مردم جريمه مي‌پردازند
بازار مسكن با بحران‌هاي پياپي دست‌وپنجه نرم مي‌كند، بحراني كه حالا نه‌فقط سقف بالاي سر مردم، بلكه پايه‌هاي عدالت اجتماعي و ثبات اقتصادي كشور را هم لرزان كرده است.
بازار مسكن با بحران‌هاي پياپي دست‌وپنجه نرم مي‌كند، بحراني كه حالا نه‌فقط سقف بالاي سر مردم، بلكه پايه‌هاي عدالت اجتماعي و ثبات اقتصادي كشور را هم لرزان كرده است. با افزايش تورم، كاهش قدرت خريد، توقف طرح‌هاي حمايتي دولت و ورود بانك‌ها به بازي ملك، ديگر حتي روياي خانه‌دار شدن براي بسياري از خانوارها رنگ باخته است.بر اساس تازه‌ترين آمار مركز آمار ايران، تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در مهرماه امسال به ۳۴.۲ درصد رسيده؛ يعني بهاي مسكن با سرعتي فراتر از رشد درآمد مردم پيش مي‌رود. در چنين شرايطي بيش از نيمي از هزينه خانوارهاي شهري صرف اجاره يا خريد خانه مي‌شود؛ رقمي كه به گفته كارشناسان، ركوردي كم‌سابقه در تاريخ اقتصاد كشور است.داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، در گفت‌وگويي با مهر، ريشه بخشي از بحران امروز را در نظام بانكي جست‌وجو مي‌كند. به گفته او، بانك‌ها كه طبق قانون موظف بودند ۲۰ درصد از منابع خود را به تسهيلات خريد و ساخت مسكن اختصاص دهند، به‌جاي انجام اين وظيفه قانوني، وارد بازار ملك شده‌اند و خود به يكي از عوامل افزايش قيمت تبديل شده‌اند.او با لحني انتقادي مي‌گويد: بانك‌ها سرمايه‌اي را كه از مردم جذب مي‌كنند، به‌جاي تزريق در بخش‌هاي مولد اقتصاد، صرف خريد و نگهداري ملك مي‌كنند. در نتيجه، هم عرضه واقعي مسكن كاهش يافته و هم قيمت‌ها از كنترل خارج شده است.بيگي‌نژاد تأكيد مي‌كند كه نمي‌توان مردم يا مالكان خرد را مقصر گراني‌ها دانست، گاهي آدرس اشتباه داده مي‌شود؛ مثلاً مي‌گويند فلان فرد ۱۵ واحد مسكوني دارد و بازار را برهم زده است. در حالي كه علت اصلي نوسان قيمت، تصميمات كلان مالي و بانكي است، نه رفتار چند مالك جزیي.
وام‌هاي بي‌اثر و بانك‌هاي متخلف بدون بازخواست
به باور اين فعال صنفي، حتي بانك مسكن كه ماموريت اصلي‌اش حمايت از خريداران است، ديگر كارايي سابق را ندارد. او با اشاره به شكاف عميق بين وام‌هاي فعلي و قيمت واقعي بازار مي‌گويد: امروز اگر همه اقساط و هزينه‌هاي جانبي وام مسكن را در نظر بگيريم، حتي در جنوب تهران هم با مانده آن نمي‌توان بيش از ۱۰ تا ۱۲ متر خانه خريد. يعني در عمل، وامي وجود ندارد كه به درد مردم بخورد.اما مشكل فقط ناكافي بودن تسهيلات نيست؛ بلكه عدم اجراي قانون و نبود ضمانت اجرايي براي تخلفات بانك‌ها نيز معضل بزرگي است. بيگي‌نژاد با انتقاد از نحوه جريمه بانك‌هاي متخلف توضيح مي‌دهد: در قانون آمده اگر بانكي به تعهدش در حوزه مسكن عمل نكند، بايد جريمه شود. اما وقتي اين جريمه از محل خزانه دولت پرداخت مي‌شود، يعني از جيب مردم. پس چه كسي مجازات مي‌شود؟ هيچ‌كس! مديران بانكي كه مي‌دانند جريمه از بودجه عمومي داده مي‌شود، انگيزه‌اي براي اصلاح رفتار ندارند.او تأكيد مي‌كند كه اين ساختار معيوب باعث شده بانك‌ها بدون نگراني از تبعات، مسير بنگاه‌داري را ادامه دهند؛ در نتيجه بازار مسكن بيش از پيش از دسترس اقشار متوسط و كم‌درآمد خارج شده است.
ديوار كوتاه مشاوران املاك
يكي از سوءتفاهم‌هاي رايج درباره بازار مسكن، تصور عمومي از نقش مشاوران املاك در گراني‌هاست. بيگي‌نژاد در پاسخ به اين ذهنيت مي‌گويد: درآمد مشاوران املاك از تعداد معاملات است، نه از قيمت ملك. وقتي قيمت‌ها بالا مي‌رود، معاملات كم مي‌شود و درآمد دفاتر افت مي‌كند. بنابراين ما از افزايش قيمت‌ها نه سود مي‌بريم، نه خوشحال مي‌شويم.او با گلايه از محدوديت‌هايي كه طي سال‌هاي گذشته براي اين صنف ايجاد شده، توضيح مي‌دهد كه از اوايل دهه ۹۰، اختيارات قانوني مشاوران املاك به‌تدريج كاهش يافت. براي مثال، در قانون پيش‌فروش ساختمان، بسياري از وظايف دفاتر املاك به دفترخانه‌ها واگذار شد.نتيجه اين تصميم آن بود كه جريان سرمايه‌گذاري در بافت‌هاي فرسوده متوقف شد. پيش از آن، مشاوران املاك نقش واسطه‌اي ميان سازندگان خرد و سرمايه‌گذاران مردمي داشتند و بافت‌هاي قديمي شهرها با همين سرمايه‌هاي كوچك نوسازي مي‌شد. اما با حذف اين نقش، مسير سرمايه‌گذاري به سمت حاشيه شهرها تغيير كرد.
شهرك‌سازي؛ درمان موقت يا بحران تازه؟
به اعتقاد بيگي‌نژاد، توسعه بي‌رويه شهرك‌هاي مسكوني در اطراف كلان‌شهرها نه‌تنها راه‌حل نيست، بلكه خود به مشكلي جديد بدل شده است. او مي‌گويد: در دنيا كمتر كشوري را مي‌بينيم كه با ساخت شهرك‌هاي حاشيه‌اي توانسته باشد مساله مسكن را حل كند. اين مناطق معمولاً با مشكلات فرهنگي و اجتماعي روبرو مي‌شوند؛ زيرا افراد با پيشينه‌هاي مختلف در فضايي محدود كنار هم قرار مي‌گيرند و زمينه اختلاف و ناهنجاري افزايش مي‌يابد.
بيگي‌نژاد علاوه بر چالش‌هاي فرهنگي، به هزينه‌هاي بالاي زندگي در شهرك‌هاي جديد اشاره مي‌كند و مي‌گويد: هرچه فاصله از شهر بيشتر شود، هزينه انرژي، حمل‌ونقل و خدمات عمومي افزايش مي‌يابد. شايد امروز با قيمت فعلي بنزين رفت‌وآمد از اين مناطق توجيه داشته باشد، اما با كوچك‌ترين تغيير در قيمت سوخت، سكونت در اين شهرك‌ها به صرفه نخواهد بود.»او هشدار مي‌دهد كه ساخت‌وساز در زمين‌هاي فاقد زيرساخت، مانند مناطق خشك و كوهستاني اطراف تهران، اشتباهي پرهزينه است: خانه فقط چهار ديوار نيست. بايد آب، برق، گاز و فاضلاب داشته باشد. بسياري از شهرك‌هايي كه امروز ساخته مي‌شوند، از ابتدايي‌ترين زيرساخت‌ها بي‌بهره‌اند.
زمين هست، اما زمين قابل سكونت نه
بيگي‌نژاد با رد ادعاي برخي مسوولان مبني بر فراواني زمين در كشور مي‌گويد: داشتن زمين روي نقشه به معناي داشتن زمين قابل سكونت نيست. بسياري از زمين‌هاي اطراف شهرها عملاً غيرقابل استفاده‌اند و اگر بخواهيم آنها را براي سكونت آماده كنيم، بايد هزينه‌هاي سنگيني صرف زيرساخت شود.او مثال مي‌زند كه در مسير جاده ساوه، مناطقي ساخته شده‌اند كه در تابستان مصرف برقشان چند برابر است و شرايط اقليمي‌شان طاقت‌فرسا. اين مناطق نه به لحاظ زيست‌محيطي، نه اقتصادي، گزينه مناسبي براي توسعه نيستند.
فرار سرمايه از مسكن و ركود ساخت‌وساز
از نگاه نايب‌رييس اتحاديه املاك، عامل ديگر ركود در بخش مسكن، افزايش هزينه ساخت و نبود صرفه اقتصادي براي سازندگان است. او مي‌گويد: قيمت نهايي ساخت آنقدر بالا رفته كه در برخي مناطق، بهاي فروش واحدهاي نوساز حتي از هزينه ساخت هم كمتر است. در چنين شرايطي، سرمايه‌گذار ترجيح مي‌دهد به جاي ساخت‌وساز، سرمايه‌اش را به بازار طلا و ارز منتقل كند.آمارها نيز همين را نشان مي‌دهد؛ تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در تهران بالا است، اما پروژه‌هاي آغازشده بسيار كمتر از آن.
اين يعني سازندگان حتي پس از گرفتن مجوز، به دليل نبود توجيه اقتصادي، دست به ساخت نمي‌زنند.
نقش از دست‌رفته مردم در بازار مسكن
بيگي‌نژاد باور دارد كه تضعيف نقش مشاوران املاك به معناي حذف مردم از فرآيند تصميم‌گيري در بازار مسكن است، او مي‌گويد: وقتي نقش صنف‌هاي مردمي مثل مشاوران املاك محدود مي‌شود، ميدان براي بازيگران قدرتمند و غيرشفاف باز مي‌شود. امروز گروه‌هاي سازمان‌يافته‌اي در بازار شكل گرفته‌اند كه تصميماتشان مي‌تواند كل جامعه را تحت تأثير قرار دهد.
او تأكيد مي‌كند: در گذشته مشاوران املاك واسطه اعتماد بين سازنده و خريدار بودند و سرمايه‌هاي خرد را به سمت توليد مسكن هدايت مي‌كردند. اما اكنون با محدود شدن فعاليت قانوني اين صنف، جريان طبيعي سرمايه‌گذاري از بين رفته است.
هزينه تصميمات غلط، از جيب مردم
به گفته داوود بيگي‌نژاد، اگر سياست‌هاي اشتباه در حوزه بانكي و ساخت‌وساز ادامه يابد، بحران مسكن به بحراني فراگيرتر تبديل خواهد شد.
بانك‌ها با بنگاه‌داري، بازار را گروگان گرفته‌اند و جريمه تخلفاتشان هم از جيب مردم پرداخت مي‌شود. تا زماني كه مديران بانكي مسووليت تصميمات خود را به‌طور شخصي نپذيرند، هيچ جريمه‌اي بازدارنده نخواهد بود.
او در پايان راه‌حل را در بازگشت به اصول ساده اما فراموش‌شده مي‌داند و مي‌افزايد: بايد مسير سرمايه‌هاي خرد را دوباره به سمت ساخت‌وساز واقعي هدايت كرد، نقش مشاوران املاك را احيا نمود و بانك‌ها را از بنگاه‌داري بازداشت. تا زماني كه سرمايه مردم در خدمت توليد مسكن نباشد، خانه براي مردم فقط يك آرزو باقي مي‌ماند.
