تحليل تصويب طرح مسكن استيجاري
با تصويب نهايي دستورالعمل «ماده ۶ بسته مديريت بازار اجاره مسكن»، طرحي كه مي‌تواند به عنوان نقطه شروعي براي راه‌اندازي بازار استيجار عمومي مسكن در ايران در نظر گرفته شود، وارد فاز اجرايي شد.
گامي محتاطانه به سوي نظام‌مند‌سازي بازار اجاره در ايران
با تصويب نهايي دستورالعمل «ماده ۶ بسته مديريت بازار اجاره مسكن»، طرحي كه مي‌تواند به عنوان نقطه شروعي براي راه‌اندازي بازار استيجار عمومي مسكن در ايران در نظر گرفته شود، وارد فاز اجرايي شد. اين طرح با تمركز بر دو مدل «تأمين واحدهاي آماده» و «ساخت مسكن استيجاري»، در نشست شوراي مسكن وزارت راه و شهرسازي به تصويب رسيد و در صورت اجراي موثر، مي‌تواند مسير تازه‌اي براي مداخله دولت در بازار اجاره با رويكردي غيرمداخله‌جويانه اما هدفمند ايجاد كند. تمركز اصلي اين طرح بر زوج‌هاي جواني است كه طي پنج سال گذشته ازدواج كرده‌اند؛ گروهي كه در سال‌هاي اخير، به‌دليل جهش بي‌سابقه قيمت مسكن، به‌شدت از چرخه مالكيت و حتي اجاره مسكن مناسب، كنار گذاشته شده‌اند. در ظاهر، هدف‌گذاري اين گروه به عنوان اولويت تخصيص مسكن استيجاري، اقدامي عدالت‌محور است. اما يك نگراني اساسي وجود دارد: چه ميزان از اين جامعه هدف، توان جذب چنين طرحي را دارند؟ آيا منابع، زيرساخت‌ها و مكانيزم اجرايي، براي رساندن اين طرح به جامعه هدف كفايت مي‌كند يا تنها به عنوان يك «پروژه ويتريني» در فضاي سياست‌گذاري باقي مي‌ماند؟ طرح ارايه‌شده، دو مسير متفاوت براي تأمين مسكن استيجاري در نظر گرفته است: تأمين واحدهاي آماده (خريد يا تهاتر از سازندگان)، ساخت مستقيم مسكن استيجاري توسط دولت از يك سو، تأمين از طريق تهاتر و خريد واحدهاي نيمه‌تمام، واكنشي هوشمند به ركود فعلي بازار مسكن و تمايل سرمايه‌گذاران براي خروج از پروژه‌هاي راكد است. اين مسير مي‌تواند، بدون نياز به تزريق سرمايه‌هاي هنگفت، بخشي از نياز كوتاه‌مدت بازار را پاسخ دهد. در مقابل، ساخت مستقيم مسكن استيجاري از سوي دولت، به منابع مالي قابل‌توجه، مديريت پروژه‌اي كارآمد و هماهنگي با نهادهاي محلي نياز دارد. اين بخش از طرح، به احتمال زياد در بلندمدت ثمربخش خواهد بود و در كوتاه‌مدت نمي‌تواند پاسخگوي بحران فعلي اجاره باشد.
عدالت اجاره‌اي يا تنظيم بازار از پايين؟
بر اساس اطلاعات ارايه‌شده، قرار است واحدهاي استيجاري با متراژ زير ۱۰۰ مترمربع و اجاره‌بهاي كمتر از نرخ بازار عرضه شوند. اين گزاره دو نكته كليدي دارد: اول اينكه نشان مي‌دهد سياست‌گذار قصد دارد «اجاره در استطاعت» را جايگزين «مالكيت الزامي» كند؛ تغييري در نگرش كه در شرايط فعلي اقتصاد ايران، الزامي است. دوم، ورود دولت به تعيين يا دست‌كم تنظيم نرخ اجاره، مي‌تواند به‌نوعي كنترل غيررسمي بازار منجر شود؛ موضوعي كه در تجربه‌هاي جهاني نيز همواره محل بحث بوده است. در غياب بازار شفاف اجاره، با داده‌هاي واقعي و سامانه‌هاي نظارتي كارآمد، خطر شكاف بين نرخ رسمي و نرخ واقعي، و ايجاد بازار سياه اجاره همچنان وجود دارد.
يك فرصت براي احياي منابع مغفول
از نقاط مثبت طرح مي‌توان به استفاده از اراضي، مستغلات و دارايي‌هاي بلااستفاده وزارت راه و شهرسازي اشاره كرد. اين منابع كه طي دهه‌ها درگير بروكراسي و عدم بهره‌برداري مناسب بوده‌اند، مي‌توانند به محركي براي توليد هدفمند مسكن تبديل شوند. در واقع، اين طرح فرصتي براي فعالسازي دارايي‌هاي خوابيده دولت و تبديل آنها به ابزار سياست‌گذاري مسكن است. با اين حال، چالش‌هايي مانند موقعيت جغرافيايي اين اراضي، فقدان زيرساخت‌هاي شهري در مناطق هدف، و تعارضات حقوقي مالكيت زمين، ممكن است روند اجرا را با تأخير و پيچيدگي مواجه كند.اصطلاح «استيجار عمومي» در ادبيات سياست‌گذاري مسكن ايران، مفهومي نسبتاً تازه است. اين مدل بر پايه تجربه‌هاي جهاني مانند پروژه‌هاي اجاره‌اي دولت‌ها در كشورهاي اروپايي و شرق آسيا طراحي شده، كه در آنها، دولت نقش تسهيل‌گر، مالك يا واسطه‌گر بازار اجاره را ايفا مي‌كند. اما در ايران، هنوز ابزارهاي نهادي، سامانه‌هاي ثبت‌نام، بانك‌هاي اطلاعاتي مستأجران، و نظام‌هاي نظارتي براي اجراي اين مدل به‌طور كامل وجود ندارد. بنابراين بدون زيرساخت‌هاي اطلاعاتي و اجرايي قوي، حتي بهترين طرح‌ها نيز ممكن است با انحراف در تخصيص، فساد و ناكارآمدي مواجه شوند.
آيا اين يك «نقطه شروع» واقعي است؟
در نگاه كلي، تصويب اين طرح را مي‌توان گامي محتاطانه اما مثبت در جهت مداخله هوشمندانه دولت در بازار اجاره دانست. برخلاف رويكردهاي قبلي كه عمدتاً بر توليد انبوه مسكن بدون نگاه به تقاضا و نوع نياز مردم متمركز بود، اين طرح: جامعه هدف مشخصي دارد (زوج‌هاي جوان فاقد مسكن)، انعطاف در اجرا با استفاده از دارايي‌هاي موجود و مشاركت سازندگان را فراهم كرده، و نگاه واقع‌گرايانه به وضعيت بازار و ركود سرمايه‌گذاري مسكن دارد. اما موفقيت نهايي آن، در گرو موارد زير خواهد بود: تدوين نظام شفاف تخصيص و ثبت‌نام، نظارت مستمر و جلوگيري از انحراف در واگذاري، تكميل زيرساخت‌هاي نهادي براي پياده‌سازي استيجار عمومي، هماهنگي ميان دولت، شهرداري‌ها و بخش خصوصي، شفاف‌سازي اجاره‌بها و جلوگيري از فساد. اگرچه اين طرح هنوز فاصله زيادي تا اجراي كامل دارد، اما مي‌تواند آغازگر بازتعريف نقش دولت در بازار مسكن ايران باشد؛ نه به عنوان سازنده انبوه، بلكه به عنوان تنظيم‌گر بازار اجاره براي گروه‌هاي محروم و كم‌برخوردار.
