روياي خانهدار شدن هر روز دورتر
بازار مسكن در حالي وارد سال جديد ميشود كه آمارها از تثبيت نسبي تورم، اما تداوم فشار هزينهاي بر خانوارها حكايت دارد؛ بازاري كه نه توان جهش قيمتي گذشته را دارد و نه ظرفيت پاسخگويي به تقاضاي مصرفي را. نوسانات شديد ارز و طلا، كاهش قدرت خريد، رشد هزينههاي ساخت و عقبنشيني سازندگان، مجموعهاي از عوامل را شكل داده كه نتيجه آن، حذف خانهاوليها و دورتر شدن روياي خانهدار شدن براي مستأجران است.
بازار مسكن در حالي وارد سال جديد ميشود كه آمارها از تثبيت نسبي تورم، اما تداوم فشار هزينهاي بر خانوارها حكايت دارد؛ بازاري كه نه توان جهش قيمتي گذشته را دارد و نه ظرفيت پاسخگويي به تقاضاي مصرفي را. نوسانات شديد ارز و طلا، كاهش قدرت خريد، رشد هزينههاي ساخت و عقبنشيني سازندگان، مجموعهاي از عوامل را شكل داده كه نتيجه آن، حذف خانهاوليها و دورتر شدن روياي خانهدار شدن براي مستأجران است. براساس جديدترين گزارش مركز آمار ايران، تورم سالانه بخش «مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوختها» به ۳۶.۵ درصد رسيده است. تورم ماهانه اين بخش ۲.۶ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۳۵.۴ درصد اعلام شده كه فاصله اندك ميان اين دو شاخص، از تثبيت نسبي تورم مسكن حكايت دارد. اما در دل اين ثبات نسبي، يك شاخص نگرانكننده خودنمايي ميكند؛ تورم خدمات نگهداري و تعمير واحد مسكوني كه به ۴۷.۹ درصد رسيده است. اين رقم نشان ميدهد فشار هزينهاي بازار مسكن، بيش از آنكه از مسير خريد ملك باشد، از كانال اجاره، تعميرات و خدمات جانبي، مستقيماً به خانوارها منتقل ميشود. اين دادهها تصويري دوگانه از بازار مسكن ترسيم ميكند: از يك سو، خبري از جهشهاي قيمتي افسارگسيخته سالهاي قبل نيست و از سوي ديگر، هزينه زندگي در بخش مسكن همچنان با سرعتي بالا در حال افزايش است؛ وضعيتي كه بيشترين آسيب را به مستأجران و دهكهاي متوسط و پايين وارد كرده است.
چرا مسكن ديگر همپاي دلار حركت نميكند؟
در دهههاي گذشته، بازار مسكن همواره رابطهاي معنادار با نرخ ارز و قيمت طلا داشت. هر زمان دلار و طلا افزايش مييافت، بازار مسكن نيز با وقفهاي كوتاه، وارد مسير صعودي ميشد و بهنوعي از تورم انتظاري تبعيت ميكرد. اما به گفته كارشناسان اقتصادي، اين الگوي سنتي در سالهاي اخير دچار گسست شده است. با وجود رشد شديد نرخ ارز و طلا، بازار مسكن واكنش متناسب و فوري از خود نشان نداده و بيشتر در يك ركود فرسايشي گرفتار مانده است. تحليلگران دليل اصلي اين تغيير رفتار را در افت شديد قدرت خريد خانوارها ميدانند. رشد پيوسته قيمتها در كنار ركود درآمدي، باعث شده تقاضاي مصرفي، بهويژه از سوي خانهاوليها عملاً از بازار حذف شود. در چنين شرايطي، حتي اگر انتظارات تورمي بالا باشد، بازار توان جذب افزايش قيمتهاي سنگين را ندارد و در حالت انتظار و سكون باقي ميماند.
شوك نيمه دوم سال ورود سرمايههاي غيرمصرفي
با اين حال، نيمه دوم سال جاري نقطه عطفي براي بازار مسكن بود. نوسانات شديد نرخ ارز و طلا، فضاي نااطميناني گستردهاي در بازارهاي دارايي ايجاد كرد. سرمايهگذاراني كه تا پيش از اين، دلار، سكه يا طلا را پناهگاه امن سرمايه ميدانستند، با ترديد نسبت به آينده اين بازارها مواجه شدند. در اين فضا، مسكن بار ديگر هرچند محدود به عنوان يك پناهگاه نسبي سرمايه مطرح شد. به گفته فعالان بازار، بخشي از سرمايههاي سرگردان به سمت مسكن حركت كرد، اما اين ورود سرمايه ماهيت مصرفي نداشت. نتيجه اين روند، افزايش معاملات سرمايهاي در برخي مناطق، كاهش فايلهاي عرضه و شكلگيري التهاب قيمتي موضعي بود؛ بدون آنكه به رونق واقعي بازار منجر شود.
اثر رواني دلار؛ التهاب بدون رونق
كارشناسان بازار مسكن تأكيد دارند كه نوسانات نرخ ارز، بيش از آنكه اثر واقعي و بنيادي بر قيمت مسكن داشته باشد، اثر رواني ايجاد كرده است. افزايش نرخ ارز، انتظارات تورمي را در ذهن فعالان بازار تقويت كرده و باعث شده برخي مالكان، با تصور رشد قيمتها در آينده، از عرضه واحدهاي خود خودداري كنند. در همين رابطه، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك معتقد است، خانهاوليها عملاً از بازار مسكن حذف شدهاند. اين رفتار مالكان، دركنار ورود تقاضاي سرمايهاي، موجب كاهش فايلهاي فروش و تشديد التهاب قيمتي در برخي مناطق شده است؛ التهابي كه نه از جنس رونق، بلكه ناشي از كاهش عرضه موثر است.
سازندگان چرا عقب نشستند؟
در حالي كه اثر رواني دلار بيشتر در بخش معاملات خود را نشان داده، اثر واقعي نوسانات ارزي در بخش ساختوساز بسيار عميقتر بوده است. فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوهسازان در گفتوگو با مهر، با اشاره به شرايط بازار مسكن ميگويد: آنچه واضح است، بازار مسكن طي شش تا هفت سال گذشته شرايط مناسبي نداشته و بخش زيادي از سرمايههاي سرگردان مردم به بازارهايي مانند طلا، بورس و دلار هدايت شده بود. مردم براي حفظ سرمايههاي خود، سرمايههايشان را به دلار، سكه و طلا تبديل ميكردند. او درباره وضعيت مصالح ساختماني و تأثير نوسانات ارزي تصريح ميكند: قيمت مصالح ساختماني طي سالهاي گذشته افزايش يافته و نوسانات دلار، بازار توليد سيمان، فولاد و ساير كالاهاي مرتبط را تحت تأثير قرار داده است. اين روند روي تمام بخشهاي توليدي و ساختمانسازي كشور تأثيرگذار بوده است. پورحاجت با اشاره به هزينه ساخت مسكن اظهار ميكند: ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع مسكن در حال حاضر حدود ۳۵ ميليون تومان است.
به گفته كارشناسان، افزايش مستمر هزينههاي ساخت، مستقيماً به قيمت تمامشده مسكن منتقل ميشود و حتي اگر قيمت زمين در برخي مناطق كنترل شود، رشد هزينه مصالح اجازه كاهش قيمت نهايي را نميدهد. همين موضوع باعث شده سازندگان با احتياط بيشتري وارد پروژههاي جديد شوند و عرضه مسكن با سرعتي كمتر از نياز بازار افزايش يابد.
مستأجران؛ قربانيان خاموش ركود تورمي
در اين ميان، مستأجران بيشترين فشار را متحمل شدهاند. رشد اجارهبها، هزينههاي جانبي مسكن و خدمات نگهداري، در كنار كاهش توان خريد، بسياري از خانوارها را به مرز فرسودگي اقتصادي رسانده است.
كارشناسان معتقدند سياستهايي مانند اعطاي تسهيلات بانكي يا واگذاري زمين رايگان، در شرايط تورم مصالح و بيثباتي اقتصادي، نتوانسته بهطور موثر مشكل مسكن اقشار متوسط و پايين را حل كند. وامهايي كه قدرت پوشش هزينه ساخت يا خريد را ندارند، زمينهايي كه بدون زيرساخت يا در مناطق كمتقاضا واگذار ميشوند و نبود ثبات اقتصادي، باعث شده اين سياستها بيش از آنكه راهگشا باشند، اثرات محدودي داشته باشند.
سه ضلع خروج از بحران نسخه كارشناسان چيست؟
تحليلگران بازار مسكن معتقدند بدون ايجاد ثبات در متغيرهاي كلان اقتصادي، بهويژه نرخ ارز، نميتوان انتظار بازگشت تعادل پايدار به بازار مسكن را داشت.
از نگاه آنان، سه عامل كليدي براي خروج بازار از وضعيت فعلي ضروري است: كنترل انتظارات تورمي از طريق ثبات ارزي و سياستهاي اقتصادي قابل پيشبيني، افزايش عرضه هدفمند مسكن متناسب با قدرت خريد واقعي خانوارها و حمايت موثر از تقاضاي مصرفي بهويژه خانهاوليها، نه تقاضاي سرمايهاي. در غيراين صورت، بازار مسكن در چرخهاي معيوب از ركود معاملاتي، فشار هزينهاي و حذف تقاضاي واقعي باقي خواهد ماند. آنچه امروز در بازار مسكن ايران ديده ميشود، تركيبي از ركود معاملاتي، حذف تقاضاي مصرفي و ورود محدود سرمايههاي غيرمولد است. شرايطي كه شايد در كوتاهمدت به افزايش نسبي قيمتها در برخي مناطق منجر شود، اما در بلندمدت، خطر تعميق شكاف ميان عرضه و تقاضاي واقعي و تشديد بحران دسترسي به مسكن را به همراه دارد. اگر سياستگذار نتواند همزمان ثبات اقتصادي، كاهش هزينههاي ساخت و تقويت قدرت خريد خانوارها را دنبال كند، روياي خانهدار شدن نهتنها براي خانهاوليها، بلكه براي بخش بزرگي از جامعه، هر روز دورتر از گذشته خواهد شد.
