آرامش فصلي يا وقفهاي موقت؟
با ورود به فصل زمستان و همزماني آن با اجراي برخي سياستهاي جديد دولتي در حوزه اجارهداري، بازار اجاره مسكن در ايران وارد دورهاي از آرامش نسبي شده است.
با ورود به فصل زمستان و همزماني آن با اجراي برخي سياستهاي جديد دولتي در حوزه اجارهداري، بازار اجاره مسكن در ايران وارد دورهاي از آرامش نسبي شده است.
بررسيهاي ميداني و اظهارات فعالان بازار نشان ميدهد كه برخلاف فصل تابستان كه همواره اوج جابهجايي و افزايش نرخ اجارهبها را به همراه دارد، در ماههاي اخير نهتنها از رشد قيمتها خبري نيست، بلكه در برخي فايلها بهويژه واحدهاي بزرگمتراژ، كاهش نرخ نيز مشاهده شده است.
اين وضعيت اگرچه در نگاه اول نشانهاي مثبت براي مستأجران تلقي ميشود، اما در لايههاي عميقتر، پرسشهايي درباره پايداري اين ثبات و چشمانداز بازار اجاره در ماههاي آينده ايجاد ميكند.به گزارش ايسنا، با ورود به نيمه دوم سال و آغاز فصول سرد، بازار اجاره مسكن طبق يك الگوي تكرارشونده سالانه، با افت محسوس تقاضا مواجه شده است. مشاوران املاك معتقدند كه كاهش جابهجايي خانوارها پس از پايان تابستان و آغاز سال تحصيلي مدارس، نقش تعيينكنندهاي در آرام شدن بازار دارد.به گفته فعالان اين حوزه، نرخهاي اجاره در مقايسه با تابستان بين ۱۰ تا ۲۰ درصد كاهش يافته و در بسياري از مناطق، مالكان براي جذب مستأجر ناچار به تعديل قيمتها شدهاند.با اين حال، اين كاهش تقاضا به معناي بهبود كامل شرايط براي اجارهنشينها نيست. بررسي فايلهاي موجود در بازار نشان ميدهد كه عرضه مسكن اجارهاي نيز نسبت به نيمه اول سال كاهش يافته و تنوع واحدها، بهويژه در متراژهاي متوسط و كوچك، محدود شده است. در حال حاضر بخش عمده فايلهاي اجاره مربوط به آپارتمانهاي بزرگمتراژ با نرخهاي بالا است كه عملاً متقاضي چنداني ندارند و همين موضوع باعث شده زمان خالي ماندن اين واحدها افزايش يابد.
تابستان؛ موتور محرك افزايش اجارهبها
تابستان همواره به عنوان فصل طلايي بازار اجاره مسكن شناخته ميشود. تعطيلي مدارس، فراغت زماني خانوارها و شرايط مساعد آبوهوايي، موجب افزايش تمايل به جابهجايي و در نتيجه رشد تقاضا براي واحدهاي اجارهاي ميشود. بسياري از خانوادهها ترجيح ميدهند تغيير محل سكونت خود را به ماههاي گرم سال موكول كنند تا با مشكلات ناشي از سرما و بارندگي مواجه نشوند.در كلانشهرهايي مانند تهران، مشهد، اصفهان و تبريز، اين الگوي فصلي بهوضوح قابل مشاهده است؛ بهگونهاي كه اجارهبها در تابستان افزايش يافته و در مقابل، پاييز و زمستان با ركود نسبي همراه ميشود. در اين بازه زماني، مالكان براي جلوگيري از خالي ماندن واحدها، انعطاف بيشتري در قيمتگذاري نشان ميدهند. اما اين كاهش قيمتها بيشتر جنبه مقطعي دارد و با بازگشت تقاضا در بهار، مجدداً مسير صعودي خود را طي ميكند .
ورود دولت به بازار اجاره مسكن استيجار عمومي
در كنار عوامل فصلي، سياستهاي جديد دولت نيز به عنوان متغيري تأثيرگذار بر بازار اجاره مطرح شده است. وزارت راه و شهرسازي در ماههاي اخير از اجراي طرح «مسكن استيجار عمومي» خبر داده و اعلام كرده كه تا پايان سال، ۱۰ هزار واحد مسكوني استيجاري را تملك كرده و در اختيار متقاضيان واجد شرايط قرار خواهد داد.
اين طرح با هدف حمايت از زوجهاي جوان فاقد مسكن، واقع در دهكهاي يك تا شش درآمدي و با حداكثر پنج سال از تاريخ ازدواج طراحي شده است. البته در فاز نخست، زوجهاي جوان دهكهاي اول و دوم در اولويت قرار دارند. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، تمركز اصلي اجراي اين طرح بر بافتهاي فرسوده شهري است؛ مناطقي كه هم نياز بالايي به نوسازي دارند و هم ميتوانند بستر مناسبي براي توسعه اجارهداري حرفهاي باشند.دولت در اين مسير به دنبال جلب مشاركت انبوهسازان و بخش خصوصي است. مديران كل راه و شهرسازي استانها مامور شدهاند تا با شناسايي سازندگان فعال، بهويژه در بافتهاي فرسوده، زمينه اجراي اين طرح را فراهم كنند. كارشناسان معتقدند در صورت اجراي صحيح، ورود بخش خصوصي و توسعه اجارهداري حرفهاي ميتواند در ميانمدت اثرات كاهشي بر نرخ اجارهبها داشته باشد.فرزانه صادق، وزير راه و شهرسازي، در تشريح اين سياست گفت: بايد از ظرفيت انبوهسازان فعال در بافتهاي فرسوده كشور به نحو موثر استفاده شود و توجيه اقتصادي حضور آنها از طريق ضوابط تشويقي و خريد واحدها از سوي وزارت راه و شهرسازي فراهم شود.به گفته او، تأمين منابع مالي اين طرح از محل اراضي سازمان ملي زمين و مسكن و منابع بازآفريني شهري انجام خواهد شد.
واكنش خنثي بازار به نوسانات ارزي
در ماههاي اخير، افزايش هيجاني قيمت ارز يكي از دغدغههاي اصلي فعالان اقتصادي بوده است. با اين حال، بازار مسكن و بهتبع آن بازار اجاره، واكنش فوري به اين نوسانات نشان نداده است. سعيد لطفي، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، در اين باره ميگويد: بازار اجاره در حال حاضر آرام است و قيمتها تغيير چنداني نكرده، حتي نسبت به تابستان با مقدار اندكي كاهش نيز مواجه شده است.او معتقد است كه متغيرهاي سياسي و اجتماعي و همچنين نوسانات ارزي، اثر آني بر بازار مسكن ندارند و معمولاً با يك وقفه زماني خود را نشان ميدهند. لطفي تأكيد ميكند: اگر رشد ارز بر قيمت مسكن تأثير ايجاد كند، اجاره هم طبيعتاً به دليل آنكه تابع قيمت مسكن است، ميتواند تحت تأثير قرار بگيرد.اين كارشناس بازار مسكن به افزايش هزينههاي ساخت نيز اشاره كرده و ميگويد قيمت مصالح ساختماني كه پيشتر بر مبناي دلار ۱۰۸ هزار توماني محاسبه ميشد، اكنون با دلار ۱۳۵ هزار توماني تعديل شده است. اين موضوع قطعاً بر نرخ تمامشده ساختوساز اثرگذار خواهد بود، هرچند هنوز بازتاب آن بهطور ملموس در بازار مسكن ديده نميشود.
چشمانداز بازار اجاره در ماههاي آينده
با توجه به شرايط فعلي، پيشبيني ميشود كه بازار اجاره در ماههاي باقيمانده از زمستان، همچنان در وضعيت باثباتي قرار داشته باشد. كاهش جابهجايي و افت تقاضا اجازه افزايش قيمتها را نميدهد و حتي ممكن است در برخي مناطق، شاهد تخفيفهاي بيشتري از سوي مالكان باشيم.لطفي در اين باره ميگويد: در زمستان به دليل اينكه جابهجايي كمتر اتفاق ميافتد، نرخ اجاره مسكن ثبات خواهد داشت، اما در ارديبهشت و خرداد بهطور سنتي شاهد تغيير قيمتها در بازار اجاره هستيم.او در عين حال نسبت به سال آينده هشدار ميدهد و معتقد است كه رشد اجارهبها ميتواند از تورم عمومي پيشي بگيرد يا دستكم همسطح آن باشد. اين پيشبيني در شرايطي مطرح ميشود كه هزينههاي ساخت، كمبود عرضه مسكن و فشار تقاضاي انباشتهشده، همچنان از چالشهاي اصلي بازار مسكن ايران محسوب ميشوند.بازار اجاره مسكن در زمستان امسال بيش از آنكه تحت تأثير سياستهاي كلان يا نوسانات اقتصادي باشد، تابع الگوي فصلي كاهش تقاضا است. آرامش فعلي را ميتوان يك وقفه موقت دانست كه با آغاز فصل جابهجايي در بهار، جاي خود را به تحرك و افزايش قيمتها خواهد داد. در اين ميان، موفقيت يا ناكامي طرحهايي مانند مسكن استيجار عمومي ميتواند نقش تعيينكنندهاي در آينده بازار ايفا كند؛ طرحهايي كه اگر بهدرستي اجرا شوند، شايد بتوانند بخشي از فشار مزمن اجارهنشينها را كاهش دهند، اما در غير اين صورت، تنها اثري محدود و كوتاهمدت بر بازار خواهند داشت.
