خريداران در تله اقساط سنگين
بازار مسكن در شرايطي به روند صعودي بي‌سابقه قيمت‌ها، افت محسوس قدرت خريد خانوارها و تشديد تورم ادامه مي‌دهد كه بانك مسكن از افزايش سقف تسهيلات حمايتي به ۶۵۰ ميليون تومان براي هر متقاضي خبر داده است.
بازار مسكن در شرايطي به روند صعودي بي‌سابقه قيمت‌ها، افت محسوس قدرت خريد خانوارها و تشديد تورم ادامه مي‌دهد كه بانك مسكن از افزايش سقف تسهيلات حمايتي به ۶۵۰ ميليون تومان براي هر متقاضي خبر داده است. اين تصميم، هرچند از نگاه سياست‌گذار، ابزاري براي تقويت توان مالي خريداران تلقي مي‌شود، اما در بستري كه رشد قيمت‌ها از شتاب وام‌دهي پيشي گرفته و هزينه تأمين مسكن چندين برابر شده، مي‌تواند اثرگذاري محدودي بر بهبود دسترسي واقعي مردم به خانه داشته باشد.
اكنون زوجين مي‌توانند تا سقف يك ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان وام مسكن دريافت كنند. اما سوال اساسي اينجاست كه آيا افزايش سقف وام، گره‌اي از مشكلات متقاضيان مسكن باز مي‌كند يا تنها باعث افزايش فشار مالي به خانواده‌ها خواهد شد؟
به گفته علي خورسنديان، مديرعامل بانك مسكن، بازپرداخت وام يك ميليارد و ۲۰۰ ميليون توماني با اقساط ماهانه حدود ۲۸ ميليون تومان همراه است. رقمي كه براي بسياري از خانواده‌هاي ايراني با درآمد متوسط يا حتي بالا، رقم بالايي محسوب مي‌شود.
با فرض نرخ سود متعارف سيستم بانكي (حدود ۲۳ درصد) و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، اقساط ماهانه وام ۶۵۰ ميليون توماني به حدود ۲۷.۸ ميليون تومان مي‌رسد؛ رقمي كه از مجموع دريافتي ماهانه دو كارمند در بسياري از استان‌ها نيز بيشتر است. با در نظر گرفتن حداقل حقوق مصوب وزارت كار در سال جاري، معادل حدود ۱۰ ميليون و ۳۹۰ هزار تومان، روشن است كه بخش قابل‌توجهي از زوجين حتي توان آغاز بازپرداخت چنين تسهيلاتي را نخواهند داشت، چه برسد به ادامه آن در بلندمدت.
نرخ رشد قيمت مسكن و عقب‌ماندگي وام
طبق آمار رسمي بانك مركزي، ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران در تيرماه ۱۴۰۴ به بيش از ۹۵ ميليون تومان رسيده است. اين رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۴۰ درصد رشد را نشان مي‌دهد. در چنين شرايطي، حتي وام ۱.۲ ميليارد توماني نيز تنها براي خريد يك واحد ۱۳ تا ۱۴ متري كفايت مي‌كند. در حالي كه ميانگين متراژ واحدهاي مسكوني در تهران بين ۷۵ تا ۹۵ متر مربع است.
در شهرهاي ديگر نيز گرچه قيمت‌ها پايين‌تر است، اما رشد قيمت متناسب با تهران بوده و ميزان وام نيز به همان نسبت كاهش يافته است. در نتيجه، شكاف بين قيمت واقعي مسكن و سقف وام همچنان حفظ شده و اين تسهيلات، توان خريد موثر ايجاد نمي‌كند.
نهضت ملي مسكن؛ فرصتي كه هنوز به بار ننشسته
خورسنديان با اشاره به تعهدات بانك مسكن در پروژه نهضت ملي مسكن گفت: تا امروز ۳۹۰ هزار قرارداد براي تأمين مالي واحدهاي نهضت ملي مسكن منعقد شده كه از اين تعداد، ۱۱۷ هزار واحد وارد مرحله فروش اقساطي شده‌اند و از اين ميان، حدود ۴۴ هزار واحد مشمول اجاره ۹۹ ساله هستند. به گزارش ايسنا، مديرعامل بانك مسكن همچنين تأكيد كرد كه بانك مسكن تاكنون ۱۳۰ هزار ميليارد تومان از تعهد ۱۷۲ هزار ميليارد توماني خود در اين حوزه را پرداخت كرده است. اما نگاهي دقيق‌تر به اين آمارها نشان مي‌دهد كه هنوز فاصله زيادي تا تحقق اهداف اين پروژه ملي وجود دارد. از ۳۹۰ هزار واحد، تنها ۱۱۰ هزار واحد به پيشرفت بالاي ۹۰ درصدي رسيده‌اند. با توجه به اينكه طبق برنامه‌ريزي دولت، سالانه بايد بيش از يك ميليون واحد مسكوني احداث شود، اين رقم بسيار ناچيز است.
وام ۲۰۰ ميليوني براي انرژي تجديدپذير
از ديگر نكات قابل توجه سخنان مديرعامل بانك مسكن، پيشنهاد ارايه تسهيلات ۲۰۰ ميليون توماني براي نصب پنل‌هاي خورشيدي در منازل بود. اين تسهيلات با نرخ بهره ۲۳ درصد و بازپرداخت چهارساله ارايه مي‌شود و به گفته خورسنديان، در راستاي كاهش ناترازي انرژي كشور در نظر گرفته شده است. اگرچه اين تصميم مي‌تواند گامي مثبت در راستاي توسعه انرژي‌هاي پاك باشد، اما در شرايطي كه بسياري از مردم حتي توان پرداخت اقساط وام مسكن را ندارند، استقبال عمومي از اين طرح احتمالاً محدود خواهد بود. هزينه‌هاي جانبي نصب، نگهداري و فرهنگ‌سازي در اين حوزه نيز نياز به برنامه‌ريزي جامع‌تري دارد.
مطالبات معوق و چالش‌هاي مالي بانك مسكن
خورسنديان در بخش ديگري از صحبت‌هاي خود به چالش‌هاي مالي بانك مسكن نيز اشاره كرد. او اعلام كرد كه اين بانك نزديك به ۳۴ هزار ميليارد تومان مطالبات از دولت دارد. اين در حالي است كه قرار است افزايش سرمايه ۱۰۰ هزار ميليارد توماني بانك مسكن از محل فروش املاك مازاد دولتي تأمين شود كه خود با تأخيرهايي همراه است.
اين ناترازي مالي باعث مي‌شود بانك در اجراي برنامه‌هاي حمايتي خود دچار مشكل شود و نتواند با سرعت كافي پروژه‌هاي در دست اجرا را تكميل يا آغاز كند. در صورتي كه دولت نتواند مطالبات معوقه را پرداخت كند، مشكلات مالي بانك مسكن در نيمه دوم سال ۱۴۰۴ احتمالاً تشديد خواهد شد.
افزايش وام مسكن، در نگاه اول، تصميمي مثبت و حمايت‌گرانه به نظر مي‌رسد. اما وقتي اين سياست بدون كنترل بر قيمت مسكن، بدون تنظيم عرضه واقعي و بدون نظارت بر توزيع و مصرف اين منابع صورت مي‌گيرد، عملاً فقط منجر به افزايش تقاضا و رشد تورمي قيمت مسكن مي‌شود. در واقع، تجربه سال‌هاي اخير نشان داده كه بالا بردن سقف وام، به تنهايي هيچگاه باعث بهبود قدرت خريد مردم نشده است. بلكه تنها باعث شده سود تسهيلات بيشتر شود، فشار مالي بر خانوارها افزايش يابد و منابع بانكي بيش از گذشته تحت فشار قرار گيرند.
راهكارهايي براي عبور از بحران مسكن
براي حل بحران فعلي بازار مسكن، صرفاً نبايد به ابزارهاي مالي تكيه كرد. چند راهكار كليدي كه مي‌تواند به تعادل اين بازار كمك كند عبارتند از: كنترل سوداگري در بازار زمين و مسكن از طريق ماليات‌هاي هدفمند مانند ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر عايدي سرمايه، افزايش عرضه مسكن ارزان‌قيمت و انبوه‌سازي توسط بخش دولتي و تعاوني‌ها، تسهيلات هدفمند براي دهك‌هاي پايين درآمدي با بهره پايين و بازپرداخت بلندمدت، كاهش وابستگي به تسهيلات بانكي پرهزينه و استفاده از ابزارهاي نوين تأمين مالي مانند صندوق‌هاي زمين و مسكن، اوراق رهني و بازار سرمايه.
درواقع افزايش وام خريد مسكن به سقف ۱.۲ ميليارد تومان، هرچند در ظاهر به نفع متقاضيان خانه‌دار شدن است، اما در واقع براي بسياري از خانوارها تبديل به تعهدي بسيار سنگين مي‌شود. اقساط ماهانه نزديك به ۲۸ ميليون تومان نه تنها فشار معيشتي به خانواده‌ها وارد مي‌كند، بلكه اين خطر را دارد كه بسياري از پروژه‌هاي حمايتي، به جاي تسهيل‌گري، به عامل بحران‌هاي جديد در حوزه مسكن تبديل شوند.
بنابراين حل بحران مسكن نيازمند نگاهي جامع، ساختاري و هماهنگ بين نهادهاي مالي، دولتي و قانون‌گذاري است. تنها در اين صورت است كه مي‌توان اميد داشت روياي خانه‌دار شدن براي ميليون‌ها ايراني، از رويا به واقعيت تبديل شود.
