مسكن ملي در برزخ اجرا و تأمين مالي
طرح نهضت ملي مسكن به عنوان اصلي‌ترين برنامه دولت سيزدهم در حوزه تأمين سرپناه، حالا پس از يك سال وارد مرحله‌اي شده كه مي‌توان درباره آن تحليل‌هاي عيني‌تري ارائه داد. طبق گزارش رسمي وزارت راه و شهرسازي، از ابتداي شهريور ۱۴۰۳ تا پايان مرداد ۱۴۰۴، ميزان پيشرفت فيزيكي پروژه‌ها در مراحل مختلف بين ۱۵ تا ۵۳ درصد اعلام شده است.
طرح نهضت ملي مسكن به عنوان اصلي‌ترين برنامه دولت سيزدهم در حوزه تأمين سرپناه، حالا پس از يك سال وارد مرحله‌اي شده كه مي‌توان درباره آن تحليل‌هاي عيني‌تري ارائه داد. طبق گزارش رسمي وزارت راه و شهرسازي، از ابتداي شهريور ۱۴۰۳ تا پايان مرداد ۱۴۰۴، ميزان پيشرفت فيزيكي پروژه‌ها در مراحل مختلف بين ۱۵ تا ۵۳ درصد اعلام شده است.
اين ميزان رشد، در حالي رخ داده كه بخش قابل توجهي از پروژه‌ها هنوز در مراحل اوليه، نظير اخذ مجوز و فونداسيون، باقي مانده‌اند و همين موضوع، نابرابري در سرعت پيشرفت را به يكي از چالش‌هاي كليدي اين طرح بدل كرده است. بر اساس داده‌هاي ارائه شده، واحدهايي كه به مراحل پاياني ساخت رسيده‌اند، پيشرفت نسبتا مناسبي داشته‌اند. به‌طوري كه رشد ۲۳ درصدي در اتمام فونداسيون، ۳۹ درصدي در اجراي اسكلت و سقف، ۴۴ درصدي در سفت‌كاري، بيش از ۵۰ درصدي در نازك‌كاري و در نهايت ۵۳ درصدي در تكميل نهايي واحدها گزارش شده است. اما بايد توجه داشت كه اين ارقام، صرفا درباره واحدهايي است كه در مراحل نهايي قرار دارند و بسياري از پروژه‌ها هنوز وارد اين فاز نشده‌اند. ناتواني در آغاز ساخت‌وساز در برخي نقاط، نشان مي‌دهد كه سياستگذاري‌هاي فعلي هنوز نتوانسته همه پروژه‌ها را وارد فاز اجرايي كند. اين ناهماهنگي ميان مراحل مختلف ساخت، نشانه‌اي از ضعف در توزيع منابع، محدوديت در ظرفيت اجرايي پيمانكاران، و گره‌هاي بوروكراتيك است كه بايد پيش از ورود به فازهاي انبوه‌سازي، مورد بازنگري جدي قرار بگيرد.
صدور مجوز و عقد قرارداد
در يك‌سال گذشته، صدور پروانه‌هاي ساختماني با رشد ۳۱.۶۹ درصدي از ۴۹۱ هزار به ۷۱۹ هزار واحد رسيده است. همچنين تعداد قراردادهاي مشاركت مدني نيز با رشد ۲۳.۶۶ درصدي از حدود ۳۶۳ هزار واحد به بيش از ۴۷۵ هزار واحد افزايش يافته است.
اين آمار نشان‌دهنده افزايش فعاليت‌هاي مقدماتي ساخت‌وساز در نظام اداري است؛ اما پرسش اينجاست كه تا چه حد اين فعاليت‌ها به ساخت واقعي و تحويل نهايي منجر خواهد شد؟ افزايش در صدور مجوزها و قراردادها بدون همزماني با اجراي ميداني پروژه‌ها، ممكن است صرفاً منجر به انباشت پرونده‌هاي نيمه‌كاره در سامانه‌ها شود. آن‌چه در نهايت براي مردم اهميت دارد، آغاز و تكميل پروژه‌ها در ميدان عمل است، نه صرفا پيشرفت در فرايندهاي اداري.
تأمين مالي؛ پاشنه آشيل طرح‌هاي بزرگ مقياس
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازي، تاكنون بيش از ۲.۵ ميليون واحد براي دريافت تسهيلات به بانك‌ها معرفي شده‌اند. از اين تعداد، حدود ۱.۸۶ ميليون واحد فعال شده‌اند و براي بيش از ۱.۱۰۸ ميليون واحد قرارداد تسهيلاتي منعقد شده است. اين يعني حدود ۵۹ درصد از پروژه‌هاي معرفي‌شده به مرحله عقد قرارداد رسيده‌اند. اما نكته قابل توجه‌تر، آن است كه تنها ۶۱ درصد از اين قراردادها منجر به پرداخت واقعي تسهيلات شده‌اند. در مجموع، بيش از ۲۵۲ هزار ميليارد تومان تسهيلات پرداخت شده كه البته نسبت به كل تعهدات (۴۱۱ هزار ميليارد تومان) همچنان فاصله زيادي دارد. اين شكاف نشان‌دهنده چالش‌هاي جدي در جريان‌سازي منابع مالي، محدوديت‌هاي بانكي و حتي احتمال كندي در جذب منابع از سوي پروژه‌ها است.
آيا توسعه شهري قرباني شده است؟
يكي از نكات مهم ديگر در گزارش يك‌ساله، تركيب پروژه‌ها بر اساس نوع مالكيت است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه ۷۵ درصد از قراردادهاي تسهيلاتي براي پروژه‌هاي خودمالك روستايي منعقد شده است. پس از آن، پروژه‌هاي خودمالك شهري با ۵۷ درصد، پروژه‌هاي اراضي ۹۹ ساله با ۵۳ درصد، مشاركتي با ۱۸ درصد و بافت فرسوده با تنها ۱۴ درصد قرار دارند.
اين تركيب آشكارا نشان مي‌دهد كه تمركز دولت بيشتر بر توسعه روستاها و مناطق غيرشهري بوده است، در حالي كه سهم پروژه‌هاي شهري و نوسازي بافت‌هاي فرسوده، كه مي‌توانند در بازسازي بافت ناكارآمد و توسعه پايدار شهري نقش مهمي داشته باشند، بسيار پايين بوده. اين وضعيت ممكن است در بلندمدت به تعميق شكاف توسعه‌اي ميان مناطق شهري و روستايي بينجامد.
واگذاري پروژه به متقاضيان موثر
در بخش تخصيص پروژه‌ها، وزارت راه و شهرسازي اعلام كرده است كه تاكنون براي ۹۵ درصد از متقاضيان موثر (افرادي كه آورده اوليه را واريز كرده‌اند)، پروژه يا واحد مشخصي اختصاص يافته است. اين موضوع نشان مي‌دهد كه مرحله تخصيص به پايان رسيده و دولت وارد فاز اجراي ميداني شده است. اما چنان‌كه آمارهاي بخش‌هاي ديگر نشان مي‌دهند، بسياري از اين تخصيص‌ها هنوز وارد فاز ساخت نشده‌اند. به عبارت ديگر، پروژه‌هاي تخصيص يافته هنوز الزاما به معناي واحدهاي در حال ساخت نيستند.
اين واقعيت، بار ديگر نشان مي‌دهد كه موفقيت نهايي طرح نه تنها به تخصيص، بلكه به اجراي كامل و تحويل به‌موقع وابسته است. فاصله ميان تخصيص و تحويل، همچنان يكي از گره‌هاي جدي طرح نهضت ملي مسكن به شمار مي‌رود.
طرح حمايت از خانواده و جواني جمعيت
طرح حمايت از خانواده و جواني جمعيت كه با هدف تشويق به ازدواج و فرزندآوري طراحي شده، در يك‌سال اخير رشد قابل توجهي را تجربه كرده است. تاكنون براي ۶۵ هزار متقاضي، زمين يا پروژه‌اي در قالب اين طرح اختصاص يافته كه ۲۵ هزار مورد از اين تعداد تنها در سال اخير انجام شده است. ميزان ثبت‌نام در اين طرح رشد ۲۲ درصدي و تعداد متقاضيان تأييد شده رشد ۳۰ درصدي را نشان مي‌دهد. با اين حال، بايد گفت كه سهم اين طرح نسبت به جمعيت هدف، هنوز بسيار پايين است و در عمل نتوانسته نقش تعيين‌كننده‌اي در بهبود وضعيت مسكن جوانان ايفا كند. انتظار مي‌رود با اصلاح رويه‌ها و طراحي مشوق‌هاي موثرتر، دامنه اين طرح گسترش يابد.
راه‌حل كوتاه‌مدت براي بحران بلندمدت
در بخش بازار اجاره، دولت اقدام به پرداخت تسهيلات وديعه مسكن كرده كه از نيمه ارديبهشت تا پايان مرداد ۱۴۰۴ بالغ بر ۲۲ هزار ميليارد تومان به بيش از ۱۱۹ هزار متقاضي پرداخت شده است. سقف كلي اين تسهيلات نيز از ۸۰ هزار ميليارد به ۲۰۰ هزار ميليارد تومان افزايش يافته و سقف وام فردي در تهران به ۲۷۵ ميليون تومان رسيده است. اين اقدامات اگرچه در كوتاه‌مدت مي‌توانند بخشي از بار اقتصادي را از دوش مستأجران بردارند، اما در بلندمدت راه‌حل نهايي بحران اجاره نخواهند بود. راهكار اصلي، افزايش واقعي عرضه مسكن اجاره‌اي و توليد انبوه واحدهاي مقرون به صرفه است، نه صرفا تزريق موقت منابع نقدي به بازار.
پيشرفت‌هايي با طعم احتياط و نياز به بازنگري ساختاري
با نگاهي تحليلي به گزارش عملكرد يك‌ساله نهضت ملي مسكن، مي‌توان دريافت كه اگرچه در برخي حوزه‌ها همچون پيشرفت فيزيكي واحدهاي در حال ساخت، تخصيص پروژه‌ها و عقد قراردادهاي مشاركتي پيشرفت‌هايي حاصل شده، اما همچنان چالش‌هاي مهمي در تأمين مالي، شروع واقعي ساخت‌وساز، توازن جغرافيايي، و تحقق اهداف اجتماعي طرح وجود دارد. تمركز بيش از حد بر پروژه‌هاي خودمالك روستايي، تأخير در پرداخت تسهيلات و سهم پايين پروژه‌هاي شهري از ديگر نكات قابل تأمل در اين مسير هستند. براي آنكه نهضت ملي مسكن بتواند به هدف اصلي خود كه توليد سالانه يك ميليون واحد مسكوني است، نزديك شود، لازم است در سياست‌هاي اجرايي، نظام تأمين مالي، و شيوه تعامل با بخش خصوصي بازنگري جدي صورت گيرد. در غير اين صورت، اين طرح نيز ممكن است به سرنوشت بسياري از برنامه‌هاي مشابه در گذشته دچار شود؛ برنامه‌هايي كه روي كاغذ موفق اما در عمل ناكام بودند.
