فصل خريد خانه يا تله سرمايهگذاري؟
بازار مسكن ايران در آستانه سال ۱۴۰۵ در يكي از پيچيدهترين دورههاي تاريخي خود بهسر ميبرد؛ دورهاي كه فعالان اقتصادي از آن با عنوان «ركود تورمي» ياد ميكنند.
بازار مسكن ايران در آستانه سال ۱۴۰۵ در يكي از پيچيدهترين دورههاي تاريخي خود بهسر ميبرد؛ دورهاي كه فعالان اقتصادي از آن با عنوان «ركود تورمي» ياد ميكنند. در اين وضعيت، قيمتهاي اسمي مسكن بهصورت خزنده افزايش مييابد، اما در مقابل، قيمت واقعي مسكن (تعديلشده با نرخ تورم عمومي) كاهش پيدا ميكند؛ پديدهاي كه نهتنها قدرت خريد خانوارها را بهشدت تضعيف كرده، بلكه نقش سنتي مسكن به عنوان پناهگاه امن سرمايه را نيز زير سوال برده است.
در چنين فضايي، پرسش اصلي اين است: آيا اكنون فصل خريد خانه براي مصرفكنندگان واقعي فرا رسيده يا بازار مسكن به تلهاي پرريسك براي سرمايهگذاران تبديل شده است؟ با وجود آنكه مراجع رسمي اعلام قيمت مسكن از جمله بانك مركزي، وزارت راه و شهرسازي و مركز آمار ايران ماههاست گزارشي از تحولات بازار مسكن منتشر نكردهاند، اما شواهد ميداني و اظهارات فعالان بازار تصوير نسبتاً روشني از وضعيت كنوني ارايه ميدهد.
به گفته فعالان بازار مسكن در تهران، ميانگين قيمت اسمي هر مترمربع مسكن در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ ميليون تومان برآورد ميشود؛ رقمي كه نشاندهنده رشدي بين ۱۰ تا ۲۰ درصد نسبت به ابتداي سال است. در مناطق بهاصطلاح بالاشهر پايتخت، قيمت واحدهاي نوساز حتي به ۴۵۰ ميليون تومان براي هر مترمربع نيز رسيده است؛ افزايشي كه در ظاهر قابلتوجه به نظر ميرسد.
اما آنچه بازار را از حالت طبيعي خارج كرده، فاصله عميق ميان قيمتهاي اعلامي و قيمتهاي معاملاتي است. مشاوران املاك تأكيد ميكنند كه با اين قيمتهاي اسمي، عملاً معاملهاي انجام نميشود و فروشندگان براي نهايي شدن قرارداد ناچار به ارايه تخفيفهاي قابل توجه هستند.
مسكن ديگر پناهگاه امن سرمايه نيست
ويژگي بارز ركود تورمي كنوني اين است كه برخلاف دورههاي گذشته، مسكن ديگر نتوانسته همگام با تورم عمومي يا بازار ارز حركت كند. افزايش قيمت اسمي اگرچه در ظاهر بهمعناي رشد بازار است، اما وقتي با تورمهاي بالاي عمومي مقايسه ميشود، مشخص ميشود كه ارزش واقعي داراييهاي ملكي كاهش يافته است.
اين شرايط بهوضوح نشان ميدهد كه مسكن ديگر مانند گذشته نقش حفظ ارزش سرمايه را ايفا نميكند و در مقابل، قدرت خريد خانوارها بهطور چشمگيري افت كرده است؛ موضوعي كه باعث خروج سرمايهگذاران و باقي ماندن مصرفكنندگان واقعي در بازار شده است.
قفل بازار تا حدي باز شده است
فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوهسازان، درباره وضعيت فعلي بازار مسكن ميگويد: رصدها نشان ميدهد تا حدي قفل بازار مسكن باز شده است و هم در حوزه توليد و هم در بخش معاملات تحركاتي مشاهده ميشود. ركود حاكم تغيير سيكل داده است و قهر خريداران نسبت به فصل گذشته كاهش يافته است.
به گفته او، يكي از دلايل اين تحرك نسبي، سياستهاي عدم مداخله دولت در ماههاي اخير است. پورحاجت در اين باره توضيح ميدهد: در حوزه زمين، قيمتها متناسب با تورم افزايش يافته و تغيير خاصي نداشته، اما در بخش آپارتمانهاي احداثي افزايش قيمت مشاهده شده كه كمتر از رشد قيمت زمين بوده است؛ با اين حال، احتمال جهش قيمت در اين بخش وجود دارد. دبير كانون سراسري انبوهسازان با اشاره به افزايش هزينههاي توليد مسكن تأكيد ميكند: امروز هزينه ساخت افزايش يافته، نرخ خدمات مهندسي و قيمت زمين بالا رفته و واحدهاي عرضهشده تقريباً همتراز با قيمت تمامشده توليدكنندگان است. اين شرايط باعث شده سازندگان براي جلوگيري از زيان، قيمتهاي اسمي را بالا نگه دارند؛ حتي اگر اين قيمتها با توان خريد متقاضيان همخواني نداشته باشد. در نتيجه، بازار در وضعيتي معلق قرار گرفته است: قيمتها كاهش چشمگير پيدا نميكند، اما معاملات نيز رونق نميگيرد.
فرصت براي مصرفكننده ريسك براي سرمايهگذار
تحليلگران بازار مسكن معتقدند كه در اين شرايط، مصرفكنندگان واقعي شانس بيشتري براي ورود به بازار دارند. كاهش تقاضاي سرمايهاي و نياز فروشندگان به نقدينگي باعث شده امكان چانهزني بيش از گذشته فراهم شود و خريداران بتوانند واحدي متناسب با بودجه خود پيدا كنند. در مقابل، براي سرمايهگذاران، بازار مسكن فعلاً پناهگاه امني براي حفظ سرمايه نيست و ورود به آن ميتواند با ريسكهايي جدي همراه باشد؛ ريسكهايي كه در صورت تداوم ركود تورمي، ممكن است بازدهي سرمايه را حتي منفي كند.
آيا ريزش قيمت مسكن حتمي است؟
در همين حال، حسن محتشم، عضو هياتمديره انجمن انبوهسازان مسكن تهران، چشمانداز بازار مسكن را بهشدت وابسته به شرايط سياسي و اقتصادي كشور ميداند. او هشدار ميدهد: اگر فضاي نااطميناني سياسي و اقتصادي ادامه پيدا كند، نبايد انتظار بهبود در بازار مسكن داشت. در اين شرايط قيمتها ممكن است بهصورت متوقف يا حتي نزولي عرضه شوند، اما اين وضعيت به كاهش و توقف توليد مسكن منجر خواهد شد. به گفته محتشم، كاهش قيمتها لزوماً بهمعناي بهبود وضعيت بازار نيست، چراكه افت سودآوري ساختوساز ميتواند عرضه مسكن را در آينده با بحران مواجه كند.
چرا واحدهاي كوچك ساخته نميشوند؟
محتشم در توضيح كمبود واحدهاي نوساز كوچكمتراژ در مناطق شمالي تهران ميگويد: در اين مناطق ساختوساز در حوزه واحدهاي ريزمتراژ هم صورت ميگيرد، اما يكي از موانع اصلي ساخت واحدهاي كوچك الزام تأمين پاركينگ است و در بسياري از موارد، سازنده نميتواند به ازاي تعداد زياد واحدهاي كوچك، پاركينگ مورد نياز را طبق ضوابط شهرداري تأمين كند. به همين دليل، ناچار به ساخت واحدهاي بزرگتر ميشود.
او با اشاره به الگوي مصرف مسكن افزود: الگوي متعارف در تهران حدود ۷۵ متر و در شهرستانها حدود ۱۰۰ متر است، اما در عمل، در تهران واحدهاي ۱۰۰ تا ۱۲۰ متري ساخته ميشود. به اعتقاد او، اين تناقض نتيجه مستقيم مقررات شهري است، اين موضوع نتيجه مستقيم ضوابط پاركينگ و مقررات شهرداري است و نيازمند تصميمگيري جدي از سوي دولت و مديريت شهري است تا ساخت واحدهاي بزرگتر از نياز واقعي خانوارها به يك الزام تبديل نشود.
سرمايهها به كدام بازارها رفتهاند؟
اين عضو هياتمديره انجمن انبوهسازان با اشاره به تغيير رفتار سرمايهگذاران در سالهاي اخير گفت: اقتصاد ايران بهطور سنتي روي چهار بازار طلا، ارز، مسكن و بورس متمركز بوده، اما در شرايط بحراني اخير، تمركز سرمايهها عملاً به دو بازار طلا و ارز محدود شده است.
به گفته محتشم، بازار مسكن به دليل نبود امنيت، نتوانسته همسو با دلار حركت كند و سرمايهگذاري در آن بهشدت كاهش يافته است. او وضعيت بورس را نيز مشابه ارزيابي كرد و افزود: بورس نيز با نوسانات شديد و نبود اطمينان، شرايط مشابهي را تجربه ميكند و سرمايهها از آن خارج ميشوند.
عقبماندگي مسكن از دلار
محتشم با اشاره به تحولات سياسي و امنيتي اخير تأكيد ميكند: بازار مسكن كه پيشتر معمولاً همسو با دلار حركت ميكرد، در جريان جنگ ۱۲روزه فاصله قابلتوجهي از بازار ارز گرفته و عقب مانده است؛ عقبماندگياي كه به نظر ميرسد در صورت تداوم نااطمينانيها ادامهدار باشد.
اين فعال بخش خصوصي در جمعبندي چشمانداز بازار مسكن هشدار ميدهد: اگر فضاي نااطميناني سياسي و اقتصادي ادامه پيدا كند، نبايد انتظار بهبود در بازار مسكن داشت. او ادامه ميدهد: در اين شرايط قيمتها ممكن است بهصورت متوقف يا حتي نزولي عرضه شوند، اما اين وضعيت به كاهش و توقف توليد مسكن منجر خواهد شد.
محتشم در نهايت تأكيد ميكند: پس از يك دوره، كاهش عرضه در برابر تقاضاي موجود، تعادل بازار را به هم ميزند و زمينهساز جهش شديد قيمتها ميشود؛ اتفاقي كه بار ديگر توليد را فعال ميكند، اما با هزينهاي بسيار بالاتر براي جامعه.
بازار مسكن ايران امروز بيش از هر زمان ديگري درگير تناقض است؛ از يكسو قيمتهاي اسمي بالا و هزينههاي ساخت سنگين، و از سوي ديگر قدرت خريد پايين و افت سرمايهگذاري. در چنين شرايطي، مصرفكنندگان واقعي ميتوانند با احتياط و چانهزني وارد بازار شوند، اما براي سرمايهگذاران، مسكن فعلاً بازاري پرريسك و غيرقابلپيشبيني است. آينده اين بازار، بيش از هر عامل ديگري، به كاهش نااطمينانيهاي سياسي و اقتصادي گره خورده است.
