاره از يك سو بر ارزندگي دلاري مسكن تأكيد دارد و از سوي ديگر بر استمرار تورم ريالي. به بيان ديگر، حتي اگر توافق به كاهش نرخ ارز بينجامد، از نگاه او جريان نقدينگي ميتواند به بازار ملك منتقل شود و رشد اسمي قيمت را رقم بزند. در عين حال، او بر ضرورت مداخله در سمت تقاضاي مصرفي تأكيد كرد: يكي از اقدامات مهمي كه بايد صورت گيرد آن است كه به تامين مسكن مردم توجه شود. اگر تورم مسكن ۳۰ درصد كاهش يابد كمك بسيار خوبي در سبد هزينه خانوارها خواهد بود.
خانهريز؛ ابزار سرمايهگذاري يا مسير خانهدار شدن؟
در همين نشست، نويد خاصهباف مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران، از اجراي طرحي با عنوان «خانهريز» خبر داد؛ مدلي مشاركتي كه قرار است با همكاري بخش خصوصي و تعاونيها اجرا شود. او با اشاره به محدوديت منابع شهرداري گفت: شهرداري تهران در بخش مسكن وعدههايي داده بود كه اقدامات خوبي صورت گرفته است… امروز شهرداري مثل گذشته صاحب املاك زيادي نيست بنابراين تملك و اختصاص املاك به شهروندان كار بسيار پيچيده و دشواري است. خاصهباف درباره ماهيت طرح توضيح داد: در يكي از اين الگوها كه به عنوان طرح برتر عرضه شد بحث خانهريز است. پايه اين طرح به صورت مشاركت با مردم است. يك ابزار براي سرمايهگذاري است كه هركس ميخواهد در ملك سرمايهگذاري كند و امكان انتقال آن وجود دارد. اگر مشتري هم براي آن نبود خود شهرداري تعهد ميكند كه آن مقدار از ملك را از شخص خريداري كند. او هدف طرح را چنين تشريح كرد: هدف از اين طرح صيانت از سرمايههاي مردم در برابر تورم است. فرضا اگر يك نفر يك متر خانهريز خريداري كند با فرض اينكه تورم ملك صفر باشد فرد سود ميكند؛ زيرا پروژه پيشرفت فيزيكي خواهد داشت. به گفته او، خانهريز «معادل يك صدم سانتيمتر از يك متر مربع مسكن است» و قيمتگذاري آن «بر اساس نظر كارشناس رسمي به صورت ماهيانه» انجام ميشود. خاصهباف تأكيد كرد: اين با توكن، سهام مسكن يا فروش متري متفاوت است… ما در طرح خانهريز نميخواهيم بورسبازي راه بيندازيم. پروژه، محل پروژه، ميزان ارزش، پيشرفت پروژه، زمان اتمام و حتي شماره تماس سازنده به صورت شفاف ارايه ميشود. او حتي با لحني انتقادي به تجربه بازار سرمايه اشاره كرد و گفت: در بورس سر مردم كلاه گذاشته شده است… ما قرار نيست از مردم سود بگيريم بلكه آنها را در سودمان شريك ميكنيم.
مسكن ۲۵ متري؛ واقعيت يا سوءتفاهم؟
باقرپور درباره سرنوشت مسكنهاي كوچكمتراژ گفت: ما ماهيت مستقليتحتعنوان مسكن ۲۵ متري نداريم. مسكن اقتصادي و مسكن كوچكمتراژ در قالب مجتمعهاي اقامتي تدوين شده بود و راهكارهاي حقوق آن نيز ارايه شده بود. او افزود: مركز تحقيقات راه و مسكن وزارت راه و شهرسازي نيز براي مسكن اقامتي اين طرح را بلامانع دانسته بود، عمده رغبت طرف تقاضا به سمت مسكن اقتصادي است و مسوولان ذيربط بايد هرچه زودتر شرايط اجراي اين طرحها را فراهم كنند. به گفته او، بازار نياز واقعي به واحدهاي كوچك و اقتصادي دارد: ما براي مسكن اقتصادي يك پوشش قانوني تحت عنوان مجتمع اقامتي ارايه داديم اما شترسواري دولا دولا نميشود. بازار نياز به مسكن كوچكمتراژ و اقتصادي دارد.
بازار در آستانه چرخش يا تداوم ركود تورمي؟
مجموع اظهارات مطرحشده در اين نشست، تصويري از بازاري ترسيم ميكند كه در كوتاهمدت با ركود معاملاتي و فشار هزينههاي ساخت دستوپنجه نرم ميكند، اما در افق ميانمدت همچنان در مدار تورم حركت خواهد كرد.
از نگاه باقرپور، حتي توافق نيز به معناي كاهش قيمت اسمي مسكن نيست، بلكه ميتواند با جابهجايي سرمايهها به سمت ملك، به رونق قيمتي بينجامد. در مقابل، سناريوي جنگ ركود عميقتري را رقم خواهد زد، هرچند او احتمال آن را پايين ميداند. در اين ميان، طرحهايي چون «خانهريز» تلاشي براي جذب سرمايههاي خرد و هدايت آن به سمت ساختوساز معرفي ميشوند؛ ابتكاري كه به گفته مديران شهري قرار است هم ابزار سرمايهگذاري باشد و هم مسير خانهدار شدن. با اين حال، پرسش بنيادين همچنان باقي است: در بازاري كه بيش از ۳۵ درصد جمعيت در خوشه فقر مطلق قرار دارند و استطاعت خريد كاهش يافته، آيا رشد ۵۰ درصدي قيمت ريالي ميتواند با هدف «خانهدار كردن اقشار ضعيف» همراستا باشد؟ پاسخ اين پرسش، نه فقط به نتيجه مذاكرات يا تحولات سياسي، بلكه به سياستهاي پولي، مالي و حمايتي در ماههاي پيشرو گره خورده است؛ سياستهايي كه تعيين خواهند كرد سال ۱۴۰۵ «سال مسكن» خواهد بود يا ادامه فصل طولاني ركود تورمي.
