نظام تصميم‌گيري، عليه توليد مسكن
بازار مسكن ايران نه در اثر يك بحران مقطعي، بلكه تحت تأثير يك انباشت بلندمدت از تصميمات اشتباه و ساختارهاي معيوب به وضعيت كنوني رسيده است؛ بازاري گرفتار ركود عميق، كاهش شديد ساخت‌وساز و ناتواني روزافزون خانوارها در تأمين سرپناه. اين بحران درحالي تداوم دارد كه نه از تحريم‌هاي خارجي، بلكه بيش از هر چيز از تحريم‌هاي دروني آسيب مي‌بيند.
بازار مسكن ايران نه در اثر يك بحران مقطعي، بلكه تحت تأثير يك انباشت بلندمدت از تصميمات اشتباه و ساختارهاي معيوب به وضعيت كنوني رسيده است؛ بازاري گرفتار ركود عميق، كاهش شديد ساخت‌وساز و ناتواني روزافزون خانوارها در تأمين سرپناه. اين بحران درحالي تداوم دارد كه نه از تحريم‌هاي خارجي، بلكه بيش از هر چيز از تحريم‌هاي دروني آسيب مي‌بيند.
در رأس اين چالش‌ها، دو مساله تعيين‌كننده وجود دارد: سياست‌هاي مالياتي ناكارآمد و بروكراسي پيچيده و زمان‌بر در فرآيند ساخت‌وساز. بررسي دقيق‌تر اين دو حوزه نشان مي‌دهد كه بازار مسكن عملاً در قفسي از مقررات و ذهنيت‌هاي غلط گرفتار شده است؛ ذهنيت‌هايي كه توليد را نه تنها حمايت نمي‌كنند، بلكه مجازات هم مي‌كنند.
در اقتصاد ايران كه تورم يك ويژگي ساختاري و دايمي شده، تمايز ميان سود حاصل از فعاليت اقتصادي و افزايش قيمت ناشي از تورم عمومي ضرورتي انكارناپذير است. با اين حال، سياست‌هاي مالياتي در بخش مسكن، بر پايه همين تمايز ناديده‌گرفته‌شده بنا شده‌اند. بر اساس مقررات فعلي، مالك زمين يا سرمايه‌گذار ساختماني حتي در شرايطي كه هيچ اقدامي براي سوداگري نكرده و تنها به‌واسطه افزايش تورم عمومي، ارزش دارايي‌اش بالا رفته، ملزم به پرداخت ماليات‌هايي سنگين مي‌شود. در حالي كه اين افزايش قيمت را نمي‌توان «درآمد» واقعي دانست. اين دقيقاً همان چيزي است كه فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان كشور، از آن با عنوان «توهم مالياتي » ياد مي‌كند. به‌گفته او، آيين‌نامه‌هايي نظير ماده ۷۷ قانون ماليات‌هاي مستقيم، بر پايه اين توهم تدوين شده‌اند و نتيجه‌اي جز كند شدن شديد ساخت‌وساز نداشته‌اند. بخش‌هايي از اين آيين‌نامه حتي با پيگيري‌هاي حقوقي به ديوان عدالت اداري كشيده شده و نهايتاً ابطال شده‌اند. نقد اصلي، متوجه نگاه مالياتي صرف به بخش مسكن است؛ نگاهي كه مسكن را نه كالاي مصرفي يا محرك اقتصادي، بلكه محلي براي درآمدزايي دولت درنظر مي‌گيرد.
ساخت‌وساز در بن‌بست مجوزها
حتي در صورتي كه سرمايه‌گذار از پيچ مالياتي عبور كند، گرفتار ديوان‌سالاري سنگين نظام صدور مجوز خواهد شد. فرآيند دريافت پروانه ساخت، تأييد نقشه، انتخاب ناظر، و در نهايت پايان‌كار و سند مالكيت، به‌طور ميانگين بيش از يك سال زمان مي‌برد. در برخي پروژه‌ها، اين روند به ۵ سال هم مي‌رسد.
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان كشور در همين زمينه، صدور پروانه ساختماني را «دست‌كم يك ساله» توصيف كرده و تأكيد دارد كه چنين تأخيرهايي ساخت‌وساز را از نظر اقتصادي غيرجذاب كرده است. او همچنين با اشاره به تصميم شهرداري تهران در واگذاري انتخاب ناظر به مالك، آن را گامي مثبت در مسير كاهش تصدي‌گري دانسته؛ هرچند اين گام به تنهايي كافي نيست.
مقايسه با كشورهاي ديگر نشان مي‌دهد كه اين تأخيرها غيرطبيعي و پرهزينه هستند. در بسياري از كشورها، زمان صدور پروانه ساخت كمتر از يك ماه و زمان صدور سند مالكيت پس از پايان پروژه، حدود دو هفته است. در ايران اما، بروكراسي نه بخشي از فرآيند، بلكه مانعي در مسير توليد است.
بازدهي پايين ساخت‌وساز
در اقتصاد، سرمايه همواره به‌دنبال كم‌ريسك‌ترين و پرسودترين مسير ممكن است. در شرايطي كه سود سپرده بانكي در كشور حدود ۲۱ درصد است، سازنده‌اي كه چند سال درگير ساخت‌وساز مي‌شود و در پايان با بازار ركودي مواجه مي‌شود، عملاً بازدهي پايين‌تري خواهد داشت. به بيان ديگر، سرمايه‌گذاري در مسكن ديگر يك انتخاب اقتصادي عقلاني نيست. اين موضوع باعث خروج بخش خصوصي از ساخت‌وساز شده و وابستگي دولت به پروژه‌هاي دولتي را افزايش داده است؛ پروژه‌هايي كه معمولاً با چالش تأمين مالي، كيفيت پايين و تحويل‌هاي غيرزمان‌بندي‌شده مواجه‌اند. يكي ديگر از ريشه‌هاي بحران فعلي، عدم هم‌خواني ساخت‌وساز با تقاضاي واقعي بازار است. بخش عمده‌اي از پروژه‌هاي ساختماني در سال‌هاي اخير، با هدف سود سرمايه‌اي و نه پاسخ به نياز مصرفي شكل گرفته‌اند. نتيجه آنكه بازار مملو از واحدهاي ۲۰۰ تا ۳۰۰ متري در مناطق گران‌قيمت شده، در حالي كه نياز واقعي خانوارهاي جديد، به واحدهاي ۸۰ تا ۱۲۰ متري معطوف است. پورحاجت مستقيماً به اين موضوع اشاره نكرده، اما سخنان او درباره سودآور نبودن ساخت‌وساز، دقيقاً به همين نقطه مي‌رسد: ساخت‌وساز فقط زماني معنا پيدا مي‌كند كه تقاضا بتواند آن را جذب كند؛ در غير اين صورت، حتي در صورت ساخت نيز ركود ادامه خواهد داشت.
ساخت‌وساز گرفتار تورم نهاده‌ها هم‌صدا با دلار
نوسانات نرخ ارز، اثر مستقيمي بر هزينه نهايي ساخت‌وساز دارد. نهاده‌هايي مانند فولاد، سيمان، تأسيسات، و حتي نيروي انساني، همگي در مسير رشد قيمت، تابعي از وضعيت بازار ارز هستند. در چنين شرايطي، اگر سياست‌گذار نتواند ثبات حداقلي در فضاي اقتصاد كلان ايجاد كند، هزينه تمام‌شده پروژه‌ها نه‌تنها قابل پيش‌بيني نيست، بلكه ممكن است در طول پروژه به‌قدري افزايش يابد كه سود اوليه را نيز از بين ببرد. همين عدم قطعيت است كه ريسك سرمايه‌گذاري را به بالاترين حد ممكن رسانده است.
ماليات به جاي ابزار تنظيم‌گري
در كشورهاي توسعه‌يافته، ماليات ابزاري براي تنظيم بازار، جلوگيري از سوداگري و ايجاد شفافيت است. اما در ايران، اين ابزار به‌گونه‌اي به‌كار گرفته شده كه به‌جاي تسهيل توليد، عملاً توليد را تنبيه مي‌كند.دبير كانون سراسري انبوه‌سازان كشور از دولت و مجلس خواسته تا بر اساس «بديهيات اقتصادي» عمل كنند. يعني سازوكاري طراحي شود كه سازنده‌اي كه توليد مي‌كند، از تخفيف يا معافيت برخوردار باشد و كسي كه خانه را به قصد سوداگري نگه مي‌دارد، مشمول ماليات شود. اما در شرايط فعلي، سياست مالياتي نه بر كنترل بازار، بلكه بر كسب درآمد از آن متمركز شده است. اين رويكرد ناعادلانه، نه شفافيت ايجاد مي‌كند و نه مسير توليد را هموار مي‌سازد.
خروج بخش خصوصي از ميدان
پورحاجت بارها بر واژه «خودتحريمي» تأكيد مي‌كند، از ديد او، مسكن گرفتار هيچ دشمن خارجي نيست، بلكه قوانين، آيين‌نامه‌ها، و تصميماتي از درون سيستم اداري و اجرايي كشور هستند كه ساخت‌وساز را فلج كرده‌اند.
او خواستار طراحي سازوكارهاي اجرايي موثر براي رفع اين خودتحريمي است؛ سازوكارهايي كه از جنس حمايت واقعي، تسهيل مجوزدهي، كاهش ريسك اقتصادي و بازنگري مالياتي باشد. بحران مسكن در ايران، حاصل نبود منابع نيست؛ حاصل نبود سياست‌گذاري مناسب است. تا زماني كه ساخت‌وساز با ريسك بالا، سود پايين، ماليات ناعادلانه و بروكراسي سنگين مواجه باشد، نمي‌توان انتظار داشت بازار از ركود خارج شود يا تقاضاي واقعي پاسخ بگيرد. سياست‌گذار بايد به اين واقعيت تن دهد كه حمايت از توليد، تنها با شعار ممكن نيست. نيازمند بازنگري ريشه‌اي در مقررات، كاهش زمان و هزينه ساخت، و طراحي يك سياست مالياتي منصفانه است. دبير كانون سراسري انبوه‌سازان كشور در تحليل خود، تصوير روشني از بحران مي‌دهد؛ اما اين تصوير، تنها زماني تغيير مي‌كند كه شنيده شود، و از دل آن تصميمي درست متولد شود.
