بحران مسكن در نقطه صفر زمين

در شرايطي كه تازه‌ترين داده‌هاي رسمي از عبور ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن در كلان‌شهرها از سقف‌هاي قبلي حكايت دارد و نرخ‌هاي اجاره در بسياري از مناطق تا ۶۰ درصد رشد سالانه را تجربه كرده‌اند، سياستگذاري در بخش مسكن نه به سمت مهار سوداگري حركت كرده و نه به سمت آزادسازي زمين. برآوردها نشان مي‌دهد متوسط زمان انتظار خانه‌دار شدن براي خانوارهاي شهري از مرز ۵۰ سال عبور كرده و سهم هزينه مسكن در سبد خانوار به بالاترين سطح تاريخي خود نزديك شده است. با اين حال، در چنين فضايي، تمركز سياستگذار نه بر اصلاح ريشه‌هاي بحران، بلكه بر حذف تبصره ماده ۵۰ قانون ساماندهي زمين و مسكن قرار گرفته؛ تبصره‌اي كه دولت را مكلف به تأمين زمين و آماده‌سازي زيرساخت براي توليد مسكن مي‌كند.اين رويكرد، به اعتقاد بسياري از كارشناسان، نه يك اصلاح ساختاري، بلكه حذف آگاهانه نخستين حلقه زنجيره توليد مسكن است؛ زنجيره‌اي كه بدون زمين، اساساً امكان آغاز ندارد.

    زمين؛ نقطه شروع سياستگذاري  يا قرباني آن؟

عباس جهانبخش، كارشناس حوزه مسكن، در گفت‌وگو با مهر، حذف تبصره ماده ۵۰ را نوعي فرار از مسووليت قانوني دولت توصيف مي‌كند و معتقد است كه زمين بايد نقطه شروع سياستگذاري مسكن باشد، نه اولين قرباني آن.او تأكيد مي‌كند: حذف تبصره تنها به معني پاك‌كردن صورت‌مساله است؛ چرا كه دولت طبق قانون اساسي موظف به فراهم‌سازي زمين، زيرساخت و تسهيلات براي خانه‌دار شدن مردم است و واگذاري اين مسووليت به بازار و قيمت‌گذاري آزاد، فشار بر خانوارها را دوچندان خواهد كرد.به گفته جهانبخش، تجربه‌هاي گذشته نشان داده هرگاه دولت از نقش تنظيم‌گري و فراهم‌سازي عقب‌نشيني كرده، بازار زمين و مسكن به سرعت به محمل سوداگري تبديل شده و هزينه آن مستقيماً بر دوش مصرف‌كننده واقعي افتاده است.او در ادامه مي‌افزايد: اگر زمين تأمين شود، مي‌توان هزينه بخش مهمي از زيرساخت‌ها را نيز از محل همان زمين تأمين كرد، اما بدون آغاز اين زنجيره، هيچ نهادي براي ساخت مدرسه، درمانگاه، شبكه آب و برق جلو نمي‌آيد. اول بايد زمين باشد، بعد توسعه معنا پيدا مي‌كند.

    تغيير فلسفه قانون؛ از توليد تا فراهم‌سازي

جهانبخش با اشاره به سابقه تدوين قوانين مسكن در كشور توضيح مي‌دهد كه اساساً فلسفه ورود دولت به حوزه مسكن، «فراهم‌سازي» بوده است، نه ساخت‌وساز مستقيم. او مي‌گويد: در پيش‌نويس اوليه قانون، وظيفه دولت توليد مسكن تعريف شده بود، اما با پيشنهاد شهيد بهشتي اين موضوع به فراهم كردن زمينه تغيير كرد. دولت بايد سه چيز را تامين كند؛ زمين، تاسيسات زيربنايي و تسهيلات بانكي. اگر اين سه ركن مهيا شود، مردم مي‌توانند خودشان خانه بسازند و صاحب مسكن شوند. به اعتقاد اين كارشناس، حذف تبصره ماده ۵۰ به معناي كنار گذاشتن همين فلسفه است؛ يعني دولت نه‌تنها توليد نمي‌كند، بلكه از فراهم‌سازي هم عقب مي‌نشيند.

    بانك‌ها كنار كشيده‌اند  دولت هم عقب مي‌رود؟

جهانبخش با انتقاد از عملكرد شبكه بانكي مي‌گويد: در بخش تسهيلات بانكي متأسفانه با خصوصي شدن بانك‌ها، اين نهادها به تعهد قانوني خود عمل نمي‌كنند و با بهانه‌هايي مثل تورم‌زايي از پرداخت تسهيلات سرباز مي‌زنند. اما دو بخش ديگر يعني زمين و تأمين زيرساخت كاملاً در اختيار دولت است.به گفته او، وقتي بانك‌ها از ايفاي نقش خود شانه خالي كرده‌اند، عقب‌نشيني دولت از تأمين زمين عملاً به معناي تعطيلي كامل سياست مسكن است.يكي از استدلال‌هاي مطرح‌شده براي حذف تبصره ماده ۵۰، «هزينه سنگين آماده‌سازي زمين» عنوان مي‌شود؛ استدلالي كه به گفته جهانبخش، بيش از آنكه اقتصادي باشد، بهانه‌جويانه است.او تصريح مي‌كند: زمين براي ساخت مسكن نياز به تامين بودجه اوليه ندارد؛ موجود است و امكان واگذاري آن وجود دارد. اگر حلقه اول زنجيره يعني زمين فراهم شود، پس از آن مي‌توان از وزارت نيرو، آموزش و پرورش و ساير دستگاه‌ها خواست خدمات تكميلي را ايجاد كنند. اما اگر اين حلقه حذف شود، هيچ دستگاهي براي توسعه شبكه آب، برق يا خدمات آموزشي پيش‌قدم نخواهد شد.او ادامه مي‌دهد: حتي بخش زيادي از هزينه‌هاي زيرساختي را مي‌توان زمين‌پايه تأمين كرد؛ يعني زمين به طبقه متوسط و بالاتر واگذار شود و درآمد حاصل صرف ايجاد زيرساخت‌ و خدمات در اراضي جديد شود.

    هزينه‌سازي روي كاغذ حذف مسووليت در عمل

به گفته اين كارشناس، ارقامي كه از سوي برخي دستگاه‌ها به عنوان هزينه آماده‌سازي زمين مطرح مي‌شود، اغلب با بزرگ‌نمايي همراه است. جهانبخش مي‌گويد: عددي كه برخي دستگاه‌ها براي هزينه‌سازي اعلام مي‌كنند، با احتساب همه تاسيسات روبنايي محاسبه شده؛ در حالي كه بسياري از خدمات روبنايي مثل تجاري، درماني، آموزشي و ... مي‌تواند به‌صورت انتفاعي ساخته شود و نيازمند تأمين كامل اوليه نيست.از نگاه او، پيامد حذف تبصره ماده ۵۰ بسيار فراتر از يك اصلاح حقوقي است.اگر ماده‌اي كه دولت را مكلف به تامين زمين و مسكن مي‌كند حذف شود، يعني دولت از زير بار تكليف قانوني خود شانه خالي مي‌كند. نتيجه اين رفتار افزايش فشار هزينه‌اي بر خانواده‌ها، رشد قيمت مسكن، تشديد بحران مستاجري و كاهش كيفيت زندگي مردم است.

     مسكن، ازدواج و فروپاشي پيوندهاي اجتماعي

جهانبخش با اشاره به ارتباط مستقيم توليد مسكن و شاخص‌هاي اجتماعي مي‌گويد: سال ۱۳۸۹ ركورد ساخت مسكن ۹۰۰ هزار واحد بود و در همان سال آمار ازدواج نيز حدود ۹۰۰ هزار مورد ثبت شد. زماني كه توليد مسكن كاهش پيدا كرد، ازدواج هم كاهش يافت. يكي از سه علت اصلي كاهش ازدواج در كشور همين بي‌ثباتي در تامين مسكن است.او تأكيد مي‌كند: دولت بايد مداخله جدي، هدفمند و متعهدانه داشته باشد، نه اينكه مساله را حذف كند.اين كارشناس معتقد است سياست‌هاي فعلي هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا ناكارآمد بوده است.جهانبخش توضيح مي‌دهد: در دو بال عرضه و تقاضا، سياست‌هاي وزارتخانه غلط بوده است. در تقاضا، سوداگري زمين و مسكن آزاد رها شده؛ درحالي كه زمين كالايي است كه توليد نمي‌شود، فاسد نمي‌شود، گم يا سرقت نمي‌شود و همه به آن نياز دارند. چنين كالايي بايد تحت حفاظت و سياست‌گذاري ويژه دولت باشد.او راهكار كنترل اين وضعيت را اجراي ابزارهاي مالياتي مي‌داند و مي‌گويد: براي كنترل سوداگري، ابزارهايي مثل ماليات LVT (ماليات بر ارزش زمين) بايد اجرا شود. اين ماليات هم ابزار تنظيمي است هم منبع درآمد و مي‌تواند براي تأمين زيرساخت‌ به كار گرفته شود.

    عددها چه مي‌گويند؟

اين كارشناس مسكن درباره برآورد هزينه‌ها مي‌گويد: بخش اول هزينه‌ها مربوط به آماده‌سازي و زيرساخت‌ است كه در بدترين و سخت‌ترين شرايط هكتاري ۱۰ ميليارد تومان تخمين زده مي‌شود. اگر اين رقم را براي كل ۳۳۰ هزار هكتار در نظر بگيريم، مجموعاً ۳۳۰۰ همت براي پنج سال لازم است؛ يعني سالانه حدود ۶۶۰ همت.اما به گفته جهانبخش، اين رقم الزاماً به بودجه عمومي تحميل نمي‌شود و بخش زيادي از اين هزينه مي‌تواند از طريق واگذاري زمين به طبقه متوسط و بالا تأمين شود و زمين‌پايه مديريت گردد. بخش ديگر نيز با شروع پروژه از محل ورود ساير دستگاه‌ها و مشاركت بخش خصوصي قابل جبران است.او تصريح مي‌كند: بخشي از زمين حتي مي‌تواند بدون پيش‌پرداخت و قسطي به اقشار فاقد توان اوليه واگذار شود و بازپرداخت تدريجي آن صرف توسعه زيرساخت‌ها شود.