مستأجران در تنگنا، بازار در التهاب
تحليل و بررسي بازار اجاره مسكن در مردادماه ۱۴۰۴، تصويري از تنش، بي‌ثباتي و فشار مضاعف بر دهك‌هاي متوسط و پايين جامعه را به نمايش مي‌گذارد. در شرايطي كه اجاره‌بها به‌صورت بي‌سابقه‌اي افزايش يافته و هزينه‌هاي رهن و اجاره در بسياري از مناطق تهران سربه فلك كشيده، صف طولاني دريافت وام وديعه هم به مشكل اصلي مستأجران تبديل شده است.
تحليل و بررسي بازار اجاره مسكن در مردادماه ۱۴۰۴، تصويري از تنش، بي‌ثباتي و فشار مضاعف بر دهك‌هاي متوسط و پايين جامعه را به نمايش مي‌گذارد. در شرايطي كه اجاره‌بها به‌صورت بي‌سابقه‌اي افزايش يافته و هزينه‌هاي رهن و اجاره در بسياري از مناطق تهران سربه فلك كشيده، صف طولاني دريافت وام وديعه هم به مشكل اصلي مستأجران تبديل شده است.
از سوي ديگر سامانه‌هايي مانند خودنويس كه براي تسهيل ثبت قراردادهاي رهن و اجاره راه‌اندازي شده‌اند، توانسته‌اند در فضاي نابسامان معاملات ملكي، قدري از بار هزينه‌اي مستأجران بكاهند. اما آيا اين اقدامات، درماني براي بحران مسكن محسوب مي‌شوند يا فقط مُسكن‌هايي موقتي‌اند؟
بر اساس گزارش تسنيم، از سال ۱۴۰۰ تا پايان تيرماه ۱۴۰۴، بيش از ۴ ميليون و ۹۲۹ هزار و ۸۳۲ نفر براي دريافت وام وديعه مسكن ثبت‌نام كرده‌اند. از اين ميان، تنها يك ميليون و ۴۲۳ هزار و ۴۰۴ نفر واجد شرايط تشخيص داده شده و به بانك‌هاي عامل معرفي شده‌اند. در نهايت، فقط يك ميليون و ۲۴ هزار و ۹۱۳ فقره وام پرداخت شده است.
تا پايان تيرماه، نزديك به ۴۰۰ هزار نفر همچنان در صف دريافت اين وام قرار دارند. رقمي كه نشان مي‌دهد نظام تامين مالي اجاره‌نشيني در ايران به‌شدت با مشكل مواجه است. مبلغ كل قراردادهاي امضاشده براي اين وام نيز ۹۳ هزار و ۹۵۷ ميليارد و ۷۲ ميليون تومان اعلام شده است.
با اين حال، سهم دريافت‌كنندگان واقعي نسبت به حجم متقاضيان بسيار پايين است.
علت آن نيز عمدتاً سخت‌گيري بانك‌ها در پرداخت وام، عدم توان مستأجران براي ارايه ضامن و شرايط پيچيده اداري عنوان شده است. به اين ترتيب، بسياري از افراد يا از خير دريافت اين تسهيلات گذشته‌اند يا همچنان در صف باقي مانده‌اند.
اجاره‌هاي سرسام‌آور در تهران از چيتگر تا صادقيه
با نگاهي به فايل‌هاي ثبت‌شده در پلتفرم‌هاي ملكي، مي‌توان دريافت كه بازار اجاره در تهران در وضعيت نگران‌كننده‌اي به‌سر مي‌برد.
مناطق نوساز و حتي مناطقي كه پيش‌تر در طبقه‌بندي محلات متوسط قرار مي‌گرفتند، اكنون با اجاره‌بهايي عرضه مي‌شوند كه براي اغلب خانوارها خارج از توان اقتصادي است.
در منطقه چيتگر، يكي از قطب‌هاي جديد مسكوني تهران، نمونه‌هاي متعددي از رشد شديد نرخ اجاره به چشم مي‌خورد: واحد ۷۵ متري در شهرك ياس، ۳۰۰ ميليون تومان وديعه و ۱۵ ميليون تومان اجاره ماهانه مي‌خواهد يا براي يك واحد ۹۲ متري دو خوابه (ساخت ۱۴۰۳)، ۵۰۰ ميليون تومان وديعه و ۲۰ ميليون تومان اجاره درنظر گرفته شده است.
همچنين سكونت يكساله در يك واحد ۶۰ متري در دهكده المپيك كه سال ساخت آن 1390 است، ۲۰۰ ميليون تومان وديعه و ۲۲ ميليون تومان اجاره ماهيانه مي‌خواهد . در كنار اين نرخ‌ها، حتي مناطق قديمي‌تر نيز از اين موج قيمتي بي‌نصيب نمانده‌اند. در شهرك صدرا، يك واحد ۷۰ متري يك‌خوابه (ساخت ۱۳۸۲) با وديعه ۸۰۰ ميليون تومان و اجاره فقط ۵۰۰ هزار تومان عرضه شده كه احتمالاً ناشي از قرارداد تمديدي يا توافق خاص بين مالك و مستأجر قديمي است. چنين مواردي گرچه استثنا هستند، اما نشان از بي‌قاعدگي در نرخ‌گذاري اجاره‌ها دارد.
صادقيه؛ قلب بازار پرنوسان اجاره تهران
در منطقه صادقيه، كه به دليل دسترسي مناسب به بزرگراه‌ها و خطوط مترو جزو نقاط پرتقاضا محسوب مي‌شود، بازار اجاره با شدت بيشتري در حال افزايش است.
بررسي آگهي‌ها نشان مي‌دهد كه اجاره يك واحد ۸۸ متري دو خوابه با سال ساخت ۱۳۸۸ با ۵۰۰ ميليون تومان وديعه و اجاره ۳۵ ميليون تومان اعلام شده است. همچنين، يك واحد ۶۳ متري يك‌خوابه (۱۳۸۰) با ۴۰۰ ميليون تومان وديعه و اجاره ۲۲ ميليون تومان آگهي شده است.
در آگهي‌اي ديگر، يك واحد ۱۵۲ متري سه‌خوابه با سال ساخت ۱۴۰۱ با ۲.۸ ميليارد تومان وديعه و فقط ۱۰۰ هزار تومان اجاره ثبت شده كه نشان مي‌دهد برخي مالكان تمايل دارند از طريق افزايش وديعه، مبلغ اجاره نقدي ماهانه را به حداقل برسانند.
اما در عمل، اين روش فقط براي خانوارهايي ممكن است كه توان تامين وديعه ميلياردي را داشته باشند؛ در نتيجه بخش بزرگي از جامعه از اين الگو كنار گذاشته مي‌شود.
سامانه «خودنويس» گام مثبت در مسير شفافيت
در ميان اين بازار آشفته، يك خبر خوش براي مستأجران منتشر شد: ثبت قراردادهاي اجاره از طريق سامانه جديد «خودنويس» رايگان و ۲۴ ساعته شده است. اين سامانه امكان ثبت رسمي قراردادهاي اجاره با دريافت كد رهگيري بدون مراجعه به دفاتر مشاورين املاك را فراهم كرده است. اميررضا محبي‌منش، كارشناس اقتصادي در گفت‌وگو با اقتصادآنلاين درباره اين سامانه مي‌گويد: سامانه خودنويس يكي از بسترهاي راهبردي كشور در حوزه قراردادهاي ملكي است كه نقش موثري در حذف واسطه‌ها از معاملات ملكي ايفا كرده است. او در ادامه مي‌افزايد: در گذشته، بسياري از افراد براي تنظيم قرارداد و دريافت كد رهگيري ناچار به مراجعه به واسطه‌ها و مشاوران املاك بودند كه اين امر موجب تحميل هزينه‌هاي بالا به آنها مي‌شد. اما با طراحي ساده و كاربرپسند سامانه خودنويس، همه اقشار جامعه حتي بدون دانش تخصصي حقوقي مي‌توانند با استفاده از راهنمايي‌هاي سامانه، قراردادهاي معتبر تنظيم كرده و از امنيت حقوقي معاملات خود مطمئن باشند. او همچنين تأكيد مي‌كند كه اين سامانه در شرايط بحراني نيز خدمات خود را متوقف نكرده است، به گفته او، در دوران جنگ با رژيم صهيونيستي و تعطيلي بنگاه‌هاي املاك، سامانه خودنويس اجازه نداد كه امور ملكي مردم متوقف شود و به همين دليل، نقشي موثر در افزايش شفافيت بازار مسكن، كاهش اختلافات حقوقي و هزينه‌هاي جانبي اجاره‌نشيني ايفا كرده است. بر اساس اظهارات او، اين تجربه موفق در ثبت قراردادهاي مسكن مي‌تواند به عنوان الگويي براي ساير حوزه‌ها نظير خريد و فروش خودرو، خدمات مالي و كالاهاي ديجيتال نيز به كار گرفته شود.
بحران اجاره‌نشيني در سايه نبود سياست بلندمدت
آنچه اكنون در بازار اجاره مسكن در مرداد ۱۴۰۴ مشاهده مي‌شود، تنها يك پديده اقتصادي نيست بلكه يك بحران اجتماعي هم محسوب مي‌شود. با وجود پرداخت بيش از ۹۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات وام وديعه و اجراي سامانه‌هايي نظير «خودنويس»، واقعيت اين است كه بدون كنترل رشد قيمت‌ها، تقويت عرضه مسكن استيجاري و سياست‌هاي حمايت بلندمدت، بحران اجاره‌نشيني در حال تشديد است. مستأجران كم‌درآمد، به‌ويژه جوانان و زوج‌هاي تازه‌كار، هر روز بيش از پيش از مركز شهر رانده شده و به حاشيه‌هاي بدون خدمات رانده مي‌شوند. موجران نيز به دليل افزايش هزينه‌هاي مالكيت، ماليات، نگهداري و استهلاك، ناچار به بالا بردن قيمت‌ها هستند. در چنين شرايطي، سياست‌گذار بايد تصميم بگيرد كه آيا بازار اجاره را به حال خود رها كند يا با اتخاذ رويكردهايي مانند تعيين سقف اجاره، ايجاد بانك ملي مسكن استيجاري، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، و توسعه ساخت مسكن حمايتي، به سمت تنظيم‌گري منطقي حركت كند. در غير اين صورت، ممكن است در تابستان‌هاي آينده، گزارش‌هايي از اجاره‌نشيني به سبك چادر، كانكس يا مهاجرت اجباري به شهرهاي كوچك‌تر، ديگر به خبرهاي عجيب تبديل نشود، بلكه بخشي از واقعيت روزمره جامعه باشد.
