شاخص فلاكت مسكن از ۵۰ درصد عبور كرد
در شرايطي كه بازار مسكن ايران با رشد افسارگسيخته قيمت‌ها، كاهش توان خريد خانوارها و نبود سياستگذاري موثر روبه‌رو است، شاخصي تحت عنوان «فلاكت مسكن» به يكي از معيارهاي مهم تحليل وضعيت اقتصادي و اجتماعي مردم تبديل شده است.
در شرايطي كه بازار مسكن ايران با رشد افسارگسيخته قيمت‌ها، كاهش توان خريد خانوارها و نبود سياستگذاري موثر روبه‌رو است، شاخصي تحت عنوان «فلاكت مسكن» به يكي از معيارهاي مهم تحليل وضعيت اقتصادي و اجتماعي مردم تبديل شده است. اين شاخص به‌طور مشخص نشان مي‌دهد كه بخش بزرگي از مردم، ملكي را خريداري يا اجاره مي‌كنند كه ارزش واقعي آن به‌مراتب كمتر از مبلغي است كه براي آن پرداخت كرده‌اند. به عبارت ديگر، افراد در حال پرداخت هزينه‌هايي گزاف براي خانه‌هايي هستند كه نه از نظر كيفيت ساخت، نه از نظر امكانات، و نه حتي از نظر موقعيت جغرافيايي، ارزش واقعي معادل پول پرداخت‌شده را ندارند. علت اصلي اين وضعيت، تركيبي از عوامل ساختاري و اقتصادي است؛ ازجمله نبود نظارت و شفافيت در قيمت‌گذاري ملك‌ها، افزايش بي‌ضابطه و مستمر قيمت مصالح ساختماني مانند سيمان، فولاد و تجهيزات فني و فاصله شديد ميان درآمد خانوارها و قيمت نهايي مسكن.
منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن به مهر مي‌گويد: بيش از ۵۰ درصد مردم در شاخص فلاكت مسكن قرار دارند.
به گفته او، اين بدان معناست كه نيمي از خانوارهاي كشور يا در حال پرداخت اجاره‌بهايي هستند كه بسيار فراتر از ارزش واقعي ملك است، يا مجبور شده‌اند ملكي را خريداري كنند كه در واقعيت، چنين قيمتي ندارد. اين پديده نه‌تنها بار مالي سنگيني بر دوش خانوارها مي‌گذارد، بلكه نشانه‌اي روشن از نبود عدالت اقتصادي و نابرابري در بازار مسكن است.
به گفته او، رشد بي‌رويه قيمت‌ها در بازار مسكن، صرفا ناشي از تقاضا نيست، بلكه دلايل ساختاري و اقتصادي در زنجيره توليد و عرضه مسكن نيز نقش كليدي دارند.
شاخص فلاكت مسكن
معياري از نابرابري اقتصادي
اما «شاخص فلاكت مسكن» دقيقا چيست؟ غيبي در توضيح آن مي‌گويد: شاخصي وجود دارد تحت عنوان فلاكت مسكن كه گرچه واژه سنگيني است، اما از نظر علمي دقيق و قابل استناد است. اين شاخص بيانگر آن است كه ارزش واقعي ملكي كه خانوار براي خريد يا اجاره به آن دست يافته، كمتر از ميزان هزينه‌اي است كه براي آن پرداخت كرده است. به زبان ساده‌تر، اين شاخص نشان مي‌دهد كه مردم براي سرپناه خود، بيش از اندازه واقعي آن هزينه مي‌كنند.براي مثال، ممكن است فردي براي خريد يك آپارتمان دوخوابه ۱۰ ميليارد تومان هزينه كند، در حالي كه ارزش واقعي آن ملك از نظر موقعيت، امكانات و كيفيت ساخت، به مراتب كمتر از مبلغ پرداختي باشد.
بازار مسكن در نبود توازن گرفتار شده است
غيبي تأكيد مي‌كند: چنين وضعيتي نشان‌دهنده نبود تعادل ميان دارايي خانوار و هزينه پرداختي براي مسكن است و اين همان چيزي است كه شاخص فلاكت مسكن را در جامعه افزايش داده است. بر اساس برآوردهاي ارايه‌شده، اين شاخص در حال حاضر بيش از ۵۰ درصد است؛ يعني بيش از نيمي از مردم ملكي دارند كه ارزش واقعي آن كمتر از پولي است كه برايش پرداخته‌اند. او مي‌گويد: بازار مسكن كشور دچار عدم تعادل و نبود تناسب ميان هزينه توليد، قيمت‌گذاري و توان خريد مردم شده و تا زماني كه نظارت، سياستگذاري حمايتي از سازندگان و كنترل قيمت مصالح به‌صورت هم‌زمان اعمال نشود، اين چرخه افزايش قيمت همچنان ادامه خواهد داشت.
اثر مستقيم قيمت مصالح
بر بهاي تمام‌شده مسكن
غيبي، ضمن اشاره به ارتباط مستقيم ميان قيمت مصالح ساختماني و هزينه نهايي ساخت، اظهار مي‌كند: وقتي ساخت‌وساز با مواد و مصالحي انجام مي‌شود كه قيمت آن در بازار بالاست، طبيعتا محصول نهايي براي سازنده با هزينه بيشتري تمام مي‌شود. اين هزينه در نهايت از سوي مصرف‌كننده پرداخت مي‌شود، چرا كه سازنده آن را بر قيمت نهايي ملك و آپارتمان اضافه مي‌كند و به اين ترتيب قيمت مسكن افزايش مي‌يابد. در واقع، قيمت‌هاي كنوني مسكن تنها تابع زمين يا تورم عمومي نيست، بلكه يكي از عوامل مهم تعيين‌كننده، بهاي مصالحي مانند سيمان، آهن‌آلات و تجهيزات ساختماني است كه به‌طور مستقيم بر قيمت نهايي ملك اثر مي‌گذارند.
بهاي پرداختي بيش از ارزش واقعي
يكي از محورهاي اصلي اظهارات اين كارشناس، تفاوت فاحش ميان بهاي پرداختي براي خريد مسكن و ارزش واقعي آن است. غيبي مي‌افزايد: نكته مهمي كه بسياري از خريداران به آن توجه ندارند اين است كه انتظار كاهش ۵۰ تا ۶۰ درصدي قيمت مسكن، انتظاري غيرواقعي است. متأسفانه يكي از شاخص تعيين قيمت در هر منطقه، در واقع قيمت نوسازهاي همان منطقه است.
به گفته غيبي، روند قيمت‌گذاري املاك به‌گونه‌اي است كه قيمت آپارتمان‌هاي نوساز، مبناي ارزش‌گذاري واحدهاي چند سال ساخت هم قرار مي‌گيرد. اين كارشناس مسكن ادامه مي‌دهد: وقتي آپارتمان‌هاي نوساز با مصالح گران ساخته مي‌شوند و قيمت تثبيت‌شده آنها مثلا حدود ۱۵۰ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع است، اين رقم مبناي ارزش‌گذاري براي واحدهاي ۵، ۱۰ يا حتي ۱۵ سال ساخت قرار مي‌گيرد. در نتيجه، حتي ملكي كه فاقد كيفيت، امكانات و شرايط مطلوب باشد، صرفا به دليل استناد به قيمت نوسازها با نرخ‌هاي بالا در بازار عرضه مي‌شود. او اظهار مي‌كند: افزايش قيمت نوسازها به‌صورت طبيعي به ساير واحدها نيز سرايت مي‌كند و موجب رشد عمومي قيمت‌ها در بازار مسكن مي‌شود.
سازندگان، قيمت‌گذار بازار شده‌اند
يكي ديگر از عوامل افزايش غيرمنطقي قيمت مسكن، نبود نظارت و سياستگذاري دقيق بر قيمت‌گذاري واحدهاي مسكوني است. غيبي در اين باره توضيح مي‌دهد: اگر بتوانيم در مبدأ، يعني در مرحله توليد و ساخت واحدهاي نوساز، قيمت تمام‌شده را از طريق سياستگذاري‌هاي اقتصادي صحيح كاهش بدهيم و از سازندگان حمايت كنيم، در كنار نظارت و كنترل بر نحوه قيمت‌گذاري و فروش واحدها، مي‌توانيم از رشد غيرمنطقي قيمت‌ها جلوگيري كنيم. اما او هشدار مي‌دهد كه در شرايط فعلي چنين نظارتي وجود ندارد و بازار در عمل رها شده است، اين كارشناس مسكن بيان مي‌كند: در حال حاضر چون چنين نظارتي وجود ندارد، هر سازنده‌اي به دلخواه خود قيمت تعيين مي‌كند. به عنوان مثال، سازنده‌اي براي ملك خود هر متر را ۱۹۰ ميليون تومان قيمت مي‌گذارد و مالك ملك ۵ سال ساخت با استناد به آن، قيمت واحد خود را ۱۷۰ ميليون تومان تعيين مي‌كند. در نبود سازوكار نظارتي، خريداران با قيمت‌هايي روبرو هستند كه نه تنها متناسب با كيفيت ملك نيست، بلكه اختلاف قيمت‌ها تعادل مالي افراد را نيز برهم مي‌زند.
تأثير نبود تعادل قيمتي بر زندگي مردم
اين عدم تعادل، صرفا يك مساله اقتصادي نيست بلكه تأثير مستقيمي بر زندگي و سبك زندگي مردم دارد. غيبي معتقد است اين روند باعث مي‌شود كه فردي كه مي‌خواهد واحد فعلي خود را بفروشد تا نوساز بخرد، نتواند تعادل مالي برقرار كند؛ زيرا اختلاف قيمت‌ها بسيار زياد است و اين شرايط باعث شده خانوارها براي تأمين مسكن مناسب، ناگزير به مهاجرت به مناطق كم‌برخوردارتر شوند. اين كارشناس مسكن مي‌گويد: خانوارها مجبور مي‌شوند براي تأمين مسكن خود از موقعيت و امكانات مناسب صرف‌نظر كرده و به مناطق حاشيه‌اي‌تر نقل مكان كنند.
فشار شديد هزينه مسكن بر درآمد خانوارها
از ديگر نكاتي كه در تحليل شاخص فلاكت مسكن برجسته است، نسبت هزينه مسكن به درآمد خانوارهاست. در حال حاضر، هزينه مسكن سهم بسيار بالايي از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. برآوردها نشان مي‌دهد حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوارهاي ايراني، چه در قالب اجاره‌بها و چه در قالب تأمين منابع مالي براي خريد مسكن، صرف تأمين سرپناه مي‌شود. اين موضوع منجر به حذف بسياري از نيازهاي اساسي خانوار شده است: اين فشار اقتصادي موجب شده بسياري از خانواده‌ها از ساير نيازهاي اساسي خود مانند سلامت، تحصيل يا تفريح صرف‌نظر كنند تا بتوانند هزينه اجاره يا اقساط مسكن خود را پرداخت كنند. آشكار است كه بازار مسكن ايران در مرحله‌اي بحراني قرار دارد. نبود نظارت كافي، ناهماهنگي در سياستگذاري و رشد مستمر قيمت‌ها، شرايطي را رقم زده كه منجر به افزايش شاخص فلاكت مسكن شده است. تداوم اين روند، نه‌تنها امنيت اقتصادي خانوارها را تهديد مي‌كند، بلكه مي‌تواند شكاف طبقاتي را عميق‌تر و دسترسي به مسكن مناسب را به آرزويي دور از دسترس تبديل كند. راهكار، ورود سريع و موثر دولت با رويكردي چندجانبه در حوزه نظارت، حمايت و تنظيم بازار است.
