مسكن در تلاقي ركود و گراني
بازار مسكن ايران در سال ۱۴۰۴ بيش از هر زمان ديگري تصويري چندلايه و متناقض از خود ارايه ميدهد. از يكسو آمارهاي رسمي از ركود عميق در بخش ساختوساز و كاهش شديد رشد اقتصادي ساختمان خبر ميدهند و از سوي ديگر، گزارشهاي تورمي نشان ميدهد كه شتاب افزايش قيمت مسكن اندكي كاهش يافته است.
بازار مسكن ايران در سال ۱۴۰۴ بيش از هر زمان ديگري تصويري چندلايه و متناقض از خود ارايه ميدهد. از يكسو آمارهاي رسمي از ركود عميق در بخش ساختوساز و كاهش شديد رشد اقتصادي ساختمان خبر ميدهند و از سوي ديگر، گزارشهاي تورمي نشان ميدهد كه شتاب افزايش قيمت مسكن اندكي كاهش يافته است.
با اين حال، بررسيهاي ميداني بازار مسكن تهران حاكي از آن است كه قيمتها همچنان در سطحي قرار دارند كه بخش بزرگي از خانوارها را از خريد خانه بازميدارند. بر اساس جديدترين آمار منتشرشده از سوي بانك مركزي، بخش مسكن و ساختمان در ششماهه نخست سال ۱۴۰۴ رشد منفي ۱۲.۹ درصدي را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه كرده است. اين رقم نهتنها نشاندهنده تشديد ركود در اين بخش است، بلكه فاصله قابل توجهي با عملكرد سال گذشته دارد؛ چراكه بخش ساختمان در نيمه نخست سال ۱۴۰۳ رشد مثبت ۳.۴ درصدي را ثبت كرده بود.
بررسي جزييتر آمارها نشان ميدهد كه وضعيت در ابتداي سال جاري حتي بحرانيتر بوده است. رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۴ به منفي ۱۴.۳ درصد رسيد؛ رقمي كه از افت شديد فعاليتهاي ساختماني، كاهش صدور پروانههاي ساخت، تعويق پروژههاي جديد و عقبنشيني سرمايهگذاران حكايت دارد.
كارشناسان اقتصادي معتقدند تركيب عواملي همچون افزايش هزينههاي ساخت، نااطميناني اقتصادي، كاهش قدرت خريد و نبود مشوقهاي موثر، نقش اصلي را در تعميق اين ركود ايفا كردهاند.
فاصله معنادار با سالهاي قبل
مقايسه روند رشد بخش مسكن در سالهاي اخير نشان ميدهد كه بازار ساختمان پس از يك دوره بهبود نسبي، بار ديگر وارد فاز ركودي شده است. در حالي كه رشد سالانه بخش ساختمان در كل سال ۱۴۰۳ نيز حدود ۳.۴ درصد بود، چرخش ناگهاني به سمت رشد منفي در سال ۱۴۰۴ زنگ خطري جدي براي آينده عرضه مسكن محسوب ميشود.
كاهش ساختوساز بهطور مستقيم بر عرضه واحدهاي جديد اثر ميگذارد و در ميانمدت ميتواند به تشديد عدم تعادل ميان عرضه و تقاضا منجر شود؛ موضوعي كه تجربه سالهاي گذشته نشان داده است معمولا خود را در قالب افزايش قيمتها نمايان ميكند.
تورم مسكن؛ كاهش اندك اما قابل توجه
در سوي ديگر اين معادله، گزارش جديد مركز آمار ايران از كاهش نسبي تورم مسكن حكايت دارد. بر اساس اين گزارش، تورم سالانه بخش «مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوختها» در يك سال منتهي به آذرماه ۱۴۰۴ به ۳۶.۷ درصد رسيده است. اين رقم در مقايسه با دوره منتهي به آبانماه سال جاري، ۰.۲ درصد كاهش را نشان ميدهد.
تورم ماهانه بخش مسكن در آذرماه ۲.۷ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۳۳.۶ درصد اعلام شده است. هرچند اين ارقام همچنان بالا هستند، اما كاهش جزيي آنها ميتواند نشانهاي از كاهش سرعت رشد قيمتها باشد؛ موضوعي كه فعالان بازار آن را به ركود معاملات و كاهش قدرت خريد متقاضيان نسبت ميدهند.
اجارهبها؛ كاهش خفيف فشار
يكي از مهمترين بخشهاي بازار مسكن، بازار اجاره است كه مستقيما با معيشت خانوارها در ارتباط قرار دارد. بر اساس دادههاي مركز آمار، تورم سالانه اجارهبها در آذرماه ۱۴۰۴ به ۳۵.۶ درصد رسيده كه نسبت به ماه قبل ۰.۴ درصد كاهش داشته است.
اين كاهش هرچند اندك است، اما در شرايطي رخ ميدهد كه طي سالهاي گذشته اجارهبها يكي از اصليترين عوامل فشار بر هزينه خانوارها بوده است. با اين حال، بسياري از كارشناسان معتقدند كه كاهش تورم اجاره بيشتر ناشي از كاهش توان پرداخت مستاجران است تا افزايش عرضه واحدهاي اجارهاي.
هزينههاي پنهان سكونت رو به افزايش
در حالي كه تورم مسكن و اجاره نشانههايي از كاهش شتاب را نشان ميدهد، هزينههاي جانبي سكونت مسير متفاوتي را طي ميكنند. تورم خدمات نگهداري و تعمير واحدهاي مسكوني در آذرماه ۱۴۰۴ به ۴۶.۶ درصد رسيده كه نسبت به دوره قبل افزايش ۱.۲ درصدي داشته است.
همچنين تورم بخش آب، برق، گاز و ساير سوختها با ثبت رقم ۵۵.۸ درصد، افزايش ۳.۸ درصدي را نسبت به يك سال منتهي به آبانماه نشان ميدهد. اين ارقام بيانگر آن است كه حتي در صورت ثبات نسبي قيمت مسكن، هزينه زندگي در واحدهاي مسكوني همچنان رو به افزايش است.
۷ ميليارد تومان؛ مرز خريد خانه در تهران
در كنار آمارهاي رسمي، بررسيهاي ميداني بازار مسكن تهران تصوير ملموستري از وضعيت فعلي ارايه ميدهد. بررسي فايلهاي فروش نشان ميدهد كه با بودجهاي حدود ۷ ميليارد تومان همچنان امكان خريد آپارتمان در مناطق مختلف تهران وجود دارد، اما تفاوت متراژ، سن بنا و امكانات واحدها چشمگير است.
در جنوب تهران و مناطقي مانند منطقه ۲۰ و ۱۷، با اين بودجه ميتوان واحدهاي نوساز بالاي ۱۰۰ مترمربع با امكانات كامل شامل آسانسور، پاركينگ و انباري خريداري كرد. اين مناطق بيشترين متراژ را در ازاي اين سطح قيمتي ارايه ميدهند.
شرق و مركز تهران؛ تعادل نسبي
در شرق تهران، متراژ واحدهاي قابل خريد با ۷ ميليارد تومان معمولا تا حدود ۹۰ مترمربع ميرسد و بسياري از آنها داراي امكانات كامل هستند. محلههايي مانند نظامآباد يا تهرانپارس جنوبي نمونههايي از اين وضعيت به شمار ميروند. در مركز تهران، شرايط متنوعتر است. متراژ واحدها بين ۶۰ تا ۸۵ مترمربع متغير است و سن بنا نقش تعيينكنندهاي در قيمت دارد. در برخي محلهها واحدهاي قديمي بدون امكانات و در برخي ديگر واحدهاي كوچك اما مجهز در دسترس خريداران قرار دارد.
شمال تهران؛ متراژ كم، قيمت بالا
در مقابل، در شمال تهران و مناطق ۱، ۲ و ۳، با بودجه ۷ ميليارد تومان عمدتابايد سراغ واحدهاي كوچك، قديمي و فاقد امكانات كامل رفت. در محلههايي مانند چيذر يا ظفر، واحدهايي با متراژ كمتر از ۶۰ مترمربع و سن بناي بالاي ۲۰ سال با اين قيمتها معامله ميشوند؛ موضوعي كه نشاندهنده شكاف عميق قيمتي ميان شمال و ساير مناطق شهر است.
در غرب و نيمهغربي تهران نيز امكان خريد واحدهايي با متراژ ۶۰ تا ۸۰ مترمربع وجود دارد. هرچند بسياري از اين واحدها داراي امكانات هستند، اما قيمتها در اين مناطق نيز به سقف ۷ ميليارد تومان نزديك شدهاند و گزينههاي ارزانتر محدود شده است.
چشمانداز بازار مسكن
مجموع اين دادهها نشان ميدهد بازار مسكن ايران در مقطع حساسي قرار دارد. ركود ساختوساز ميتواند در آينده به كاهش عرضه و فشار قيمتي منجر شود، در حالي كه كاهش نسبي تورم هنوز نتوانسته قدرت خريد خانوارها را احيا كند. در چنين شرايطي، بازار در وضعيت انتظار قرار گرفته و بسياري از خريداران و فروشندگان دست به عصا حركت ميكنند.
به نظر ميرسد خروج بازار مسكن از اين وضعيت، نيازمند سياستهايي است كه همزمان به تحريك عرضه، كنترل هزينههاي ساخت و تقويت تقاضاي مصرفي توجه داشته باشد؛ در غير اين صورت، ركود فعلي ميتواند به بحراني عميقتر در سالهاي آينده تبديل شود.
