رونقي كه در هالهاي از ابهام است
در حالي كه بسياري از بازارها طبق سنت هر ساله، در ماههاي منتهي به شب عيد با افزايش تقاضا و تكاپوي بيشتر مواجه ميشوند، بازار مسكن همچنان در يكي از سنگينترين ركودهاي يك دهه اخير گرفتار است.
در حالي كه بسياري از بازارها طبق سنت هر ساله، در ماههاي منتهي به شب عيد با افزايش تقاضا و تكاپوي بيشتر مواجه ميشوند، بازار مسكن همچنان در يكي از سنگينترين ركودهاي يك دهه اخير گرفتار است. آمارهاي غيررسمي از كاهش محسوس معاملات، افت ساختوساز و عدم همراهي قيمت مسكن با نرخ تورم حكايت دارد. بر اساس برآورد كارشناسان، تورم نقطهاي در محدوده ۵۰ درصد قرار دارد اما رشد قيمت مسكن به مراتب پايينتر بوده است؛ موضوعي كه نشان ميدهد نه تنها بخش سرمايهگذاري كاهش يافته، بلكه توان خريد نيز بهطور بيسابقهاي تضعيف شده است. در چنين شرايطي، طرحهاي دولتي مانند نهضت ملي مسكن كه قرار بود موتور محرك توليد باشند، اكنون خود به عاملي براي نگراني تبديل شدهاند؛ پروژههايي كه آغاز شدهاند اما تكميل آنها در هالهاي از ابهام قرار دارد. درهمين راستا، مهدي سلطانمحمدي، كارشناس بازار مسكن در ارزيابي خود از وضعيت طرح نهضت ملي مسكن، به صراحت از ضعف ساختاري اين برنامه سخن ميگويد. او با اشاره به اينكه از همان آغاز پيشبيني دقيقي درباره منابع مالي صورت نگرفت، توضيح ميدهد: از ابتدا كه طرح نهضت ملي مسكن آغاز شد، پيشبيني درستي درباره تأمين منابع صورت نگرفت. محاسبات نشان ميدهد بانكها در نهضت ملي مسكن وام ندادند و قرار بود بخش كوچكي از منابع را متقاضي تأمين كند و بخش عمده از محل تسهيلات بانكي باشد، اما دولت خود منابعي نداشت و هزينههاي ساخت نسبت به زمان شروع طرح شايد سه برابر شده است. به گفته او، نه تنها هزينهها جهش كرده، بلكه بانكها نيز توان تأمين تعهدات را ندارند، منابع موردنياز بهشدت افزايش يافته و بانكها نيز منابع كافي ندارند كه بتوانند اين كمك را انجام دهند. حتي اگر بانكها بخواهند وارد شوند، ميزان اقساط آنقدر زياد خواهد شد كه عملا امكانپذير نيست. او با تأكيد بر اينكه كارشناسان پيشتر درباره مشكلات اين طرح هشدار داده بودند، ادامه ميدهد: از ابتدا پيشبيني درستي نشده بود و كارشناسان هم هشدار داده بودند كه اين طرح از نظر كارشناسي دچار اشكال است، اما توجهي نشد. به اعتقاد سلطانمحمدي، اكنون پروژهها در مرحلهاي قرار گرفتهاند كه تكليف منابع آنها روشن نيست: اكنون پروژهها شروع شده اما منابع لازم براي تكميل آنها وجود ندارد؛ نه متقاضيان قادر به تأمين هستند و نه بانكها توان ورود دارند. بهطور كلي طرح نهضت ملي مسكن شكست خورده تلقي ميشود، اما شكست كامل نيست هرچند اهداف اصلي آن تأمين نميشود. او اضافه ميكند كه حتي اگر تكميل پروژهها متوقف نشود، روندي بسيار طولاني خواهد داشت: ممكن است سالها، شايد بيش از ۱۰ تا ۱۲ سال طول بكشد تا منابع پروژههايي كه آغاز شدهاند به تدريج تأمين شود. اين كارشناس بازار مسكن همچنين با يادآوري تجربه مسكن مهر ميگويد: در دوره مسكن مهر بنيه دولت قويتر بود، درآمدهاي نفتي بيشتر بود و امكان تكميل پروژهها وجود داشت، اما با اين حال بيش از ده سال طول كشيد تا مسكن مهر به اتمام برسد، و نتيجه ميگيرد: اكنون با بنيه مالي ضعيفتر دولت، امكان كمك محدود شده و تأمين منابع به تعهدي طولانيمدت براي دولتهاي بعدي تبديل خواهد شد.
چشمانداز كمفروغ شب عيد
بازار مسكن معمولا در ماههاي پاياني سال اندكي گرم ميشود؛ اما طبق تحليل سلطانمحمدي، امسال شرايط متفاوت است. او ركود فعلي را نتيجه كاهش ساختوساز، كاهش سرمايهگذاري و ناتواني بازار در همگام شدن با تورم ميداند: با توجه به بازارهاي موازي، بازار مسكن از رونق برخوردار نيست و تقريبا در يك ركود نسبي به سر ميبرد. قيمتها نتوانستهاند همپاي تورم حركت كنند، ساختوساز كاهش يافته و علاقهمندي سرمايهگذاران براي ورود به بازار بسيار اندك شده است.
او به صراحت چشمانداز كوتاهمدت بازار را نامساعد توصيف ميكند: فعلاچشمانداز روشني براي بازار مسكن مشاهده نميشود. اما نكته مهم براي مصرفكنندگان و متقاضيان، وضعيت شب عيد است؛ زماني كه معمولا معاملات كمي جان ميگيرند. سلطانمحمدي ميگويد: هر ساله بازار مسكن در آستانه عيد تا حدي رونق ميگيرد، اما به نظر ميرسد امسال اين رونق را نخواهيم داشت. با وجود ركود شديد، او افزايش قيمت در ماههاي آينده را اجتنابناپذير ميداند؛ اگرچه اين افزايش همسطح تورم نخواهد بود: قطعا افزايش قيمت در انتظار بازار خواهد بود... اما اين افزايش قيمت بعيد است همپاي تورم باشد.
بازاري با ركود مزمن و آيندهاي نامعلوم
بررسي وضعيت بازار مسكن در آستانه سال ۱۴۰۵ نشان ميدهد كه اين بازار درگير ركودي فراتر از نوسانات معمول دورهاي است؛ ركودي كه اكنون ماهيتي ساختاري، پيدا كرده و ريشه آن در ناترازيهاي مالي، ضعف ظرفيت توليد و ناكارآمدي سياستهاي حمايتي مشاهده ميشود.
نخست آنكه طرح نهضت ملي مسكن كه قرار بود موتور محرك عرضه باشد، اكنون به دليل كمبود منابع مالي و عدم مشاركت موثر شبكه بانكي، در نقطهاي بحراني ايستاده است. اين طرح نهتنها نتوانسته اهداف اوليه را محقق كند، بلكه با طولانيشدن زمان تكميل پروژهها، خود به عاملي براي افزايش ريسك سرمايهگذاري در بخش مسكن تبديل شده است.
از سوي ديگر، كاهش محسوس ساختوساز در سالهاي اخير، نشانهاي از افت بازدهي و افزايش هزينههاي توليد مسكن است. سازندگان با رشد سهبرابري هزينهها نسبت به زمان آغاز طرحهاي دولتي و نبود چشمانداز مشخص براي فروش مواجهاند. همين موضوع باعث شده سرمايهگذاران نيز تمايلي براي ورود به اين بازار نشان ندهند و سطح سرمايهگذاري جديد تقريبا به نقاط كمسابقه تنزل پيدا كند. در چنين بستري، قيمت مسكن هرچند از تورم عمومي جا مانده، اما همچنان در مسير افزايشي قرار دارد. اين شكاف ميان تورم و رشد قيمت مسكن نشانهاي از افت تقاضاي موثر و كاهش قدرت خريد خانوارهاست. با اين حال، رشد دوباره قيمتها اجتنابناپذير است؛ چرا كه هزينههاي ساخت و تورم نهادههاي ساختماني همچنان رو به افزايش است. اين يعني بازار با تناقضي بنيادين روبهروست: از يكسو كاهش تقاضا و ركود عميق، و از سوي ديگر فشار هزينهاي كه قيمتها را بالا ميبرد.
رونق سنتي شب عيد نيز كه معمولا بخشي از ركود سال را جبران ميكرد، امسال با احتمال بسيار زياد يا بسيار كمرمق خواهد بود يا اساسا رخ نخواهد داد. نبود تقاضاي مصرفي، ضعف انتظارات مثبت و كاهش تحرك سرمايهگذاري همگي نشاندهنده شرايطي است كه بازار توان خروج از ركود را در كوتاهمدت ندارد.
در مجموع، تصوير كلي بازار مسكن حاكي از آن است كه چشمانداز كوتاهمدت نهتنها روشن نيست، بلكه ركود موجود ميتواند به سالهاي آينده تسري يابد. پروژههاي دولتي نيز به دليل كمبود منابع و نبود برنامهريزي واقعبينانه، قادر نيستند نقش محرك سمت عرضه را ايفا كنند. تداوم اين روند بدون اصلاحات ساختاري از جمله بازنگري در شيوه تأمين مالي مسكن، تقويت زنجيره توليد، و ايجاد انگيزه اقتصادي براي سازندگان به معناي استمرار ركود، تشديد ناترازي و كاهش بيشتر دسترسي خانوارها به مسكن خواهد بود.
