سيگنال ركود تا سال ۱۴۰۷
بازار مسكن ايران، به‌ويژه در پايتخت، در شهريور ۱۴۰۴ با نشانه‌هاي آشكار ركود، بي‌ثباتي و خروج چشمگير طرفين عرضه و تقاضا مواجه شده است.
بازار مسكن ايران، به‌ويژه در پايتخت، در شهريور ۱۴۰۴ با نشانه‌هاي آشكار ركود، بي‌ثباتي و خروج چشمگير طرفين عرضه و تقاضا مواجه شده است.
بررسي داده‌هاي آماري از سامانه‌هاي ملكي، اظهارات مسوولان صنفي و تحليل شرايط سياسي-اقتصادي كشور نشان مي‌دهد كه اين بازار نه‌تنها به مرحله‌اي از ايستايي رسيده بلكه احتمال مي‌رود تا ۱۰ تا ۱۲ فصل آينده نيز در همين وضعيت باقي بماند.
طبق داده‌هاي منتشرشده از سامانه كيليد، ميانگين قيمت پيشنهادي فروش هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در شهريور ۱۴۰۴ به ۱۰۵ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان رسيده كه نسبت به مدت مشابه سال گذشته تنها ۹.۴ درصد رشد داشته است.
اين در حالي است كه طي همين مدت، ساير بازارهاي سرمايه‌گذاري مانند طلا، ارز و بورس بازدهي بسيار بالاتري داشته‌اند: طلا: ۱۴۶ درصد رشد، دلار: ۷۴ درصد رشد و شاخص بورس: ۲۱ درصد رشد.
اين آمار نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در رقابت با بازارهاي موازي، جذابيت خود را تا حد زيادي از دست داده است. عوامل متعددي در اين روند نقش دارند كه از جمله مهم‌ترين آنها مي‌توان به نقدشوندگي پايين، رشد قيمت‌ها طي ۷ سال گذشته، كاهش قدرت خريد مردم و افزايش هزينه‌هاي ساخت (نزديك به ۵۰ درصد) اشاره كرد.
ركود ۱۰ تا ۱۲ فصلي در راه است؟
به اعتقاد كارشناسان، بازار مسكن از اواسط سال گذشته وارد ركودي ساختاري شده است. تجربه‌هاي پيشين در اقتصاد ايران نشان مي‌دهد كه اين ركودها معمولاً بين ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول مي‌انجامند. اين يعني ممكن است حداقل تا پايان سال ۱۴۰۶ يا اوايل ۱۴۰۷ بازار مسكن از خواب زمستاني بيدار نشود.
در شهريور ۱۴۰۴ تعداد آگهي‌هاي فروش آپارتمان در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل بيش از ۴۹ درصد كاهش يافته است. اين كاهش شديد، بازتابي از بي‌اعتمادي بازار، بي‌ثباتي سياسي-اقتصادي كشور و ابهام در آينده مذاكرات است.
بخش عمده‌اي از فروشندگان ترجيح داده‌اند در اين شرايط بلاتكليف، املاك خود را وارد بازار نكنند يا آگهي‌ها را حذف كنند.
تغيير در توزيع آگهي‌ها تمركز بر واحدهاي كوچك‌تر
بررسي آگهي‌ها نشان مي‌دهد كه تقاضا و عرضه به سمت واحدهاي كوچك‌تر (زير ۷۵ متر) سوق پيدا كرده است. در شهريور ۱۴۰۴: سهم واحدهاي ۵۰ تا ۷۵ متر از كل آگهي‌ها از ۳۲ درصد در سال گذشته به ۳۶ درصد افزايش يافته است.سهم واحدهاي زير ۵۰ متر نيز از ۷.۷ درصد به ۹.۳ درصد افزايش داشته است.در مقابل، سهم واحدهاي بيش از ۷۵ متر در تمام گروه‌هاي متراژي كاهش يافته است.
اين تغييرات نشان‌دهنده افزايش تمايل بازار به واحدهاي كوچك‌تر و احتمالاً ارزان‌تر براي مقابله با كاهش قدرت خريد عمومي است.
كاهش عرضه واحدهاي نوساز
از نظر عمر بنا نيز، در شهريور ۱۴۰۴ سهم واحدهاي زير ۵ سال از كل آگهي‌ها به ۲۷.۰۳ درصد رسيده، در حالي كه اين سهم در شهريور ۱۴۰۳ ۳۱.۱۷ درصد بود. كاهش عرضه واحدهاي نوساز مي‌تواند به افزايش هزينه ساخت، نبود تقاضاي موثر و كاهش سود مورد انتظار سازندگان مربوط باشد.
بازار اجاره نيز با وجود ركود كلي، افزايش ملايمي در نرخ‌ها داشته است. ميانگين مبلغ رهن كامل در شهريور ۱۴۰۴ نسبت به سال قبل ۴.۷۸ درصد افزايش يافته است. اين افزايش مي‌تواند ناشي از رشد تقاضا براي اجاره‌نشيني باشد، چراكه خريد براي بسياري از افراد ديگر در دسترس نيست.
شاخص قيمت به اجاره نيز از ۱۵.۹۲ در شهريور ۱۴۰۳ به ۱۵.۵۵ در شهريور ۱۴۰۴ كاهش يافته كه نشانه‌اي از بهبود نسبي بازدهي اجاره نسبت به خريد ملك است، هرچند همچنان اين شاخص بسيار بالاتر از استاندارد جهاني (۱۲ يا كمتر) باقي مانده است.
نه خريداري هست، نه مستاجري
در كنار آمارهاي رسمي، فعالان بازار نيز تصويري نگران‌كننده از وضعيت فعلي ترسيم مي‌كنند. داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه املاك، در گفت‌وگو با مهر، با صراحت اعلام كرده كه معاملات خريد و اجاره در سال ۱۴۰۴ به حداقل رسيده، هزينه دفاتر املاك هر روز بيشتر مي‌شود، اما درآمد همچنان ثابت مانده است. او در ادامه به موضوع قراردادهاي بلندمدت اجاره اشاره كرد و گفت: در قانون ساماندهي اجاره مصوب سال ۱۴۰۳، تسهيلاتي براي موجراني كه قرارداد بلندمدت منعقد مي‌كنند، پيش‌بيني شده، اما بايد توجه داشت كه اين تسهيلات فقط به مالك و مستاجر محدود نمي‌شود. مشاوران املاك نيز نقش اصلي را دارند، اما هيچ مشوقي براي آنها در نظر گرفته نشده است.
نايب‌رييس اتحاديه املاك افزود: اگر مشاوري قرارداد پنج‌ساله براي برخي مشتريان ببندد، دستمزدش فقط براي ماه اول محاسبه مي‌شود. اين در حالي است كه ارزش اجاره در طول سال‌ها افزايش چشمگيري دارد. نبود انگيزه مالي و محدوديت سامانه‌ها مانع تحقق اهداف قراردادهاي بلندمدت مي‌شود.
نبود سامانه ثبت قراردادهاي بلندمدت مانعي جدي
بيگي‌نژاد با اشاره به ضعف زيرساخت‌ها گفت: در حال حاضر سامانه‌اي در اختيار مشاوران املاك نيست كه بتوانند قراردادهاي دو سال به بالا را ثبت كنند. اين باعث مي‌شود مشاوران به سمت دفترخانه هدايت شوند كه منطقي نيست. او همچنين تأكيد كرد: اگر مي‌خواهيم قراردادهاي بلندمدت اجرايي شوند، بايد هم حقوق مشاوران املاك در نظر گرفته شود و هم سامانه‌ها طوري طراحي شوند كه ثبت اين قراردادها به‌راحتي انجام شود.
سايه ركود بر بازار تجاري و مسكوني
نايب‌رييس اتحاديه املاك در ادامه وضعيت كلي بازار را چنين توصيف كرد: بازار در شرايط فعلي وضعيت مناسبي ندارد. چه در بخش خريد و فروش و چه در حوزه اجاره، ركود به وضوح مشاهده مي‌شود. در برخي مناطق تقريباً هيچ معامله‌اي انجام نمي‌شود. او درباره دفاتر املاك گفت: درآمد اين صنف افزايش نيافته، در حالي كه هزينه‌ها هر روز بيشتر مي‌شود. پيشنهاد اصلاح دستمزد مشاوران به وزارت مربوطه ارايه شده، اما تأييد نشده است.بيگي‌نژاد درباره ميانگين قيمت‌ها افزود: به دليل نبود معاملات گسترده، امكان اعلام قيمت واقعي وجود ندارد. به عنوان نمونه، در محور آزادي ميانگين قيمتي حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ ميليون تومان براي هر متر مربع مطرح است، اما اين ارقام فقط آگهي هستند، نه معاملات واقعي.
مقايسه بازدهي بازارها؛ مسكن در انتهاي جدول
با نگاهي به رشد بازارها از شهريور ۱۴۰۳ تا شهريور ۱۴۰۴ مي‌توان به روشني ديد كه بازار مسكن در انتهاي جدول ايستاده و همين موضوع سبب شده سرمايه‌گذاران نگاه خود را به بازارهاي با نقدشوندگي بالاتر و بازده سريع‌تر معطوف كنند. بازار مسكن تهران و ساير كلان‌شهرهاي كشور، در وضعيت ركود بي‌سابقه‌اي قرار دارد كه ناشي از تركيبي از عوامل اقتصادي، سياسي و ساختاري است. كاهش عرضه، افت تقاضا، افزايش هزينه‌هاي ساخت، بي‌اعتمادي نسبت به آينده و نبود مشوق‌هاي قانوني و مالي براي فعالان، سبب شده‌اند كه معاملات به حداقل برسد و بازار براي مدتي طولاني در حالت انجماد باقي بماند. تنها راه خروج از اين وضعيت، اصلاحات ساختاري در نظام مالي، تسهيل دسترسي به تسهيلات، تشويق سرمايه‌گذاري در توليد مسكن و بازنگري در سياست‌هاي حمايتي از مستأجران و موجران است. تا آن زمان، به نظر مي‌رسد بازار مسكن ايران همچنان با تيتر تكراري «عقب‌نشيني تا اطلاع ثانوي» به حيات نيم‌بند خود ادامه دهد.
