از كانكسنشيني تا ميكروآپارتمان
آنچه امروز در بازار مسكن ايران مشاهده ميشود، تركيبي پارادوكسيكال از قيمتهاي در اوج تاريخي و معاملاتي در پايينترين سطح ممكن است؛ وضعيتي كه ميتوان آن را «انجماد در نقطه جوش» ناميد.
آنچه امروز در بازار مسكن ايران مشاهده ميشود، تركيبي پارادوكسيكال از قيمتهاي در اوج تاريخي و معاملاتي در پايينترين سطح ممكن است؛ وضعيتي كه ميتوان آن را «انجماد در نقطه جوش» ناميد.
قيمتها بهواسطه تورم مزمن، جهش هزينههاي ساخت و تبديل مسكن به ابزار حفظ ارزش پول، به سطوحي بيسابقه رسيدهاند، اما همزمان قدرت خريد خانوارها و انگيزه سرمايهگذاران بهشدت تحليل رفته و بازار را وارد ركودي عميق و فرسايشي كرده است.
مرور روند پنجساله قيمت مسكن نشان ميدهد كه اين بازار يكي از شديدترين جهشهاي قيمتي تاريخ خود را تجربه كرده است. در سال ۱۳۹۸، متوسط قيمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در كانال ۱۳ ميليون تومان قرار داشت. تنها دو سال بعد، در سال ۱۴۰۰، اين رقم با رشدي حدود ۱۳۰ درصدي به محدوده ۳۰ ميليون تومان رسيد؛ جهشي كه آغازگر دورهاي از تورمهاي مزمن در بخش مسكن بود.
اين روند در سالهاي ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ با شدت بيشتري ادامه يافت. تا پايان سال ۱۴۰۳، متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در تهران به حدود ۸۸ ميليون تومان رسيد و در سال ۱۴۰۴ از مرز ۱۱۴ ميليون تومان عبور كرد. نكته كليدي اينجاست كه اين افزايش قيمت نه حاصل رشد تقاضاي مصرفي، بلكه عمدتاً نتيجه فشار هزينههاي ساخت، تورم زمين و نقش مسكن به عنوان پناهگاه سرمايه در برابر كاهش ارزش پول ملي بوده است.
جاماندگي قيمتي؛ سيگنال اشباع بازار
با وجود اين ارقام چشمگير، دادههاي سال ۱۴۰۴ نشانهاي مهم از تغيير فاز بازار ميدهند. در حالي كه تورم عمومي در مهر ۱۴۰۴ به بيش از ۴۸ درصد رسيد و بازدهي بازار طلا از ۶۰ درصد عبور كرد، بازدهي بازار مسكن در بازه يكساله تنها حدود ۲۰ درصد بود. اين «جاماندگي قيمتي» نشان ميدهد كه بازار مسكن به سقف مقاومت خود در برابر قدرت خريد رسيده و ديگر توان جذب قيمتهاي بالاتر را ندارد.
به بيان سادهتر، مسكن به نقطهاي رسيده كه حتي تورم نيز نميتواند آن را با شتاب گذشته بالا بكشد. اين وضعيت، نشانهاي از اشباع قيمتي و ورود بازار به فاز ركود سنگين است؛ ركودي كه نه با كاهش قيمت، بلكه با توقف معاملات و قفل شدن بازار خود را نشان ميدهد.
شكاف جغرافيايي و كوچ اجباري تقاضا
تحليل منطقهاي بازار مسكن تهران حاكي از تداوم شكاف عميق ميان شمال و جنوب شهر است، اما الگوي رشد قيمتها تغيير كرده است. در سالهاي اخير، مناطق جنوبي و ارزانتر تهران رشد قيمتي سريعتري نسبت به مناطق لوكس تجربه كردهاند. براي نمونه، منطقه ۱۸ به عنوان يكي از ارزانترين مناطق پايتخت، رشد سالانه ۲۶ درصدي را ثبت كرده، در حالي كه منطقه ۳ تنها حدود ۶ درصد رشد داشته است.
به گزارش خبرآنلاين، اين تفاوت، حاصل «كوچ اجباري تقاضا»ست. خانوارهايي كه توان خريد يا حتي اجاره در مناطق مركزي و شمالي را ندارند، به ناچار به مناطق جنوبي يا شهرهاي اقماري مهاجرت ميكنند. اين جابهجايي، فشار تورمي را مستقيماً بر دهكهاي پايين و متوسط درآمدي متمركز كرده و شكاف طبقاتي در دسترسي به مسكن را تشديد كرده است.
سقوط آزاد معاملات؛ بازار بدون خريدار
بارزترين نشانه ركود، كاهش شديد حجم معاملات است. در شرايط نرمال، بازار مسكن تهران ماهانه بين ۱۴ تا ۱۵ هزار معامله را ثبت ميكرد. اما در سال ۱۴۰۴، اين رقم به كمتر از ۴ هزار واحد در ماه سقوط كرده است. حتي تعداد آگهيهاي فروش نيز كاهش يافته؛ بهطوريكه در شهريور ۱۴۰۴، تعداد فايلهاي فروش نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۹ درصد كمتر شد. اين انجماد معاملاتي دو علت اصلي دارد. نخست، حذف كامل تقاضاي مصرفي. قيمتهاي ميلياردي عملاً ورود خانهاوليها و بخش بزرگي از طبقه متوسط را غيرممكن كرده است. حتي وامهاي مسكن كه سقف آنها براي زوجين تهراني به حدود ۱.۲ ميليارد تومان رسيده، تنها معادل خريد حدود ۱۰ متر مربع آپارتمان است. دوم، ترديد سرمايهگذاران. كاهش نقدشوندگي، ريسكهاي ژئوپليتيك و جذابيت بازارهاي رقيب مانند طلا و ارز، سرمايهگذاران را از بازار مسكن دور كرده است.
ابرتورم ساخت؛ بحران از سمت عرضه
در سمت عرضه، بازار مسكن با پديدهاي مواجه است كه ميتوان آن را «ابرتورم ساخت» ناميد. جهش قيمت نهادههاي ساختماني، ناترازي انرژي و افزايش دستمزدها، هزينه توليد مسكن را بهشدت بالا برده است. در زمستان ۱۴۰۳، تورم نقطهبهنقطه نهادههاي ساختماني به حدود ۳۸ درصد رسيد و برخي اقلام مانند گچ، خدمات ساختماني و سيمان رشدهاي بالاي ۵۰ درصد را تجربه كردند. ناترازي انرژي، بهويژه قطع گاز صنايع سيمان و فولاد، نقش كليدي در اين بحران داشته است. كاهش توليد، افزايش هزينه حملونقل و استفاده از سوختهاي جايگزين مانند مازوت، قيمت مصالح را بهطور مستقيم بالا برده و ريسك ساختوساز را افزايش داده است. در چنين شرايطي، بسياري از سازندگان ترجيح دادهاند پروژهها را متوقف يا كند كنند.
زمين؛ مانع اصلي كاهش قيمت
حتي در شرايط ركود، قيمت مسكن كاهش نمييابد و دليل اصلي آن، چسبندگي قيمت زمين است. در تهران، سهم زمين در قيمت نهايي مسكن در برخي مناطق به ۶۰ تا ۷۰ درصد ميرسد. قيمت زمين و املاك كلنگي طي چهار سال اخير بيش از ۲۰۰ درصد رشد كرده و سازندگاني كه زمين را با قيمت بالا تملك كردهاند، حاضر به فروش با ضرر نيستند. نتيجه آن است كه واحدها خالي ميمانند، اما ارزان نميشوند.
بحران قدرت خريد و تغيير الگوي زيست
شكاف ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن به عميقترين سطح تاريخي رسيده است. برآوردها نشان ميدهد كه دوره انتظار براي خريد يك آپارتمان معمولي در تهران، با فرض پسانداز كامل درآمد، به بيش از يك قرن رسيده است. اين وضعيت، مسكن را از يك كالاي مصرفي به كالايي لوكس و دستنيافتني تبديل كرده است.
فشار خريد به بازار اجاره منتقل شده و تورم اجارهبها در تهران از ۴۰ درصد فراتر رفته است. پيامد اجتماعي اين بحران، ظهور پديدههايي مانند «پشتبامخوابي»، «كانكسنشيني» و زندگي در واحدهاي اشتراكي در حاشيه شهرهاست. همزمان، الگوي «زيست كپسولي» و ساخت ميكروآپارتمانهاي ۲۵ تا ۳۵ متري به عنوان آخرين راهحل براي بسياري از جوانان و مجردها مطرح شده است؛ تغييري كه از كاهش سطح رفاه عمومي حكايت دارد.
تداوم ركود با چهرهاي جديد
با توجه به متغيرهاي موجود، محتملترين سناريو براي سال ۱۴۰۵، تداوم ركود تورمي است. قيمتها بهصورت اسمي افزايش مييابند، اما در مقياس واقعي و دلاري، بازار با ثبات يا كاهش ارزش مواجه خواهد بود. تنها در صورت شوكهاي بزرگ ارزي يا گشايشهاي سياسي، ممكن است مسير بازار تغيير كند؛ هرچند حتي در سناريوي خوشبينانه نيز انتظار كاهش معنادار قيمتها وجود ندارد. بازار مسكن ايران به مرحلهاي رسيده كه نه توان رشد دارد و نه امكان اصلاح. اين بازار در نقطهاي ميان تورم ساخت، بحران قدرت خريد و ناكارآمدي سياستهاي تنظيمي گير افتاده است. ادامه اين وضعيت، نهتنها يك چالش اقتصادي، بلكه يك بحران اجتماعي تمامعيار خواهد بود؛ بحراني كه نشانههاي آن را امروز در تغيير سبك زندگي و كوچكشدن روياي «خانهدار شدن» به «يافتن سرپناه» ميتوان ديد.
