قيمتسازي پنهان و فرار ۴۰ ميليارد دلاري سرمايه ايراني
بازار مسكن ايران در سالهاي اخير بيش از هر زمان ديگري با واژههايي چون «ابهام»، «قيمتسازي»، «سوداگري پنهان» و «فرار سرمايه» گره خورده است. افزايش مداوم قيمتها، كاهش شديد قدرت خريد مردم و ركود همزمان ساختوساز، نشان ميدهد كه مسكن ديگر تنها يك كالاي مصرفي نيست، بلكه به ميدان رقابت بازيگران قدرتمندي تبديل شده كه نقش آنها براي افكار عمومي شفاف نيست.
بازار مسكن ايران در سالهاي اخير بيش از هر زمان ديگري با واژههايي چون «ابهام»، «قيمتسازي»، «سوداگري پنهان» و «فرار سرمايه» گره خورده است. افزايش مداوم قيمتها، كاهش شديد قدرت خريد مردم و ركود همزمان ساختوساز، نشان ميدهد كه مسكن ديگر تنها يك كالاي مصرفي نيست، بلكه به ميدان رقابت بازيگران قدرتمندي تبديل شده كه نقش آنها براي افكار عمومي شفاف نيست. در اين ميان، دو روايت مهم از درون بازار مسكن، تصويري نگرانكننده از آينده اين بخش ترسيم ميكند؛ از يكسو بانكها و پلتفرمهاي آنلاين به عنوان بازيگران پنهان قيمتسازي و از سوي ديگر خروج گسترده سرمايه ايرانيها به بازار مسكن تركيه. سمانه محرمي، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك، در گفتوگو با مهر، نقش بانكها در بازار مسكن را «غيرشفاف و بالقوه خطرناك» توصيف ميكند. به گفته او، بانكها در بازار مسكن نقش دارند اما اين نقش شفاف نيست و همين موضوع ميتواند خطرناك باشد، املاك تمليكي، پروژهها و زمينها با حجم گسترده در اختيار بانكها قرار گرفته است.بانكها بهواسطه تملك املاك ناشي از بدهيهاي معوق، پروژههاي نيمهتمام و زمينهاي شهري، عملاً به يكي از بزرگترين مالكان املاك در كلانشهرها تبديل شدهاند. محرمي تأكيد ميكند: اين حجم از دارايي ميتواند به شكل مستقيم بر قيمتها اثرگذار باشد و هر حركت بانكها، چه بزرگنمايي و چه پنهانكاري، بازار را تحت تأثير قرار ميدهد. به اعتقاد او، بانكها به عنوان «بازيگران پنهان قيمتگذاري»، قادرند با مديريت عرضه، جهت حركت قيمتها را تعيين كنند: آنها با در اختيار داشتن حجم عظيمي از املاك در سطح شهر، ميتوانند قيمتها را كنترل و هدايت كنند.
مزايدهها؛ نقطه شروع موجهاي قيمتي
يكي از ابزارهاي اثرگذاري بانكها، مزايده املاك است. محرمي در اين باره ميگويد: اگر بانكها مزايدهاي برگزار كنند، قيمت پايهاي را تعيين ميكنند كه حتي يك افزايش كوچك ميتواند قيمت كل منطقه را بالا ببرد. او اين روند را مصداقي از بنگاهداري بانكها ميداند: بانكهايي كه در زمينه خريد و فروش املاك فعاليت ميكنند، به نوعي بنگاهداري ميكنند. به گفته نايبرييس دوم اتحاديه املاك، مشكل از جايي آغاز ميشود كه قيمت كارشناسي، عمداً پايينتر از واقعيت بازار تعيين ميشود و بانك با فروش ملك در قيمت بالاتر، وارد چرخه سوداگري ميشود: قيمتهاي كارشناسي چند درصد پايينتر از قيمت واقعي است و با فروش آن به قيمت بالاتر، مصداق واضح سوداگري شكل ميگيرد. اين فرآيند، افزايش قيمتها را تدريجي اما عميق ميكند، محرمي معتقد است: اين شيوه باعث ميشود افزايش قيمت در بازار مسكن به صورت لايهاي و پنهان رخ دهد و اثر واقعي آن در سطح عمومي بازار نمايان شود.
پلتفرمهاي آنلاين كارخانه توليد قيمتهاي توهمي
در كنار بانكها، پلتفرمهاي آنلاين آگهي مسكن نيز به متهمان اصلي آشفتگي بازار تبديل شدهاند. نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك صراحتاً ميگويد: امروز پلتفرمها به ويژه يكي از پلتفرمهاي بزرگ، به جاي فروش واقعي، فقط توهم فروش ايجاد ميكنند. او توضيح ميدهد كه قيمتهاي درجشده، الزاماً قيمت معامله نيستند، زماني كه خانهاي را در سامانه املاك و مستغلات ثبت ميكنيم، قيمت واقعي آن مشخص نيست و تنها قيمت اسمي بازار درج ميشود. به گفته محرمي، مقايسههاي غيركارشناسي، منجر به تورم انتظاري ميشود، افراد هنگام ثبت ملك، با مقايسه خانههاي مشابه، اجزاي كوچكي از ملك خود را به قيمت كلي اضافه ميكنند. نتيجه اين روند، ايجاد آگهيهاي تكراري و ساختگي است، اين شيوه باعث ميشود آگهيهاي تكراري، فايلهاي ساختگي و قيمتهاي بيپايه ايجاد شود .
هزينه آگهي؛ شريك پنهان گراني مسكن
محرمي به ساختار درآمدي پلتفرمها نيز انتقاد دارد و ميگويد: يك پلتفرم آگهي آنلاين در سال گذشته سه بار افزايش قيمت به بهانههاي واهي داشت. او تفاوت هزينه ثبت آگهي در مناطق مختلف تهران را غيرمنطقي ميداند: در منطقه يك حدود ۵۰۰ هزار تومان، در منطقه ۱۸ حدود ۱۷۰ هزار تومان و در منطقه ۳ حدود ۴۰۰ هزار تومان. به گفته نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك، اين اختلاف، هيچ توجيه كارشناسي ندارد و صرفاً مشاوران املاك و پلتفرمها را شريك كميسيون ميكند.
مشاوران املاك؛ حلقه تحت فشار بازار
در شرايطي كه قيمتها افسارگسيخته افزايش يافته، حقالزحمه مشاوران املاك ثابت مانده است. محرمي ميگويد: امروز مشاوران با بالاترين هزينهها كار ميكنند؛ هزينه پلتفرمها، اجاره دفاتر و تبليغات را دارند، اما حقالزحمه آنها سالهاست كه ثابت مانده است. او نقش مشاوران را حياتي ميداند و ميگويد: مشاوران املاك تنها كساني هستند كه ميتوانند نظر كارشناسي درباره ملك ارايه دهند.
فرار سرمايه؛ ۴۰ ميليارد دلار در بازار مسكن تركيه
در سوي ديگر ماجرا، خروج سرمايه از بازار مسكن ايران به مقصد كشورهاي همسايه، بهويژه تركيه، زنگ خطر جديتري را به صدا درآورده است. امين بيدي، عضو انجمن انبوهسازان، با اشاره به ضعف سياستگذاري داخلي ميگويد: طي پنج سال گذشته حدود ۴۰ ميليارد دلار از سرمايه ايرانيها صرف صنعت ساختمان تركيه شده است. او اين روند را نتيجه مستقيم ضعف ديپلماسي اقتصادي ميداند و هشدار ميدهد: وقتي امكان ورود سرمايهگذاري وجود نداشته باشد، پروژهاي تعريف نميشود؛ ابتدا نيروي انساني و سپس سرمايه از اين بخش خارج ميشود.
ساختوساز داخلي؛ عقبمانده از نياز واقعي
بيدي با اشاره به نياز سالانه كشور ميگويد: نياز سالانه كشور ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسكوني است، در حالي كه كمتر از ۲۵۰ هزار واحد ساخته شده است. او از انباشت تقاضاي پاسخدادهنشده خبر ميدهد: تا پايان سال جاري انباشت حدود ۳ ميليون واحد مسكوني وجود دارد. به گفته عضو انجمن انبوهسازان، خروج انبوهسازان و پيمانكاران از بازار، نتيجه مستقيم اين شرايط است. مجموع اين شواهد نشان ميدهد كه بازار مسكن ايران درگير بحران ساختاري و چندلايهاي است كه ريشه آن فراتر از نوسانات كوتاهمدت قيمت يا كمبود منابع است. سوداگري پنهان بانكها، كه از طريق كنترل گسترده املاك و تعيين قيمتهاي پايه در مزايدهها اعمال ميشود، همراه با قيمتسازي مصنوعي پلتفرمهاي آنلاين، يك چرخه بازخوردي ايجاد كرده كه هم انتظارات بازار را تحريف ميكند و هم تصميمات سرمايهگذاران و خريداران واقعي را مختل ميسازد. همزمان، فرار گسترده سرمايه به بازارهاي امنتر خارجي نشان ميدهد كه فقدان سياستگذاري شفاف و اطمينانبخش، نهتنها نقدينگي را از داخل كشور خارج ميكند، بلكه ظرفيت توليد مسكن داخلي و امنيت اشتغال در اين بخش را نيز تهديد ميكند. كارشناسان تأكيد دارند كه بدون ايجاد شفافيت كامل، نظارت دقيق و بازگرداندن اعتماد عمومي، هيچ مكانيسمي قادر نخواهد بود قيمتها را واقعي و قابل پيشبيني كند و سرمايههاي كلان داخلي را به سمت توسعه مسكن هدايت نمايد. به عبارت ديگر، بحران مسكن ايران بيش از آنكه ناشي از كمبود زمين، مصالح يا توان اجرايي باشد، نتيجه سياستگذاريهاي مبهم، ضعف نظارتي و بازيگران غيرپاسخگو است كه منافع كوتاهمدت خود را بر نيازهاي بلندمدت بازار ترجيح دادهاند.
