احتمال رونق معاملات مسكن بدون هيجانات قيمتي
در ماههاي اخير، نوسانات افزايشي در بازار ارز و طلا باعث شده بخشي از سرمايهها به سمت اين بازارها حركت كند. در مقابل، بخش مسكن همچنان در وضعيتي بلاتكليف قرار دارد و نتوانسته نقش سنتي خود را به عنوان يكي از مهمترين مقاصد سرمايهگذاري ايفا كند.
در ماههاي اخير، نوسانات افزايشي در بازار ارز و طلا باعث شده بخشي از سرمايهها به سمت اين بازارها حركت كند. در مقابل، بخش مسكن همچنان در وضعيتي بلاتكليف قرار دارد و نتوانسته نقش سنتي خود را به عنوان يكي از مهمترين مقاصد سرمايهگذاري ايفا كند. به اعتقاد كارشناسان، اگر اين وضعيت اصلاح شود و بازار مسكن از حالت انتظار و ركود خارج شود، ميتواند سهم قابلتوجهي در جذب سرمايهها داشته باشد و زمينهساز شكلگيري رونقي غيرتورمي در اقتصاد شود؛ رونقي كه نه بر پايه هيجان قيمتي، بلكه بر افزايش معاملات و گردش طبيعي سرمايه استوار خواهد بود. سمانه محرمي نمين، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران، در گفتوگو با ايسنا با اشاره به پيوند ميان بازارهاي دارايي ميگويد: يكي از دلايل آشفتگي بازار طلا و ارز، بلاتكليفي بازار مسكن است. اگر بازار مسكن ميتوانست از ركود خارج شود و نقش واقعي خود را داشته باشد، قطعا بخشي از سرمايهها را جذب ميكرد. اما در حال حاضر از وضعيت نرمال خارج شده است. اين باعث شده سرمايهها به سمت بازار ارز و طلا برود.
به گفته او، بازار مسكن ذاتاً ظرفيت جذب تقاضا و سرمايه را دارد، اما اين به معناي تشويق سوداگري نيست. محرمي نمين تاكيد ميكند: بازار مسكن ميتواند فشار تقاضا را جذب كند. منظور اين نيست كه سوداگري وارد بازار مسكن شود، بلكه يك رونق غيرتورمي ايجاد شود كه اين مساله منجر به گردش مالي در بسياري از سطوح اقتصادي خواهد شد.
ترجيح مستاجران براي خريد طلا به جاي خانهدار شدن
نوسانات شديد قيمت ارز و طلا باعث شده بخشي از متقاضيان بالقوه مسكن، تصميم خريد را به تعويق بيندازند. نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران در اين باره ميگويد: به دليل نوسانات افزايشي قيمت ارز و طلا، برخي كساني كه امروز متقاضي بالقوه بازار مسكن هستند ترجيح ميدهند مستاجر بمانند ولي طلا و ارز خريداري كنند؛ اين در حالي است كه ريسك خريد طلا و ارز بالا است اما مسكن يك دارايي امن محسوب ميشود. به باور اين كارشناس، اگر بازار ملك بتواند به ثبات نسبي برسد، بخشي از اين سرمايههاي سرگردان مجدداً به سمت خريد مسكن بازخواهد گشت؛ موضوعي كه ميتواند به افزايش معاملات بدون ايجاد شوك قيمتي منجر شود.
ركود تورمي؛ نه خريدار هست، نه فروشنده
بازار فعلي مسكن از منظر فعالان صنفي در وضعيت كمسابقهاي قرار دارد. محرمي نمين با اشاره به تجربه سالهاي گذشته ميگويد: در ادوار گذشته در بازار ملك يا خريدار زياد ميشد يا عرضه بالا ميرفت. الان هم خريدار نداريم، هم فروشنده نداريم.
او اين وضعيت را مصداق «ركود تورمي» ميداند و توضيح ميدهد: در شرايط فعلي با ركود تورمي در بازار املاك مواجهيم. خريدار نيست اما قيمتها بالا ميرود.به گفته محرمي، در سالهاي قبل معمولاً از ماههاي دي و بهمن تقاضاي خريد مسكن افزايش پيدا ميكرد؛ چراكه بسياري از خانوارها تمايل داشتند سال نو را در خانه خودشان آغاز كنند. اما اكنون كاهش شديد قدرت خريد اين الگو را بر هم زده است: در حال حاضر نبود قدرت خريد اين معادلات را به هم زده و باعث ايجاد دوره انتظار شده است.
هزينههاي ساخت؛ مانع كاهش قيمت مسكن
يكي از نكات كليدي در تحليل بازار، افزايش مداوم هزينههاي ساختوساز است. محرمي نمين در اين زمينه تاكيد ميكند: وقتي تمامي نهادههاي ساختماني گران شده، عوارض شهرداري بهشدت بالا رفته و دستمزد كارگر افزايش يافته، نميتوان انتظار داشت مسكن ارزان شود. به گفته او، حتي در شرايط ركودي فعلي نيز بسياري از فروشندگان حاضر نيستند ملك خود را با هر قيمتي عرضه كنند: در ركود فعلي نيز فروشندگان به هر قيمتي حاضر به فروش نيستند؛ زيرا نميتوانند پيشبيني كنند هفته آينده وضعيت ملك چگونه خواهد بود.
نقش پلتفرمهاي آنلاين در التهاب قيمتي
نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران يكي ديگر از عوامل افزايش قيمتهاي غيرواقعي در بازار مسكن را عملكرد سايتهاي اينترنتي آگهيدهنده ميداند. او ميگويد: پلتفرمهاي آنلاين به صورت منفي بازار ملك را كارگرداني ميكنند. به اين صورت كه در آگهيها قيمتها مرتبا ركورد ميزند و بهطور مثال سه بار در يك آگهي افزايش قيمت اعمال ميشود.
او ادامه ميدهد: آگهيهاي آنلاين نقش اصلي را در قيمتگذاري دارند. اين باعث ميشود نقش آن دسته از مشاوران املاك كه قيمتهاي منصفانه و كارشناسي براي خانهها تعيين ميكنند به تدريج كمرنگ شود. متاسفانه در حال حاضر هيچگونه نظارتي روي آگهيهاي سايتهاي اينترنتي وجود ندارد.
اميد به رونق معاملاتي در دي و بهمن
با وجود تمام اين چالشها، فعالان بازار مسكن نسبت به ماههاي پيش رو كاملاً نااميد نيستند. محرمي نمين با اشاره به الگوي فصلي بازار ميگويد: احتمالا در ديماه و بهمنماه اگر اتفاق خاصي نيفتد، بازار مسكن با رونق معاملات بدون هيجان قيمتي همراه ميشود. به باور او، اين رونق به معناي افزايش تعداد معاملات است، نه جهش قيمتها، رونق از نظر مشاوران املاك يعني تعداد بالاتر معاملات. اين به هيچ عنوان روشهاي هجومي قيمت به بازار تعبير نميشود. رونق يعني بازار بدون دستكاري مسير خود را طي كند، همراه با شيب ملايم و همسو با تورم عمومي.
سازندهها، واحدهاي نيمهكاره را تكميل ميكنند
در سمت عرضه نيز تحولات قابلتوجهي در حال وقوع است. گزارشهاي ميداني و آمارهاي رسمي نشان ميدهد سازندهها در مقطع فعلي بيش از آنكه به دنبال شروع پروژههاي جديد باشند، تمركز خود را بر تكميل واحدهاي نيمهكاره گذاشتهاند. بررسي آمارهاي مركز آمار ايران نشان ميدهد اگرچه سال گذشته ركورد ۱۱ ساله صدور پروانه ساختماني با بيش از ۵۲۰ هزار مجوز ساخت شكسته شد، اما در شش ماهه نخست امسال صدور پروانه براي ساختوسازهاي جديد نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۳ درصد كاهش يافته است. در اين بازه زماني، براي ساخت حدود ۱۹۱ هزار و ۳۷۶ واحد مسكوني پروانه صادر شده، در حالي كه اين رقم در شش ماهه اول سال ۱۴۰۳ حدود ۲۴۹ هزار و ۸۴۸ واحد بوده است. در شهر تهران نيز تعداد پروانههاي ساختماني با كاهش ۱۰ درصدي از حدود ۲۷ هزار واحد به حدود ۲۴ هزار واحد رسيده است.
رشد سرمايهگذاري در ساختمانهاي نيمهكاره
در مقابل كاهش صدور پروانههاي جديد، آمارهاي بانك مركزي تصوير متفاوتي از رفتار سازندهها ارايه ميدهد. بر اساس اين آمار، سرمايهگذاري بخش خصوصي در ساختمانهاي مناطق شهري كشور در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳.۲ درصد رشد داشته است.نكته قابلتوجه آنكه سرمايهگذاري در «ساختمانهاي نيمهكاره» و «ساختمانهاي تكميلشده» به ترتيب ۴۴ درصد و ۴۰.۴ درصد افزايش يافته است. اين ارقام نشان ميدهد سازندهها ترجيح دادهاند پروژههايي را كه طي دو سال اخير آغاز كرده بودند، هرچه سريعتر به بازار عرضه كنند.مجموع اين شواهد نشان ميدهد بازار مسكن در آستانه يك نقطه حساس قرار دارد. از يكسو ركود تورمي، كاهش قدرت خريد و التهابهاي ناشي از بازارهاي موازي، معاملات را محدود كرده و از سوي ديگر تمركز سازندهها بر تكميل پروژههاي نيمهكاره و احتمال افزايش معاملات فصلي ميتواند نشانههايي از تحرك تدريجي باشد.اگر سياستگذاريها به سمت ايجاد ثبات، نظارت بر قيمتگذاريهاي غيرواقعي و تقويت قدرت خريد خانوارها حركت كند، احتمال تحقق همان «رونق غيرتورمي» كه فعالان بازار از آن سخن ميگويند، بيش از پيش افزايش خواهد يافت؛ رونقي كه ميتواند هم به نفع مصرفكنندگان واقعي باشد و هم موتور بخش مهمي از اقتصاد كشور را دوباره روشن كند.
