سكته در بازار مسكن
بازار مسكن تهران در دو ماه اخير با وجود سيگنال‌هاي متفاوت در سطح متغيرهاي اقتصادي، روندي نسبتاً باثبات را پشت سر گذاشته است.بر اساس داده‌هاي رسمي، سطح معاملات ماهانه طي اين مدت به حدود ۱۰ هزار فقره رسيده؛ عددي كه براي بازاري كه در نيمه نخست امسال تحت تاثير جنگ ۱۲ روزه و نوسانات پي‌درپي ارزي قرار داشت، نشانه‌اي از بازگشت نسبي آرامش تلقي مي‌شود.
بازار مسكن تهران در دو ماه اخير با وجود سيگنال‌هاي متفاوت در سطح متغيرهاي اقتصادي، روندي نسبتاً باثبات را پشت سر گذاشته است.بر اساس داده‌هاي رسمي، سطح معاملات ماهانه طي اين مدت به حدود ۱۰ هزار فقره رسيده؛ عددي كه براي بازاري كه در نيمه نخست امسال تحت تاثير جنگ ۱۲ روزه و نوسانات پي‌درپي ارزي قرار داشت، نشانه‌اي از بازگشت نسبي آرامش تلقي مي‌شود. هم‌زمان برخي گزارش‌هاي ميداني از تورم ماهانه ۲.۷ درصدي قيمت مسكن تهران در ابتداي آذرماه نسبت به آبان حكايت دارد.در بخش مسكن و خدمات مرتبط با آن همچون اجاره‌بها، آب، برق، گاز و ساير سوخت‌ها نيز مركز آمار ايران در گزارش آبان‌ماه خود تورم ماهانه ۳ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۵.۸ درصدي را ثبت كرده است؛ رقمي كه در مقايسه با تورم نقطه‌به‌نقطه عمومي كشور (۴۹.۴ درصد) نشان مي‌دهد هزينه مسكن ۱۳.۶ درصد كمتر از ساير كالاها رشد كرده و همين موضوع ثابت مي‌كند بازار ملك برخلاف ديگر بازارها، در ماه‌هاي اخير رفتاري محتاطانه و كم‌نوسان از خود نشان داده است.اما اين تصوير آماري تنها يك بخش از واقعيت بازار مسكن است. در حالي كه شاخص‌هاي كلان از آرامش حكايت دارند، ميداني‌ترين روايت‌ها از سكته معاملات در آذرماه سخن مي‌گويند؛ ركودي كه فعالان بازار آن را نتيجه تركيب عوامل بيروني و انتظارات مبهم مي‌دانند.
پاييز آرام؛ زمستاني نامطمئن
رفتارهاي تاريخي بازار مسكن نشان مي‌دهد اين بازار در سه‌ماهه پاييز معمولاً دوران آرام، كم‌معامله و بدون نوسان چشمگير را تجربه مي‌كند. اما معمولاً در دو ماه پاياني سال، تحت تأثير تورم ساختاري اقتصاد ايران و افزايش تقاضاي سرمايه‌اي، فاز رونق كوتاه‌مدت آغاز مي‌شود.سال جاري اما از اين الگوي سنتي تبعيت نكرده است. ادامه تحولات منطقه‌اي، نگراني‌ها نسبت به نقدشوندگي ملك و همچنين افزايش هزينه‌هاي ساخت، همگي دست به دست هم داده‌اند تا ركود در برخي مناطق به‌ويژه در نيمه شمالي پايتخت عميق‌تر از سال‌هاي قبل شود.كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در گفت‌وگو با ايسنا اين وضعيت را چنين توصيف مي‌كند: فعلاً بازار ملك راكد است. البته از حدود دو ماه قبل خريد و فروش‌ها نسبت به زمان جنگ ۱۲ روزه افزايش يافته بود اما متغيرهاي بيروني مجدداً بر اين بازار سايه افكنده است. هر شوكي كه از بيرون وارد مي‌شود بازار مسكن را تحت تأثير قرار مي‌دهد.اين گفته گودرزي تلويحاً تأكيد مي‌كند كه بازار مسكن بيش از هر چيز تحت تأثير انتظارات اقتصادي قرار دارد؛ انتظاراتي كه هر بار با رويدادي بيروني دچار نوسان مي‌شود و تا زماني كه چشم‌اندازي روشن براي آينده ديده نشود، تمايل خريداران و فروشندگان به ورود به معامله كاهش مي‌يابد.
شمال ساكت، جنوب نسبتاً پرمراجعه
يكي از نكات قابل توجه در ماه‌هاي اخير، دوپارگي رفتار بازار مسكن تهران است. در حالي كه مناطق شمالي شهر كمترين ميزان مراجعه و انعقاد قرارداد را تجربه مي‌كنند، دفاتر املاك در نيمه جنوبي از افزايش نسبي مراجعه‌كنندگان خبر مي‌دهند؛ به‌خصوص در واحدهاي كوچك‌متراژ. گودرزي در توصيف اين وضعيت مي‌گويد: قيمت مسكن در شمال تهران تغييري نكرده اما در جنوب شهر افزايش جزئي داشته است. طبق گفته مشاوران املاك در نيمه جنوبي، مراجعات به دفاتر املاك در جنوب شهر و به‌خصوص براي واحدهاي كوچك متراژ بيشتر از مناطق شمالي است.اما رييس اتحاديه مشاوران املاك در ادامه يك نكته مهم را مطرح مي‌كند: به اين دليل كه ما به آمار معاملات دسترسي نداريم، نمي‌توانيم رقم دقيق قيمت‌ها را اعلام كنيم.اين جمله يك خلأ مهم در سياست‌گذاري و تحليل بازار را آشكار مي‌كند: نبود نظام شفاف و به‌روز داده‌هاي معاملاتي. در نبود اين اطلاعات قابل اتكا، ارزيابي‌ها عمدتاً بر پايه مشاهدات ميداني دفاتر املاك انجام مي‌شود؛ مشاهداتي كه گرچه تصوير كلي مي‌دهند، اما نمي‌توانند جايگزين آمارهاي دقيق و رسمي شوند.
رد پاي هزينه‌هاي ساخت چرا قيمت‌ها جهش نمي‌كند؟
رشد هزينه‌هاي ساخت يكي از متغيرهاي اصلي اثرگذار بر سمت عرضه بازار مسكن است. طبق اعلام رييس اتحاديه املاك، هزينه مصالح ساختماني طي يك سال گذشته تا ۵۰ درصد افزايش يافته؛ رقمي كه در حالت طبيعي بايد به رشد قيمت تمام‌شده مسكن و در نتيجه افزايش قيمت فروش واحدهاي تازه‌ساز منجر مي‌شد.گودرزي اما مي‌گويد: به دليل نبود مشتري و ركود بازار، سازندگان بعضاً از سود خودشان مي‌زنند تا واحدها متناسب با توان متقاضيان به فروش برسد.اين وضعيت نشان مي‌دهد ناترازي عرضه و تقاضا نه در كمبود عرضه، بلكه در نبود توان خريد نهفته است. بر اساس داده‌هاي بانك مركزي، قدرت خريد خانوارهاي متوسط طي سال‌هاي اخير كاهش قابل‌توجهي داشته و با وجود اينكه قيمت مسكن رشد شتاب‌دار خود را ادامه نمي‌دهد، همچنان شكاف زيادي ميان درآمد خانوار و هزينه خريد مسكن وجود دارد.از سوي ديگر پايين بودن تقاضاي موثر سبب شده بازار حتي به افزايش هزينه‌هاي ساخت نيز واكنش شديدي نشان ندهد. اين موضوع را مي‌توان نشانه‌اي از ورود بازار مسكن به دوره‌اي از ابرركود معاملاتي دانست؛ دوره‌اي كه در آن حتي افزايش هزينه‌هاي تمام‌شده نيز نمي‌تواند به تنهايي محركي براي جهش قيمت باشد .
تثبيت نسبي يا ركود پنهان؟
در ظاهر آمارها از ثبات نسبي بازار حكايت دارند، اما مشاهده‌هاي ميداني چيز ديگري مي‌گويند. اين تناقض در واقع يكي از ويژگي‌هاي خاص بازار مسكن در شرايط فعلي اقتصاد ايران است: از يك سو عرضه‌كنندگان به دليل هزينه‌هاي ساخت بالا، حاضر به كاهش محسوس قيمت نيستند؛ از سوي ديگر خريداران واقعي توان ورود به بازار را ندارند؛ و سرمايه‌گذاران نيز به دليل نبود چشم‌انداز روشن، ترجيح مي‌دهند منتظر بمانند.اين وضعيت باعث مي‌شود سطح معاملات در ظاهر در حدي ثابت باقي بماند، اما عملاً بخش بزرگي از بازار در حالت تعليق باشد. بسياري از واحدهاي شمال شهر حتي از سوي مالكان فايل نمي‌شوند و در جنوب شهر نيز خريداران عمدتاً به دنبال واحدهاي كوچك و ارزان‌قيمت هستند.مي‌توان گفت بازار مسكن نه در فاز رونق قرار دارد، نه در ركود كامل؛ بلكه در يك وضعيت پيش‌ركود يا ثبات شكننده به‌سر مي‌برد؛ ثباتي كه هر لحظه ممكن است تحت تأثير تغيير نرخ ارز، سياست‌هاي پولي، يا رخدادهاي سياسي‌امنيتي دگرگون شود.
چه چيزي بازار را از بن‌بست خارج مي‌كند؟
بررسي روندهاي تاريخي بازار مسكن نشان مي‌دهد خروج از ركود تنها زماني رخ مي‌دهد كه چند مولفه كليدي دستخوش تغيير جدي شوند. نخستين عامل، افزايش قدرت خريد متقاضيان است؛ زيرا تا زماني كه شكاف ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن به شكل فعلي ادامه داشته باشد، حتي ثبات يا كاهش جزئي قيمت‌ها هم نمي‌تواند رونق ايجاد كند. سقف كنوني وام‌هاي خريد نيز اثر چنداني در تغيير اين معادله ندارد.عامل دوم، ثبات اقتصادي و كاهش شوك‌هاي بيروني است. همانطور كه كيانوش گودرزي تأكيد مي‌كند، «هر شوك بيروني بلافاصله بازار مسكن را تحت تأثير قرار مي‌دهد»؛ بنابراين بازگشت اعتماد و آغاز دوباره معاملات در گرو آرامش در فضاي كلان اقتصاد است.سومين عامل، اصلاح سياست‌هاي مرتبط با زمين و ساخت‌وساز محسوب مي‌شود. طي يك سال گذشته هزينه مصالح، زمين و خدمات مهندسي رشد قابل توجهي داشته و ساخت‌وساز را براي بسياري از سازندگان كم‌صرفه كرده است. در صورت فعال شدن سياست‌هاي حمايتي و تشويقي، عرضه جديد مي‌تواند فشار قيمتي را تعديل كند و به تحرك بازار كمك كند.در نهايت، شفاف شدن چشم‌انداز نرخ ارز نيز نقشي تعيين‌كننده دارد. نوسانات ارزي طي سال‌هاي اخير از مهم‌ترين محرك‌هاي تغيير قيمت مسكن بوده و ايجاد قطعيت در اين حوزه مي‌تواند انتظارات بازار را سامان داده و فضاي تصميم‌گيري خريداران و فروشندگان را شفاف‌تر كند.اگرچه آمارهاي رسمي از ثبات نسبي قيمت‌ها، افزايش محدود تورم مسكن و سطح معاملات حدود ۱۰ هزار فقره‌اي در تهران حكايت دارند، اما روايت ميداني فعالان بازار از سكون، كاهش مراجعه در شمال شهر و انتظار براي روشن شدن آينده خبر مي‌دهد. سخنان رييس اتحاديه مشاوران املاك نشان مي‌دهد بازار مسكن در شرايط فعلي بيش از هر چيز منتظر است؛ منتظر ثبات سياسي، آرامش اقتصادي و بهبود قدرت خريد خانوارها. تا زماني كه اين سه عامل محقق نشود، بازار مسكن همچنان در همان وضعيت پيش‌ورود به رونق يا پيش‌ركود طولاني خواهد ماند؛ وضعيتي كه ثبات ظاهري آن شايد آرامش‌بخش به‌نظر برسد، اما در هسته خود حامل نشانه‌هاي يك چالش عميق‌تر است.
