چرا صندوق‌هاي املاك و مستغلات شكست خوردند؟
فاطمه رضايي - كارشناس بازار سرمايه نوشت: در حال حاضر، شش صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات با ارزش خالص دارايي حدود ۳۶۰۰ ميليارد تومان در بازار سرمايه ايران فعال هستند و نمادهاي آنها نيز در تابلوي معاملات بورس دادوستد مي‌شود.
صداي بورس| فاطمه رضايي - كارشناس بازار سرمايه نوشت: در حال حاضر، شش صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات با ارزش خالص دارايي حدود ۳۶۰۰ ميليارد تومان در بازار سرمايه ايران فعال هستند و نمادهاي آنها نيز در تابلوي معاملات بورس دادوستد مي‌شود. با وجود آنكه قانون‌گذار به‌منظور تشويق سرمايه‌گذاران، معافيت‌هاي مالياتي قابل‌توجهي براي اين صندوق‌ها در نظر گرفته است و با وجود علاقه تاريخي ايرانيان به سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن كه يكي از بازارهاي كلاسيك و سنتي سرمايه‌گذاري در كشور محسوب مي‌شود، اين صندوق‌ها هنوز نتوانسته‌اند جايگاه واقعي و مطلوب خود را در بازار سرمايه و فضاي اقتصادي كشور پيدا كنند. البته بايد يادآوري كرد كه نخستين صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات تنها در نيمه دوم سال ۱۴۰۱ فعاليت خود را آغاز كرده است. از اين رو مدت زيادي از راه‌اندازي اين نوع صندوق‌ها در بازار سرمايه ايران نمي‌گذرد؛ اما مي‌توان به دلايلي اشاره كرد كه در عدم رشد و توسعه اين صندوق‌ها بي‌تأثير نبوده و بر عملكرد آنها تاثير قابل توجهي گذاشته است. همان‌گونه كه در ادبيات مالي و تئوري‌هاي سرمايه‌گذاري مطرح است، سرمايه‌گذاران هنگام تصميم‌گيري دو مولفه بازدهي و ريسك را همزمان مورد توجه قرار مي‌دهند. در شرايط عقلانيت اقتصادي، سرمايه‌گذار تمايل دارد به سمت بازاري حركت كند كه بازدهي بيشتري نسبت به ساير بازارها داشته باشد. بنابراين مي‌توان گفت يكي از مهم‌ترين علت‌هاي عدم توسعه صندوق‌هاي املاك و مستغلات، بازدهي پايين‌تر اين صندوق‌ها نسبت به ساير بازارهاي سرمايه‌گذاري است. دليل مهم ديگري كه در عدم رشد اين صندوق‌ها نقش دارد و همچنين خود موجب كاهش بازدهي آنها مي‌شود، ركود حاكم بر بازار مسكن در سال‌هاي اخير است. اين ركود ناشي از شرايط و متغيرهاي كلان اقتصادي بوده كه صنعت مسكن را با چالش عميق مواجه كرده است. افزايش قابل‌توجه نرخ تورم در بخش ساخت‌وساز از يك‌سو عرضه مسكن را كاهش داده و از سوي ديگر با كاهش قدرت خريد خانوارها و متقاضيان، سمت تقاضا را نيز تحت فشار قرار داده است. طبق مقررات، صندوق‌هاي املاك و مستغلات موظف‌اند حدود ۹۰ درصد از سود سالانه خود را ميان سرمايه‌گذاران تقسيم كنند. كسب اين سود مستلزم شناسايي درآمد در صورت‌هاي مالي صندوق است كه اين درآمد از دو محل تأمين مي‌شود؛ فروش املاك و مستغلات موجود در صندوق و درآمدهاي حاصل از اجاره املاك. از آنجا كه بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد، فروش دارايي‌ها با دشواري جدي مواجه است. هرچند اين امر غيرممكن نيست، اما به‌صورت طبيعي بر درآمدزايي صندوق‌ها اثر منفي مي‌گذارد. در سمت درآمدهاي اجاره‌اي نيز اگرچه آمارها نشان مي‌دهد تعداد مستأجران در كشور رو به افزايش است، اما بايد به نسبت بازده اجاره به ارزش ملك توجه كرد. نسبت ارزش ساختمان به اجاره دريافتي در سال‌هاي اخير افزايش قابل‌ملاحظه‌اي داشته است. بنابراين صندوق براي دستيابي به سود مناسب از محل اجاره، نيازمند سرمايه‌گذاري سنگين در املاك است، در حالي كه درآمد اجاره نسبت به ارزش ملك تناسب مطلوبي ندارد و نتيجه آن كاهش بازدهي صندوق است.
