چرا پرداخت پول در بنگاه‌هاي املاك ممنوع شد؟
هفته گذشته، خبري كه از سازمان ثبت اسناد و املاك كشور منتشر شد، به سرعت در صدر موضوعات اقتصادي و حقوقي قرار گرفت: پرداخت وجه معامله در بنگاه‌هاي املاك ممنوع شد.
هفته گذشته، خبري كه از سازمان ثبت اسناد و املاك كشور منتشر شد، به سرعت در صدر موضوعات اقتصادي و حقوقي قرار گرفت: پرداخت وجه معامله در بنگاه‌هاي املاك ممنوع شد. اين تصميم، پرسش‌هاي فراواني را در افكار عمومي ايجاد كرد و بسياري خواستند بدانند چرا قانوني كه سال‌ها به‌صورت عرفي اجرا مي‌شد، حالا ناگهان با ممنوعيت روبرو شده است. ماجرا از نامه رسمي سازمان ثبت اسناد و املاك آغاز شد؛ نامه‌اي كه در آن تأكيد شده بود: تبادل وجه متعاملين در دفاتر مشاورين املاك قبل از مراجعه به دفاتر اسناد رسمي ممنوع شد. اين نامه، پيوست‌هايي مهم داشت؛ از جمله نامه كميسيون اصل ۹۰ و نامه دبير شوراي معاونان قوه قضاييه. در متن ابلاغيه آمده است كه طبق ماده ۱۳ آيين‌نامه اجرايي ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات غيرمنقول: پيش‌نويس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد اثر حقوقي قرارداد است. اين جمله، عملاً اعتبار «مبايعه‌نامه‌هاي بنگاهي» قبل از ثبت رسمي را از بين مي‌برد.
بحران قراردادهاي غيررسمي چرا قانون وارد شد؟
بخش زيادي از معاملات ملكي سال‌هاي گذشته بر اساس قراردادهايي انجام مي‌شد كه در بنگاه‌ها تنظيم و مبالغي نيز در همان‌جا ردوبدل مي‌شد. اما از ديد قانون، اين قراردادها نه سند رسمي‌اند و نه تضمين حقوقي دارند. همين موضوع به تشكيل هزاران پرونده حقوقي منجر شده است؛ پرونده‌هايي كه ريشه‌شان يك جمله مشترك است: قرارداد بنگاهي فاقد اثر حقوقي است. سازمان ثبت اعلام كرده بود كه همين ويژگي، «تضييع حق غيرقابل جبران براي خريداران» ايجاد كرده است. در بسياري از موارد، فردي كه پول پرداخت كرده بود، نه مالكيت مي‌توانست مطالبه كند و نه سند، چون قراردادش غيررسمي بود. به همين دليل كميسيون اصل ۹۰ وارد عمل شد و در مصوبه خود تأكيد كرد: متعاملين تا پيش از ثبت پيش‌نويس در دفترخانه نبايد هيچ مبلغي را منتقل كنند و در صورت پرداخت وجه و عدم ايفاي تعهد طرف مقابل، امكان مطالبه مالكيت در دادگاه وجود ندارد.
قراردادهاي تيپ به جاي قراردادهاي دست‌كاري‌شده
در كنار اين ممنوعيت، قانون‌گذار راه امني نيز پيشنهاد كرده است.كميسيون اصل ۹۰ در بخش ديگري از مصوبه نوشته است: در صورت تمايل انتقال وجه در زمان توافق، متعاملين مي‌توانند از مسير قراردادهاي يكسان موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون الزام استفاده نمايند؛ زيرا اين مسير واجد اثر حقوقي است. اين قراردادهاي استاندارد در سامانه‌هايي مانند «كاتب»، «خودنويس» يا پلتفرم‌هاي داراي مجوز ارايه مي‌شوند. اين تفاوت كوچك اما حياتي است: در اين قراردادها، متن قابل‌دستكاري نيست و تمام جزييات از سامانه‌هاي رسمي استعلام مي‌شود.
دليل اصلي ممنوعيت چيست؟
فرشيد ايلاتي، كارشناس سياست‌گذاري مسكن، در گفت‌وگو با تسنيم دلايل اين تصميم را به‌طور شفاف شرح مي‌دهد. او در ابتدا تأكيد مي‌كند: طبق اين ابلاغيه، مشاوران املاك و متعاملين موظف‌اند قبل از ثبت رسمي قرارداد در دفترخانه از هرگونه پرداخت وجه خودداري كنند. ايلاتي مي‌گويد هدف اصلي اين ممنوعيت، جلوگيري از تضييع حقوق مردم و افزايش شفافيت است: هدف از اين الزام آن است كه معامله پيش از انجام هر پرداخت، در چارچوب رسمي و معتبر ثبت شود تا حقوق طرفين در آينده دچار خدشه نشود. او همچنين موضوع «قراردادهاي تيپ» را مهم‌ترين راهكار جايگزين مي‌داند: در صورتيكه مشاوران املاك و طرفين معامله از قراردادهاي تيپ، استفاده كنند، امكان انجام پرداخت وجود دارد؛ زيرا اين قراردادها واجد اعتبار حقوقي لازم بوده و تغييرات سليقه‌اي در متن آنها اعمال نمي‌شود. ايلاتي با اشاره به خطر قراردادهاي غيرتيپ تأكيد مي‌كند: چنانچه معامله‌اي خارج از قراردادهاي تيپ انجام شود، حتماً بايد ابتدا قرارداد در دفتر اسناد رسمي ثبت شود و سپس پرداخت‌ها انجام گيرد. او هشدار مي‌دهد كه دادگاه در صورت تخلف، عملاً قرارداد را ناديده خواهد گرفت و در صورت پرداخت وجه در بنگاه و عدم ايفاي تعهد طرف مقابل، دادگاه مطابق قانون اين قرارداد را مسموع نمي‌داند و به آن استناد نخواهد كرد. و در نهايت او جمع‌بندي مي‌كند: مردم بايد كاملاً دقت كنند كه هيچ پرداختي قبل از ثبت رسمي قرارداد انجام ندهند؛ چراكه قراردادهاي امضا شده در بنگاه از حمايت قانوني كافي برخوردار نيستند.
نقش جديد مشاوران املاك
ابلاغيه جديد يك پيام روشن براي بنگاه‌هاي املاك دارد: بنگاه ديگر محل دريافت پول نيست. شبكه مشاوران املاك بايد نقش جديدي بپذيرد؛ نقشي كه بيشتر به آشنا كردن طرفين، جمع‌آوري اطلاعات اوليه و هدايت آنها به مسير رسمي مربوط است. به همين دليل سازمان ثبت در نامه خود خطاب به اتاق اصناف تأكيد كرده است: به كليه مشاوران املاك در اين زمينه هشدار داده شود و با متخلفان برخورد قاطع صورت پذيرد. اين تغيير ممكن است براي برخي بنگاه‌ها چالش‌برانگيز باشد، اما واقعيت اين است كه سال‌ها بخش بزرگي از اختلافات ملكي از همين جا آغاز مي‌شد؛ جايي كه پول ردوبدل مي‌شد بدون آنكه قرارداد، پشتوانه قانوني داشته باشد.
امنيت حقوقي به‌جاي قراردادهاي پرريسك
اين قانون جديد چند پيامد مهم دارد.نخست اينكه سطح امنيت سرمايه‌هاي مردم را افزايش مي‌دهد. خانواده‌اي كه با زحمت سال‌ها پس‌انداز خود را براي خريد خانه صرف مي‌كند، نبايد قرباني يك قرارداد غيررسمي شود. دوم اينكه از فروش‌هاي هم‌زمان، كلاهبرداري‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگيري مي‌كند. وقتي هيچ پولي قبل از ثبت رسمي جابه‌جا نمي‌شود، امكان تخلف به‌شدت كاهش مي‌يابد. سوم اينكه حجم دعاوي ملكي در دادگاه‌ها كاهش خواهد يافت؛ زيرا يكي از مهم‌ترين عوامل اين پرونده‌ها، همين قراردادهاي فاقد اثر حقوقي بوده است. و در نهايت، شفافيت و نظم بيشتري وارد بازار مي‌شود و معاملات از حالت «عرفي و پرريسك» به حالت «رسمي، قابل‌پيگيري و امن» تغيير مي‌كنند. برخي فعالان بازار مسكن مي‌گويند اين تصميم ممكن است روند خريد و فروش را كند كند يا مراجعه به دفترخانه‌ها را افزايش دهد. اما كارشناسان حقوقي معتقدند افزايش امنيت حقوقي ارزش چنين كندي كوتاه‌مدتي را دارد؛ زيرا معامله ملك، بزرگ‌ترين معامله مالي زندگي بسياري از مردم است و نبايد با كاغذهايي فاقد اعتبار انجام شود. قانون‌گذار در تمام متن ابلاغيه، يك پيام روشن و تكراري دارد: تا پيش از ثبت رسمي قرارداد در دفترخانه، هيچ مبلغي منتقل نكنيد. اين جمله، مهم‌ترين و عملي‌ترين بخش تصميم جديد است و هركس پيش از ثبت رسمي پولي پرداخت كند، بايد بداند كه قانون از او حمايت نخواهد كرد، حتي اگر قراردادش مهر و امضاي بنگاه داشته باشد. ممنوعيت پرداخت وجه در بنگاه‌هاي املاك، نتيجه يك فرآيند طولاني اصلاحات حقوقي است.اين تصميم، اگرچه برخي عادت‌هاي قديمي بازار را تغيير مي‌دهد، اما در نهايت به نفع مردم، امنيت سرمايه‌ها و شفافيت بازار خواهد بود. از اين پس، مسير قانوني و مطمئن معامله فقط يك مسير است: قرارداد تيپ يا ثبت رسمي در دفترخانه و فقط پس از آن، انتقال وجه.
