خانههايي در دل شهر با اجاره نصف بازار
بازار مسكن ايران، بهويژه در بخش اجاره، سالهاست با بحراني مزمن دستوپنجه نرم ميكند؛ بحراني كه ريشه در شكاف عميق ميان عرضه و تقاضا، كاهش قدرت خريد خانوارها و نبود سياستهاي پايدار حمايتي دارد.
بازار مسكن ايران، بهويژه در بخش اجاره، سالهاست با بحراني مزمن دستوپنجه نرم ميكند؛ بحراني كه ريشه در شكاف عميق ميان عرضه و تقاضا، كاهش قدرت خريد خانوارها و نبود سياستهاي پايدار حمايتي دارد. درحال حاضر خانوار شهري بخش عمده درآمد خود را صرف پرداخت اجارهبها ميكنند؛ وضعيتي كه نهتنها امنيت سكونت را از آنها سلب كرده، بلكه امكان برنامهريزي براي آينده و خروج از چرخه فقر را نيز بهشدت محدود ساخته است. در چنين شرايطي، وزارت راه و شهرسازي با اجراي طرح «مسكن استيجاري عمومي» تلاش كرده است تا پاسخي ساختاري به اين بحران بدهد؛ طرحي كه با واگذاري زمين رايگان به بخش خصوصي و اجاره واحدها با قيمتي حداكثر ۵۵ درصد نرخ بازار، بهدنبال كاهش فشار اجاره بر دهكهاي كمدرآمد و ايجاد تعادل در بازار مسكن است. پرويز آقايي، كارشناس دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در گفتوگو با راديو اقتصاد، اجراي مسكن استيجاري عمومي را پاسخي به يك خلأ تاريخي در سياستگذاري مسكن كشور ميداند. او با اشاره به سابقه قانوني اين موضوع ميگويد: از سال ۱۳۷۷ قانون استيجار وجود داشته و بر اساس آن، سالانه بايد ۱۰ درصد از توليد مسكن كشور به ساخت مسكن استيجاري اختصاص مييافت؛ اما اين تكليف قانوني هيچگاه بهطور جدي اجرا نشد. به گفته آقايي، عدم اجراي اين قانون پيامدهاي قابلتوجهي بههمراه داشته است، اگر اين تكليف قانوني اجرا ميشد، امروز بيش از يك ميليون واحد مسكن استيجاري عمومي در كشور وجود داشت كه ميتوانست بخش بزرگي از تقاضاي بازار اجاره را پاسخ دهد.
فراتر از كاهش اجارهبها توانمندسازي خانوارها
اين كارشناس حوزه مسكن تأكيد ميكند كه هدف طرح، صرفاً كاهش عدد اجارهبها نيست، بلكه نگاه آن معطوف به توانمندسازي خانوارهاست. آقايي در اين باره توضيح ميدهد: خانوارهايي كه امروز ۵۰ تا ۹۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره مسكن ميكنند، عملاً امكان استفاده از پروژههاي حمايتي يا ورود به بازار خريد مسكن را ندارند.
به گفته او، مسكن استيجاري عمومي تلاش ميكند با كاهش هزينه مسكن و ايجاد دورهاي از سكونت پايدار، امكان برنامهريزي اقتصادي و پسانداز را براي خانوارها فراهم كند تا مسير خانهدار شدن آنها هموار شود.
نه اجارهداري دولتي بلكه مشاركت بخش خصوصي
آقايي با رد تصور رايج درباره «اجارهداري دولتي» ميگويد: دولت نقش تصديگري ندارد و واحدهاي مسكوني از طريق كارگزاران بخش خصوصي و در چارچوب ضوابط مشخص اجاره داده ميشود. او ميافزايد: ثبتنام متقاضيان از طريق سامانه انجام ميشود و قيمت اجاره، مدت سكونت و مقررات بهصورت شفاف و از پيش تعيين شده است. به گفته اين مقام مسوول، مسكن استيجاري عمومي تجربهاي شناختهشده در بسياري از كشورهاي جهان است و سابقهاي بيش از صد سال دارد. آقايي تصريح ميكند: ممكن است در سالهاي ابتدايي اجراي طرح با چالشهايي مواجه شويم، اما تلاش شده با بهرهگيري از تجربههاي جهاني و ظرفيتهاي داخلي، اجراي آن به بخش خصوصي سپرده شود.
زمين رايگان؛ مشوق اصلي ساخت مسكن اجارهاي
آقايي با اشاره به بسته مديريت بازار اجاره كه در ارديبهشتماه امسال ابلاغ شد، يكي از مهمترين مشوقهاي اين طرح را واگذاري زمين رايگان ميداند و ميگويد: وزارت راه و شهرسازي اراضي خود را بهصورت رايگان در اختيار بخش خصوصي، نهادهاي حمايتي و نهادهاي عمومي قرار ميدهد تا واحدهاي مسكوني احداث و در قالب اجاره استيجاري عمومي عرضه شود. او اين اقدام را عاملي كليدي براي كاهش هزينه تمامشده ساخت و افزايش انگيزه سرمايهگذاران در حوزه مسكن اجارهاي عنوان ميكند.
خانههايي در دل شهر، نه در حاشيه
يكي از انتقادهاي هميشگي به پروژههاي حمايتي مسكن، جانمايي آنها در حاشيه شهرها و دوري از خدمات شهري بوده است. آقايي در اين باره ميگويد: اولويت ساخت مسكنهاي استيجاري عمومي، مناطق درونشهري با قيمت متوسط است تا مستأجران با مشكلات تردد و فاصله از خدمات شهري مواجه نشوند. او همچنين از پيشبيني واحدهايي با متراژ مناسب خبر ميدهد و تأكيد ميكند: حتي واحدهايي تا ميانگين ۱۱۰ متر در نظر گرفته شده است. هدف، عرضه مسكن باكيفيت و متناسب با شأن خانواده ايراني است. به گفته آقايي، يكي از جذابترين ويژگيهاي اين طرح، نرخ اجارهبهاي آن است كه بر اساس مصوبات ابلاغي، ميزان اجاره براي دهكهاي سوم و چهارم حدود ۳۵ درصد، دهكهاي پنجم و ششم ۴۵ درصد و در نهايت حداكثر ۵۵ درصد اجارهبهاي بازار خواهد بود. او تأكيد ميكند: در اين مدل، خانوارها حداكثر نيمي از اجاره واحد مشابه در بازار آزاد را پرداخت ميكنند.
ابزاري براي كاهش فشار اجاره
در همين زمينه، غزال راهب، رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي، نيز مسكن استيجاري را يكي از راهبردهاي مهم دولت براي كاهش شكاف اجتماعي ميداند. او با اشاره به تجربههاي گذشته ميگويد: كمك به تأمين مسكن اقشار مختلف جامعه صرفاً به معناي مالكيت نيست. تجربه چند دهه گذشته نشان داده است كه بسياري از گروههاي كمدرآمد، حتي زماني كه صاحب مسكن ميشوند، به دليل معيشت ناپايدار، مسكن خود را به الگوي درآمدي تبديل كرده و دوباره به صف بيمسكنها بازميگردند. راهب توضيح ميدهد كه بر اساس مطالعات انجامشده، مجتمعهاي مسكوني دولتي با حمايت و يارانههاي دولت براي مسكن استيجاري آماده ميشوند و با معرفي افراد واجد شرايط، اين مجتمعها با مديريت بخش خصوصي فعاليت ميكنند. او ميافزايد: افراد واجد شرايط بر اساس توان پرداخت اجارهبها مورد حمايت قرار ميگيرند و در برخي موارد، دولت بخشي يا تمام اجارهبهاي اين افراد را تقبل ميكند .
جلوگيري از تمركز فقر
به گفته رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي، يكي از اصول كليدي اين الگو جلوگيري از تمركز فقر است: الگوي استاندارد اين است كه ساختمانها بهطور كامل به كمدرآمدها اختصاص نيابند. معمولاً نيمي از واحدها به افراد عادي و نيمي به افراد كمدرآمد در قالب استيجار تخصيص مييابد تا توليد فقر متمركز نشود. او تأكيد ميكند كه توزيع واحدهاي حمايتي در سطح شهر و همزيستي گروههاي مختلف درآمدي، ميتواند به كاهش جداييگزيني اجتماعي و تقويت سرمايه اجتماعي منجر شود. راهب يكي از چالشهاي مهم مسكن استيجاري را فرسودگي واحدها ميداند و هشدار ميدهد: ضروري است كه در كنار تأمين و تخصيص واحدها، برنامهريزي براي جلوگيري از فرسودگي و اجراي تعميرات دورهاي مدنظر قرار گيرد. او با اشاره به محدوديت توان مالي گروههاي كمدرآمد ميگويد: با توجه به اينكه اين گروهها عمدتاً توان اصلاح و نگهداري واحدها را ندارند، اين موضوع بايد در برنامهريزيها لحاظ شود. مجموع اين اظهارات نشان ميدهد كه مسكن استيجاري عمومي، هرچند در سطح سياستگذاري به عنوان راهكاري مكمل و نسبتاً پايدار معرفي ميشود، اما بههيچوجه درمان فوري و همهجانبه بحران بازار اجاره نيست. موفقيت اين طرح بيش از آنكه به اعلام اهداف و وعدههاي قيمتي وابسته باشد، به كيفيت اجرا، ميزان مشاركت واقعي بخش خصوصي، شفافيت در شناسايي و پايش مشمولان، و بهويژه نظام نظارت و نگهداري واحدها گره خورده است. تجربههاي پيشين نشان دادهاند كه هرگونه ضعف در نظارت يا تأمين منابع پايدار براي تعمير و نگهداري، ميتواند اين واحدها را در ميانمدت به كانونهاي جديد فرسودگي و نابرابري شهري تبديل كند. بنابراين، مسكن استيجاري عمومي تنها در صورتي ميتواند به كاهش فشار اجاره و شكاف اجتماعي كمك كند كه از سطح يك سياست اعلامي فراتر رفته و با تعهد اجرايي مستمر و پاسخگويي نهادي همراه شود.
