احتكار ۳۷ ميليون مترمربع ملك توسط بانك‌ها
بازار مسكن ايران اين روزها در وضعيت «كج‌دار و مريز» قرار دارد؛ جايي كه نه قيمت‌ها به تعادل رسيده و نه خريداران توانايي ورود به بازار را دارند. يكي از عوامل اصلي بحران مسكن، انباشت حدود ۳۷ ميليون مترمربع ملك توسط بانك‌ها است.
بازار مسكن ايران اين روزها در وضعيت «كج‌دار و مريز» قرار دارد؛ جايي كه نه قيمت‌ها به تعادل رسيده و نه خريداران توانايي ورود به بازار را دارند. يكي از عوامل اصلي بحران مسكن، انباشت حدود ۳۷ ميليون مترمربع ملك توسط بانك‌ها است. منصور غيبي، كارشناس ارشد بازار مسكن، اين موضوع را به عنوان يكي از عوامل كليدي تشديد قيمت‌ها در بازار مسكن معرفي كرده است. غيبي با اشاره به پيچيدگي‌هاي بازار مسكن مي‌گويد: تحليل شرايط فعلي بازار، نيازمند بررسي تجميعي عوامل موثر بر اقتصاد مسكن است. موضوعات اين حوزه را نمي‌توان به صورت منفرد تحليل كرد، زيرا هر عامل به‌تنهايي ما را به نتيجه قطعي نمي‌رساند. او تأكيد مي‌كند كه تصميم‌گيري‌هاي خرد و پراكنده دولت‌ها در سال‌هاي گذشته نتوانسته مشكل مسكن را حل كند: اگر تحولات سال‌هاي گذشته را مرور كنيم، مشاهده مي‌كنيم كه دولت‌ها در دوره‌هاي مختلف راهكارهايي از جمله ماليات‌ستاني از واحدهاي خالي، حمايت از مستأجران، راه‌اندازي سامانه ملي اسكان و املاك و ... را دنبال كردند، اما هر دستگاه به صورت خرد و جداگانه به اين سياست‌ها نگاه كرده و تصور داشته كه همين اقدام جزئي مي‌تواند مشكل مسكن را حل كند.
راهبردهايي كه اجرا نشد
غيبي در گفت‌وگو با مهر، مي‌گويد اقدامات خرد بايد در قالب راهبردهاي داخلي و كلان طراحي و اجرا شوند: اين اقدامات را بايد در قالب راهبردهاي داخلي براي تقويت اقتصاد مسكن در نظر گرفت؛ راهبردهايي كه در قالب برنامه‌هاي مدون اجرا شده، اما ميزان موفقيت هر كدام از آنها نيازمند تحليل مستقل است. دسته دوم سياست‌ها، راهبردهاي كلان اقتصاد ملي است كه از روابط بين‌المللي و سرمايه‌گذاري خارجي تا گردش سرمايه در اقتصاد داخلي را تحت تأثير قرار مي‌دهد و مي‌تواند به عنوان موتور محرك همه بخش‌ها از جمله بازار مسكن عمل كند. او با تأكيد بر نقش دولت در اين زمينه توضيح مي‌دهد: اين بخش از سياست‌گذاري بر عهده حكمرانان سياسي و اقتصادي است و بايد براي دستيابي به حداقل سطح ارتباطات بين‌المللي و جذب سرمايه‌گذاري در بخش مسكن، برنامه جدي داشته باشند. به گفته غيبي بيش از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمركز سياست‌گذاران بر استفاده از توان داخلي است، اما همين تمركز داخلي نيز نيازمند متولي مشخص و ساختار منسجم است.
نبود متولي مستقل؛ نقطه ضعف اقتصاد مسكن
غيبي نبود يك وزارتخانه مستقل براي مسكن را يكي از دلايل اصلي بحران مي‌داند: نبود يك وزارتخانه مستقل مسكن موجب شده كه بازار اقتصاد مسكن عملاً بدون متولي بماند. اگر نگاه كشور عمدتاً داخلي است، بايد ساختار وزارتخانه نيز اختصاصي‌تر شود تا مسكن به عنوان يك نياز اساسي و سرپناه مردم مورد توجه قرار گيرد. او همچنين به مشكلات سامانه‌ها و فرآيندهاي پيچيده اشاره مي‌كند: ايجاد چند سامانه پراشكال و اجراي فرايندهايي كه حتي تنظيم يك قرارداد عادي را براي مردم دشوار كرده، نمي‌تواند اقتصاد مسكن را از بحران خارج كند. بازار مسكن تابعي از رفتار بازارهاي موازي است و التهاب يا نبود كنترل در آن بازارها باعث مي‌شود مردم براي حفظ ارزش دارايي خود به بازارهايي با نقدشوندگي سريع‌تر روي بياورند.غيبي اشاره مي‌كند كه رشد سريع قيمت دارايي‌هاي موازي، باعث بي‌تمايلي مردم به سرمايه‌گذاري در مسكن شده است: هنگامي كه افراد شاهد رشد سريع قيمت طلا، ارز يا ساير دارايي‌هاي موازي هستند، تمايلي به بلوكه كردن سرمايه خود در مسكن ندارند. وي ادامه داد: نگاه كارشناسي البته متفاوت است، اما فضاي سرمايه‌گذاري عمومي تابع انتظارات تورمي است و تا زماني كه بازارهاي موازي به ثبات نرسند، امكان شكل‌گيري آرامش و ورود سرمايه‌هاي بلندمدت به بازار مسكن وجود ندارد. او وضعيت فعلي بازار را چنين توصيف مي‌كند: در شرايط فعلي هيچ شاخص قابل‌توجهي كه نشان‌دهنده ورود ناگهاني هيجان يا التهاب جديد به بازار مسكن باشد مشاهده نمي‌شود. اقتصاد مسكن با وضع موجود در يك وضعيت «كج‌دار و مريز» حركت مي‌كند و نه به سطح مطلوب مي‌رسد و نه مصرف‌كنندگان مي‌توانند با توجه به توان اقتصادي خود به خريد مسكن اقدام كنند.
نقش بانك‌ها در ركود بازار مسكن
غيبي يكي از مهم‌ترين دلايل ركود بازار مسكن را دارايي ملكي بانك‌ها معرفي مي‌كند: براساس آمارهاي موجود در سامانه كدال تا سال ۱۳۹۹، دارايي ملكي بانك‌ها حدود ۳۷ ميليون مترمربع برآورد شده است. او ادامه مي‌دهد: براساس قانون مصوب پايان سال ۱۳۹۳، بانك‌ها موظف بودند املاك مازاد خود را واگذار كنند و حتي براي تخطي از اين قانون جريمه‌هاي ۲۵ درصدي در نظر گرفته شده بود، اما اين تكليف اجرايي نشد و دارايي بانك‌ها نه‌تنها كاهش نيافت، بلكه افزايش يافت. او علت اصلي اين روند را سياست ارزش‌گذاري معكوس بانك‌ها مي‌داند: علت اصلي اين روند آن است كه نظام ارزش‌گذاري بانك‌ها به‌صورت معكوس عمل كرده و هرچه دارايي ملكي بانك بيشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. كارشناس ارشد بازار مسكن اظهار كرد: همين سياست نادرست موجب شد طي دولت‌هاي گذشته، تعداد زيادي بانك و موسسه مالي با تكيه بر خريد گسترده املاك و زمين شكل بگيرند و اكنون همان دارايي‌ها بدون كاربري مناسب و حتي بدون قابليت فروش مناسب، در ترازنامه بانك‌ها باقي مانده است. غيبي راه‌حل اصلاح اين ساختار را چنين پيشنهاد مي‌دهد: اگر از سال ۱۴۰۵ تصميم‌گيري شود كه دارايي ملكي بانك‌ها به‌جاي امتياز مثبت، امتياز منفي محسوب شود، بانك‌ها ناچار خواهند شد املاك خود را عرضه كنند و اين اقدام مي‌تواند يكي از موثرترين سياست‌ها براي اصلاح بازار مسكن باشد. او بيان كرد: دولت بايد از خود آغاز كند و به‌جاي تمركز بر ماليات بر خانه‌هاي خالي افراد عادي، فشار را از نظام بانكي شروع كند، زيرا رشد دارايي ملكي بانك‌ها نقش مهمي در افزايش قيمت زمين و مسكن داشته است.
نقش وام بانكي در روان خريداران
غيبي درباره اثر پرداخت تسهيلات بانكي بر رونق بازار مسكن توضيح مي‌دهد: پرداخت وام مسكن مي‌تواند اثر رواني قابل توجهي بر خريداران داشته باشد. تجربه جهاني نشان مي‌دهد كه در بسياري از كشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خريدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزينه خريد مسكن را بانك‌ها تأمين مي‌كنند، اما در ايران اين نسبت معكوس است و بخش عمده هزينه بايد توسط خريدار پرداخت شود. او بر ضرورت منابع پايدار براي وام‌دهي مسكن نيز تأكيد دارد: اعطاي تسهيلات بانكي مي‌تواند به روان اجتماعي خريدار و فروشنده كمك كند، به شرطي كه منابع پايدار براي پرداخت وام تعريف شود. تا زماني كه بانك‌ها براي پرداخت وام ناچار به استقراض از بانك مركزي باشند، چرخه وام‌دهي در حوزه مسكن اصلاح نخواهد شد.به گفته كارشناس ارشد بازار مسكن بانك‌ها بايد از طريق فعاليت‌هاي مولد و سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي توليدي، منابع درآمدي پايدار ايجاد كنند تا بتوانند نقش واقعي خود را در تأمين مالي مسكن ايفا كنند.
اهميت مديريت رواني بازار
غيبي به اهميت مديريت رواني بازار مسكن اشاره مي‌كند: آنچه كه اهميت دارد، حمايت رواني از بازار مسكن است. كنترل اين فضا نبايد در اختيار سوداگران، ملاكان و ذي‌نفعاني قرار گيرد كه با اهداف پيدا و پنهان، به دنبال ايجاد هيجانات قيمتي و تحريك كاذب بازار هستند. او ادامه مي‌دهد: مديريت رواني بازار بايد در كنار آرام‌سازي بازارهاي موازي مانند طلا، ارز و سكه انجام شود تا مجموعه اقتصاد در شرايطي پايدار قرار گيرد و بازار مسكن بتواند در دل اين آرامش رشد كرده و مسير حركت مثبت خود را بازيابد.وي درباره تقاضاي انباشته در بازار مسكن توضيح مي‌دهد: برآوردها نشان مي‌دهد نزديك به ۶ ميليون واحد انباشت انتظاري در حوزه مسكن وجود دارد. اين گروه از متقاضيان در انتظار تعديل قيمت‌ها، تثبيت شرايط و بازگشت آرامش به بازار سرمايه هستند تا امكان ورود به بازار مسكن را پيدا كنند. او هشدار مي‌دهد كه مديريت نكردن اين حجم انتظاري مي‌تواند پيامدهاي جدي داشته باشد، و اگر اين حجم انباشت انتظاري مديريت نشود و آرام‌سازي لازم در بازارهاي موازي صورت نگيرد، اين وضعيت مي‌تواند موجب افزايش كاذب قيمت، شكل‌گيري تقاضاي غيرموثر و تقويت نظام سوداگري، واسطه‌گري و دلالي در بازار مسكن شود. غيبي، ادامه داد: جمع‌آوري چنين فضايي و بازگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشديد آشفتگي، ممكن است پنج تا شش سال زمان نياز داشته باشد و بازار را دوباره به نقطه ابتدايي بحران بازگرداند. كارشناس ارشد بازار مسكن درباره خطر آرامش ظاهري بازار مسكن هشدار مي‌دهد: اميدواريم دولت براي اين موضوع برنامه جدي داشته باشد و در دام ظاهري «آرامش ركودي» بازار مسكن گرفتار نشود. او ادامه داد: تصور آرام‌بودن بازار مسكن خطاي راهبردي است، زيرا اين آرامش نسبي، ظاهري و شكننده است. اگر حتي يك شوك كوچك در بازار رخ دهد، كنترل نوسانات احتمالي از دست سياست‌گذاران اقتصادي و دولت خارج خواهد شد.
