چرا چارهاي جز اجراي طرح «مسكن استيجار عمومي» نيست؟
بازار مسكن ايران در يكي از پيچيدهترين و دشوارترين دورههاي خود قرار گرفته است؛ دورهاي كه در آن نه خريدار توان ورود به بازار را دارد و نه سازنده انگيزهاي براي ساختوساز.
بازار مسكن ايران در يكي از پيچيدهترين و دشوارترين دورههاي خود قرار گرفته است؛ دورهاي كه در آن نه خريدار توان ورود به بازار را دارد و نه سازنده انگيزهاي براي ساختوساز.
تورم مزمن، افزايش شديد قيمت زمين و مصالح، كاهش قدرت خريد خانوارها و ناكارآمدي سياستهاي گذشته، معادلهاي چندمجهولي را شكل داده كه خروجي آن، تعميق بحران دسترسي به مسكن بهويژه براي دهكهاي پايين و متوسط جامعه است.
در چنين شرايطي، سياستگذاران بخش مسكن بار ديگر به سراغ راهكاري رفتهاند كه هرچند در دهههاي گذشته بهصورت مقطعي تجربه شده، اما هيچگاه به شكل پايدار و نهادمند به اجرا نرسيده است؛ مسكن استيجار عمومي.
وزارت راه و شهرسازي دولت چهاردهم در هفتههاي اخير، موضوع مسكن استيجار عمومي را به عنوان يكي از محورهاي اصلي سياستگذاري خود مطرح كرده است؛ برنامهاي كه هدف آن، تامين سرپناه براي گروههايي است كه عملاً از بازار مالكيت مسكن حذف شدهاند. اين ايده البته مسبوق به سابقه است. در سال ۱۳۷۷ و در قالب قانون «تشويق احداث و عرضه واحدهاي مسكوني استيجاري»، دولت مكلف شده بود هر ساله ۱۰ درصد واحدهاي مسكوني شهري را در برنامه پنجساله توسعه، بهصورت اجاره به شرط تمليك در اختيار مستاجران قرار دهد. با اين حال، اين سياست به دلايلي چون عمر كوتاه دولتها، نبود پيگيري نهادي و ضعف در تامين منابع مالي، هرگز به نتايج مورد انتظار نرسيد.
اكنون و پس از انجام مطالعات كارشناسي و بررسي تجارب ساير كشورها، وزارت راه و شهرسازي بار ديگر مدل «مسكن استيجار عمومي» را روي ميز قرار داده است. بر اساس برنامه اعلامشده، در گام نخست قرار است ۱۰ هزار واحد مسكوني توسط دولت تملك شده و با شرايط حمايتي در اختيار متقاضيان واجد شرايط اجاره قرار گيرد. همزمان، رايزنيهايي نيز با برخي انبوهسازان براي دستيابي به يك مدل مشاركتي در حال انجام است.
واكاوي يك بحران چندوجهي
درهمين راستا، فردين يزداني، صاحبنظر حوزه مسكن چهار شرط اساسي براي بهبود وضعيت بازار مسكن و تامين مسكن خانوارها را تشريح كرد وگفت: حل مساله مسكن هم از لحاظ دستگاهي و هم از نظر نهادي و هم به لحاظ اقتصادي، مسالهاي فرابخشي است. او افزود: علاوه بر ضرورت ايجاد ثبات در اقتصاد كلان كشور، حل مساله مسكن منوط به بروز تحولات مثبت در عرصه سياست خارجي، سياستگذاريهاي درست اقتصادي و همچنين تعامل ساير دستگاهها با وزارت راه و شهرسازي براي پيشبرد بهتر سياستها و برنامههاي اين بخش است.
يزداني، با رد نگاه سادهانگارانه به الحاق اراضي به محدوده شهرها تاكيد كرد: استفاده درست از ظرفيت اراضي به منظور تامين مسكن لزوما به معناي الحاق اراضي به محدوده شهرها بدون در نظر گرفتن ملاحظات فني، زيستمحيطي، اجتماعي، اقتصادي، شهرسازي و ... نيست. او تصريح كرد: ديدگاهي سادهانگارانه است كه صرفا با الحاق اراضي به محدوده شهرها بتوان مشكلات بخش مسكن و سكونت خانوارها را برطرف كرد. يزداني در ادامه خواستار تدوين يك سند بالادستي در اين حوزه شد و گفت: لازم است ضمن بازتعريف سياستها در بازار زمين، منشور جامع سياستگذاري زمين تدوين و ابلاغ شود.
چرا انگيزه سرمايهگذاري ساختماني
از بين رفته است؟
اين صاحبنظر حوزه مسكن، بخش مهمي از بحران فعلي را ناشي از كاهش شديد انگيزه سرمايهگذاري در بخش ساختمان دانست و دلايل آن را چنين تشريح كرد: به دليل شرايط نامناسب اقتصادي و تورم بالا از يك سو و افزايش قيمت و هزينه تمام شده ساخت از سوي ديگر، حاشيه سود سرمايهگذاري براي توليد كاهش يافته و رشد نامناسب اقتصادي و كوچك شدن سفره خانوارها نيز باعث شده سمت تقاضا موفق به پذيرش قيمتهاي رشد يافته نشود. او افزود: مجموعه شرايط باعث شده است كه هم سمت تقاضا قادر به خريد مسكن نباشد و هم سمت عرضه انگيزه كافي براي سرمايهگذاري نداشته باشد. يزداني حتي به ناكارآمدي ابزارهاي مالي رايج نيز اشاره كرد و گفت: حتي در صورت پرداخت سقفهاي بالاتر تسهيلات مسكن، سمت تقاضا قادر به بازپرداخت تسهيلات و پرداخت اقساط نيست.
پايان روياي مالكيت براي دهكهاي پايين و متوسط؟
بر اساس تحليل اين كارشناس، ادامه تمركز سياستها بر مالكيت مسكن براي همه، ديگر واقعبينانه نيست. يزداني در اين باره تصريح كرد: از اين رو و با توجه به مجموعه شرايط دستكم براي دهكهاي اول و در بسياري موارد دهكهاي متوسط اقتصادي، راهكارهاي مبتني بر مالكيت مسكن منتفي است .
او نتيجه گرفت: چارهاي جز حركت به سمت بازار استيجار و اجراي طرحهاي حمايتي استيجار عمومي نيست.
مسكن استيجار عمومي؛ يك ضرورت نه يك انتخاب
يزداني توسعه بازار استيجار عمومي را نه يك سياست موقتي، بلكه ضرورتي براي تامين مسكن كمدرآمدها دانست و گفت: حركت به سمت توسعه بازار استيجار عمومي و اجراي اين سياست به منظور عرضه واحدهاي مسكوني استيجاري با نرخهاي حمايتي، يك ضرورت مهم در موضوع تامين مسكن كمدرآمدها است.
او همچنين بر ارتباط تنگاتنگ اين سياست با بازار زمين تاكيد كرد: حركت به سمت بازار استيجار و اجراي سياست استيجار عمومي در ارتباط تنگاتنگ با سياستهاي زمين قرار دارد و لازم است سياستهاي زمين به منظور استفاده بهينه از اراضي مورد بازنگري و تجديدنظر قرار گيرد.
از كوچكسازي تا نوسازي سكونتگاههاي غيررسمي
اين صاحبنظر حوزه مسكن، متنوعسازي الگوهاي تامين مسكن را يكي ديگر از الزامات عبور از بحران دانست و پيشنهادهايي عملي ارايه كرد. از جمله، رسميتبخشي و اعطاي سند در سكونتگاههاي غيررسمي به منظور وامپذير كردن آنها و نوسازي و بهسازي واحدهاي مسكوني واقع در اين سكونتگاهها.
او همچنين تاكيد كرد: كوچكسازي و ترويج الگوهاي ساخت مسكن كوچكمتراژ با استانداردهاي مناسب سكونتي از ديگر راهكارها است. يزداني بر لزوم هماهنگي نهادي تاكيد كرد و گفت: لازم است برنامه اجرايي مربوط به تامين مسكن استيجاري براي گروههاي كمدرآمد با همكاري و تعامل با نهادهاي مرتبط صورت بگيرد و ساير دستگاهها در اين زمينه با وزارت راه و شهرسازي همكاري لازم داشته باشند .
مجموعه شواهد و تحليلهاي كارشناسي نشان ميدهد كه بحران مسكن در ايران ديگر با نسخههاي كوتاهمدت و سياستهاي مبتني بر تعميم مالكيت قابل حل نيست. كاهش شديد قدرت خريد خانوارها، افزايش هزينههاي ساخت و افت محسوس انگيزه سرمايهگذاري ساختماني، بازار مسكن را در وضعيتي قرار داده كه نه سمت تقاضا توان ورود دارد و نه سمت عرضه رغبت توليد. در چنين شرايطي، اصرار بر تداوم سياستهاي گذشته، صرفاً به تعميق شكاف دسترسي به مسكن و گسترش ناامني سكونتي منجر خواهد شد.
بر همين اساس، حركت به سمت توسعه بازار استيجار و اجراي سياست مسكن استيجار عمومي، نه يك انتخاب اختياري بلكه ضرورتي اجتنابناپذير براي تامين مسكن دهكهاي پايين و بخش قابلتوجهي از دهكهاي متوسط جامعه است .
موفقيت اين سياست اما منوط به نهادينهسازي آن، بازنگري در سياستهاي زمين، تنوعبخشي به الگوهاي تامين مسكن و ايجاد هماهنگي واقعي ميان دستگاههاي اجرايي است. تنها در صورتي كه مسكن استيجار عمومي از يك طرح مقطعي به يك برنامه پايدار و ساختاري تبديل شود، ميتوان اميدوار بود كه بخشي از فشار مزمن بازار مسكن كاهش يابد و حق دسترسي به سرپناه امن و پايدار براي اقشار كمدرآمد تا حدي محقق شود.
